不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1. 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
2. 資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。
3. 取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
4. 収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法とがあるが、不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、ＤＣＦ法の適用を原則とする。

正解：３

1 正しい

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいいます。

※正常価格の他に、限定価格・特定価格・特殊価格という紛らわしい言葉が使われている。大づかみにキーワードだけでも覚えておきましょう。

	市場性	キーワード	具体例
正常価格	あり	合理的条件を満たす市場で形成
限定価格	あり	市場が相対的に限定されている	借地権者の底地併合 隣接不動産の取得
特定価格	あり	法令等による社会的要請を 背景とする鑑定評価目的	会社更生 民事再生 資産の流動化に関する法律 に基づく評価
特殊価格	なし	市場性を有しない不動産	文化財

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2 正しい

（肢１の表参照。）
資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求める必要があります

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3 誤り

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択します。例外は、以下の場合です。

原則	近隣地域又は同一需給圏内の類似地域
【例外1】必要やむを得ない場合	近隣地域の周辺の地域
【例外2】対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合	同一需給圏内の代替競争不動産

近隣地域	対象不動産の属する用途的地域であって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関し、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域
同一需給圏	一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域

本肢は、「近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択」とする点が誤っています。

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4 正しい

不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、ＤＣＦ法を適用するのが原則です。

※収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ法があります。両者を比較して理解しましょう。

直接還元法	一定期間の純収益を還元利回りによって還元する方法
ＤＣＦ法	連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価格に割り引き、それぞれを合計する方法

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