不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1. 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
2. 資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。
3. 取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
4. 収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法とがあるが、不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、ＤＣＦ法の適用を原則とする。

正解：３

1 正しい

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう（不動産鑑定評価基準 総論５章３節Ⅰ-１）。

※正常価格の他に、限定価格・特定価格・特殊価格という紛らわしい言葉が使われている。大づかみにキーワードだけでも覚えておこう。

価格の種類（要約版）

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2 正しい

資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない（同基準 総論５章３節Ⅰ-３。肢１の表）。

■類似過去問

3 誤り

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択する。例外は、以下の場合である（同基準 総論７章１節Ⅰ-２（１）①）。

本肢は、「近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択」とする点が誤り。

■類似過去問

4 正しい

不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、ＤＣＦ法の適用を原則とする（同基準 各論３章４節）。

※収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ法がある。両者を比較して理解しておくこと。

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