【宅建過去問】(平成18年問39)8つの規制
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。
- Bは、Aが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、翌日Aの事務所で契約を締結した場合には、それ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。
- 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。
- 当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Aは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。
- Aは、当該建物が未完成であった場合でも、Bへの所有権移転の登記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
正解:1
1 誤り
テント張りの案内所は土地に定着していないから、「事務所等」に該当しない(宅地建物取引業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第1号ロ)。
事務所等以外の場所で買受けの申込みをした以上、契約締結の場所が宅建業者の事務所であったとしても、クーリング・オフの規定が適用される(同法37条の2第1項、下表)。
したがって、Bは、クーリング・オフによる解除を行うことができる。。
買受けの申込みを | |||
事務所等で | それ以外で | ||
契約の締結を | 事務所等で | × | ◯ |
それ以外で | × | ◯ |
■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(テント張りの案内所)(宅建業法[14]2(3)②(a))
事務所等以外で買受けの申込み→事務所等で契約締結(宅建業法[14]2(3)③)
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
[共通の設定] 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。 |
|||
1 | R03s-43-1 | Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。 | × |
2 | R03s-43-2 | Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。 | ◯ |
3 | R03s-43-3 | Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Bは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。 | ◯ |
4 | R02s-39-1 | Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。 | × |
5 | R02s-39-3 | Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられ、その日に契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。 | ◯ |
6 | R01-40-3 | 宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨等所定の事項を表示した標識を掲げなければならない。 | ◯ |
7 | 26-38-3 | 仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。 | × |
8 | 26-38-4 | 仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。 | ◯ |
9 | 25-34-4 | テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。 | × |
10 | 22-38-2 | Bは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その5日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Bは売買契約を解除することができる。 | × |
11 | 18-39-1 | テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。 | × |
12 | 15-39-1 | テント張りの案内所で買受けの申込みと契約をした場合、クーリング・オフ可能。 | ◯ |
13 | 07-45-3 | 「宅地建物取引業者Aから契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から8日以内に、宅地建物取引業者でない買主Bが契約の解除を申し入れても、既にAが宅地造成の工事を完了しているときは、手付金を返還しない」旨を特約した。 | × |
14 | 06-42-4 | テント張りの案内所で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で契約という場合、クーリング・オフ不可。 | × |
15 | 05-41-4 | テント張りの案内所で契約の場合、クーリング・オフ可能。 | ◯ |
16 | 04-45-3 | テント張りの案内所で売買契約を締結した場合、土地の引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフ不可。 | × |
17 | 03-46-3 | テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。 | × |
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
[共通の設定] 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。 |
|||
1 | R03s-43-1 | Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。 | × |
2 | R03s-43-2 | Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。 | ◯ |
3 | R03s-43-3 | Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Bは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。 | ◯ |
4 | R02s-39-1 | Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。 | × |
5 | R02s-39-3 | Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられ、その日に契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。 | ◯ |
6 | 30-37-ウ | Bは、この取引を媒介した宅地建物取引業者Cからの提案によりBの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。 | × |
7 | 26-38-3 | 仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。 | × |
8 | 26-38-4 | 仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。 | ◯ |
9 | 25-34-4 | テント張りの案内所で買受け申込み→事務所で契約した場合、代金全額を支払ったときは、引渡し前でもクーリング・オフ不可。 | × |
10 | 23-35-ウ | 自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約、クーリング・オフ可能。 | ◯ |
