2007/07/24 / 最終更新日時 : 2022/04/28 家坂圭一宅建業法[17]2(1).予定額の上限

【宅建過去問】（平成18年問39）８つの規制

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。

Ｂは、Ａが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、翌日Ａの事務所で契約を締結した場合には、それ以降は一切法第37条の２による当該契約の解除を行うことはできない。
当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超える定めをしてはならない。
当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Ａは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。
Ａは、当該建物が未完成であった場合でも、Ｂへの所有権移転の登記をすれば、Ｂから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講ずる必要はない。

Contents

正解：１

正解：１

1 誤り

テント張りの案内所は土地に定着していないから、「事務所等」に該当しない（宅地建物取引業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第１号ロ）。
事務所等以外の場所で買受けの申込みをした以上、契約締結の場所が宅建業者の事務所であったとしても、クーリング・オフの規定が適用される（同法37条の２第１項、下表）。
したがって、Ｂは、クーリング・オフによる解除を行うことができる。。

		買受けの申込みを
		事務所等で	それ以外で
契約の締結を	事務所等で	×	◯
契約の締結を	それ以外で	×	◯

■類似過去問

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クーリング・オフ（テント張りの案内所）（宅建業法[14]2(3)②(a)）

	年-問-肢	内容	正誤
		[共通の設定] 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
1	R03s-43-1	Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その８日後にＡの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から８日後には、Ｂはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。	×
2	R03s-43-2	Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。	◯
3	R03s-43-3	Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Ｂは、その書面を受け取った日から起算して８日目に、Ａに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その２日後にＡに到達した。この場合、Ａは契約の解除を拒むことができない。	◯
4	R02s-39-1	Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、２日後、Ａの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その５日後、Ｂが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Ａは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。	×
5	R02s-39-3	Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられ、その日に契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。	◯
6	R01-40-3	宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨等所定の事項を表示した標識を掲げなければならない。	◯
7	26-38-3	仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。	×
8	26-38-4	仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。	◯
9	25-34-4	テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。	×
10	22-38-2	Ｂは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その５日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Ｂは売買契約を解除することができる。	×
11	18-39-1	テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。	×
12	15-39-1	テント張りの案内所で買受けの申込みと契約をした場合、クーリング・オフ可能。	◯
13	07-45-3	「宅地建物取引業者Ａから契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から８日以内に、宅地建物取引業者でない買主Ｂが契約の解除を申し入れても、既にＡが宅地造成の工事を完了しているときは、手付金を返還しない」旨を特約した。	×
14	06-42-4	テント張りの案内所で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で契約という場合、クーリング・オフ不可。	×
15	05-41-4	テント張りの案内所で契約の場合、クーリング・オフ可能。	◯
16	04-45-3	テント張りの案内所で売買契約を締結した場合、土地の引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフ不可。	×
17	03-46-3	テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。	×

事務所等以外で買受けの申込み→事務所等で契約締結（宅建業法[14]2(3)③）

	年-問-肢	内容	正誤
		[共通の設定] 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
1	R03s-43-1	Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その８日後にＡの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から８日後には、Ｂはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。	×
2	R03s-43-2	Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。	◯
3	R03s-43-3	Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Ｂは、その書面を受け取った日から起算して８日目に、Ａに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その２日後にＡに到達した。この場合、Ａは契約の解除を拒むことができない。	◯
4	R02s-39-1	Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、２日後、Ａの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その５日後、Ｂが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Ａは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。	×
5	R02s-39-3	Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられ、その日に契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。	◯
6	30-37-ウ	Ｂは、この取引を媒介した宅地建物取引業者Ｃからの提案によりＢの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Ａの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。	×
7	26-38-3	仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。	×
8	26-38-4	仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。	◯
9	25-34-4	テント張りの案内所で買受け申込み→事務所で契約した場合、代金全額を支払ったときは、引渡し前でもクーリング・オフ不可。	×
10	23-35-ウ	自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約、クーリング・オフ可能。	◯
11	22-38-1	自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込み、モデルルームで契約→クーリング・オフ可能。	◯
12	19-41-4	Ｂがホテルのロビーで買受けの申込みをし、３日後にＢの自宅で売買契約を締結した場合、Ｂは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。	×
13	18-39-1	テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。	×
14	15-39-2	喫茶店で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。	×
15	15-39-3	買主Ｂは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Ａの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その３日後、Ｂから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Ａは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。	×
16	15-39-4	自ら指定したレストランで買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ可能。	◯
17	03-46-3	テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。	×

2 正しい

損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、合算した額が代金の額の2/10を超えてはならない（宅地建物取引業法38条１項）。

■類似過去問

内容を見る

損害賠償額の予定（予定額の上限）（宅建業法[17]2(1)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-27-1	宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の２を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。	×
2	R03-43-2	宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないＢを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する。当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。	×
3	R01-34-1	宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の２を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。	×
4	30-29-2	Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。Ａ及びＢがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。	◯
5	29-31-ウ	宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間でマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結しようとしている。Ａは、Ｂとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。	×
6	28-28-エ	損害賠償の予定額を25％とする特約が可能。	×
7	27-36-ア	損害賠償20％＋違約金10％とする特約は、全体として無効。	×
8	25-38-イ	損害賠償の予定額と違約金の合計額を20％とする特約は有効。	◯
9	24-38-イ	損害賠償10％＋違約金20％の特約をした場合、違約金については全て無効。	×
10	23-37-3	損害賠償＋違約金で10％の特約が可能。	◯
11	22-39-2	損害賠償20％＋違約金10％の特約が可能。	×
12	22-40-2	損害賠償15％＋違約金15％の特約が可能。	×
13	21-37-1	手付金５％＋損害賠償15％の特約は不可。	×
14	20-40-2	売主の違約金30％の特約が可能。	×
15	18-39-2	損害賠償＋違約金が20％を超える特約は不可。	◯
16	17-43-2	損害賠償40％とする特約が可能。	×
17	15-38-4	損害賠償＋違約金で33％の特約は違法。	◯
18	12-40-4	代