11 | 22-38-1 | 自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込み、モデルルームで契約→クーリング・オフ可能。 | ◯ |
12 | 19-41-4 | Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。 | × |
13 | 18-39-1 | テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。 | × |
14 | 15-39-2 | 喫茶店で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。 | × |
15 | 15-39-3 | 買主Bは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Bから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。 | × |
16 | 15-39-4 | 自ら指定したレストランで買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ可能。 | ◯ |
17 | 03-46-3 | テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。 | × |
2 正しい
損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、合算した額が代金の額の2/10を超えてはならない(宅地建物取引業法38条1項)。
■類似過去問
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損害賠償額の予定(予定額の上限)(宅建業法[17]2(1))
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R03s-27-1 | 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の2を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。 | × |
2 | R03-43-2 | 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約(代金3,200万円)を締結する。当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。 | × |
3 | R01-34-1 | 宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。 | × |
4 | 30-29-2 | Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。 | ◯ |
5 | 29-31-ウ | 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとしている。Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。 | × |
6 | 28-28-エ | 損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。 | × |
7 | 27-36-ア | 損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。 | × |
8 | 25-38-イ | 損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。 | ◯ |
9 | 24-38-イ | 損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。 | × |
10 | 23-37-3 | 損害賠償+違約金で10%の特約が可能。 | ◯ |
11 | 22-39-2 | 損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。 | × |
12 | 22-40-2 | 損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。 | × |
13 | 21-37-1 | 手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。 | × |
14 | 20-40-2 | 売主の違約金30%の特約が可能。 | × |
15 | 18-39-2 | 損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。 | ◯ |
16 | 17-43-2 | 損害賠償40%とする特約が可能。 | × |
17 | 15-38-4 | 損害賠償+違約金で33%の特約は違法。 | ◯ |
18 | 12-40-4 | 代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。 | × |
19 | 10-36-2 | 損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。 | ◯ |
20 | 08-46-3 | 損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。 | × |
21 | 07-43-2 | 損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。 | ◯ |
22 | 07-45-4 | 損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。 | × |
23 | 05-43-2 | 違約金20%とする特約が可能。 | ◯ |
24 | 04-44-4 | 違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。 | × |
3 正しい
宅建業者が自ら売主として受領した手付は解約手付の性質をもつ。したがって、宅建業者Aから解約する場合には、手付の倍額を現実に提供しなければならない(宅地建物取引業法39条2項)。
本肢の特約は、この宅建業法の規定よりも買主に不利なものであるから無効となる(同条3項)。
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■類似過去問
内容を見る
手付解除の方法(宅建業法[18]3(2))
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R02-32-1 | 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結した。AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。 | ◯ |
2 | R01-37-2 | [宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。 | × |
3 | 29-28-エ | 宅地建物取引業者Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。 | × |
4 | 28-28-ウ | 宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。 | × |
5 | 27-40-ア | 3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。 | × |
6 | 25-38-ウ | 当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。 | × |
7 | 22-39-3 | 売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。 | × |
8 | 20-40-1 | 売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。 | ◯ |
9 | 19-34-1 | 売主は、手付を償還すれば解除できる。 | × |
10 | 18-39-3 | 売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。 | ◯ |
11 | 18-41-1 | 売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。 | × |
12 | 15-41-1 | 「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。 | ◯ |
13 | 13-41-3 | 売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。 | × |
14 | 11-33-1 | 「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。 | × |
15 | 07-43-3 | 「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。 | × |
16 | 07-45-2 | 「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。 | × |
17 | 06-43-3 | 「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。 | ◯ |
18 | 06-43-4 | 「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。 | ◯ |
19 | 05-43-1 | 「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。 | × |
4 正しい
未完成物件の場合、以下の場合には、手付金等の保全措置を講ずる必要がない(宅地建物取引業法41条1項但書)。
- 買主への所有権移転登記がされたとき
- 手付金等の額が代金の5%以下、かつ、1,000万円以下であるとき
本肢のケースは、(1)に該当するから、保全措置を講ずる必要はない。
■類似過去問
内容を見る
保全措置が不要な場合(買主が登記したケース)(宅建業法[19]3(2))
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | 28-43-エ | [宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結]Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。 | × |
2 | 26-33-4 | 買主への所有権移転登記が完了したときは、保全措置を講じなくてもよい。 | ◯ |
3 | 19-34-3 | 買主への所有権移転登記がされたときは、保全措置を講じなくてもよい。 | ◯ |
4 | 19-43-2 | 引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。 | ◯ |
5 | 18-39-4 | 買主への所有権移転登記をすれば、金額を問わず保全措置を講じる必要はない。 | ◯ |
6 | 14-40-3 | 手付が代金の1/10を超え、かつ1,000万円を超える場合、いかなる場合も保全措置を行わなければならない。 | × |
7 | 04-41-3 | 手付金を受領する際に銀行と保証委託契約を締結したが、その後売主への所有権移転登記を行ったので、保証委託契約を解約した場合、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
8 | 03-49-4 | 残代金を所有権移転登記完了後に支払う場合、残代金の受領については、手付金等保全措置を講じる必要はない。 | ◯ |
9 | 02-42-1 | 代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置を講じることなく、手付金及び中間金を受領することができる。 | × |
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肢3についての質問ですが、業者間の取引であればこの特約は有効になるってことですか。
あと、もう一つ質問なのですが他の過去問で質問した際チェックボックスにチェックを入れてもメールが届きません。
何かこちら側に不備があったら教えていただきたいです(><)
智様
回答が遅くなって申し訳ありません。
業者間の取引であれば、「8つの規制」は全て適用されません。
本肢のような特約も、もちろん有効です。
[Step.1][Step.2]で以下の箇所を確認しておいてください。
■宅建業法[18]手付に関するルール
4.業者間取引
申し訳ありません。出来合いのプラグインを使っているだけで、エラーがあるのは分かるのですが対処のしようがありません。
何せ、私にも通知が来ないことがあるくらいですから。。。
お手数ですが、メールが届かない場合には、サイトTOPページのサイドバーでご確認ください。
ありがとうございます。
メールの件了解しました。
メール通知システムの件、長期的には、何とか解決したいと思っています。ご了承いただき、ありがとうございます。
この問の答えは(1)でそこはわかるのですが、
(4)の選択肢なんですけど、未完成物件の所有権の移転登記ってできるのでしょうか?
建物がまだ存在しないから、登記できないように思います。登記できないなら手付金保全措置が必要だと思うのですが、どうなのでしょうか。
もしできるなら、建物の完了検査、表題登記、表示登記は、どうなるのでしょうか?
お忙しい中申し訳ありませんが、お答え頂ければ幸いです。
いとう様
ご質問ありがとうございます。
過去にあきやまさんからも同じ質問をいただいており、そこで回答しています。
すぐ下↓にありますので、まずは、こちらをご覧ください。
家坂様、返信ありがとうございます!
拝見致しました。
では、建物の完了検査、表題登記、表示登記は、されてあるということでしょうか?
問題文に記載がないので、詳細は、分かりません。
以下のように考えるのが自然だと思います。
(1)Bへの移転登記ができたのだから、その前にAによる表題登記があった。
(2)表題登記ができたということは、完了検査が終了し、検査済証が発行されていた。
宅建業法の問題で、建築基準法や不動産登記法の詳細がヒッカケになることも考えられません。
そこを突き詰めていっても、特に得られるものがないように思います。
4.Aは、当該建物が未完成であった場合でも、Bへの所有権移転の登記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
単純に思ったのですが、
未完成で登記って、出来るのですか?
あきやま様
講師の家坂です。
遅い時間まで勉強、お疲れ様です。
そして、御質問ありがとうございます。
【1】未完成建物の登記
>未完成で登記って、出来るのですか?
↑
建物が未完成の状態では、登記することはできません。
(では、「完成」とは何か。これは、不動産登記法上の論点ですが、宅建試験の出題範囲ではないでしょう。)
【2】では、この選択肢は不適切か?
(1)保全措置に関する「完成」「未完成」
それにも関わらず、この選択肢は、問題として矛盾しません。
手付金等の保全措置について考える場合、その建物が完成しているか未完成か、が大きな問題です。保全措置の要否や種類が変わってくるからです。
そして、「完成か未完成か」は、売買契約締結時点の状況で判断します。契約締結後に工事が完成し、その後に中間金などを支払う場合であっても、この物件は「未完成物件」として扱うのです。
(この点がよく分かる過去問として、平成27年問40肢アがあります。)
(2)この選択肢の正確な状況
問題文では曖昧になっていますが、以下のような状況が想定されているものと思われます。
(a)建物が未完成の状態で売買契約を締結した。
(b)工事が進み、建物が完成した。
(c)建物につきA名義で登記し、Bに移転登記をした。
(d)その後に、手付金等(例えば中間金)を支払うことになった。
↑
このように考えれば、手付金等の金額によらず、保全措置は不要ということになります。
御納得いただけますでしょうか。
なるほどです。
手付金「等」でしたね。
保全に関しては、「中間金」も含みますね。
そうでした。
納得いたしました。
納得いただいて、ホッとしました。
本試験に間に合ってよかったです。
泣いても笑ってもあと一日。最後までがんばりましょう!!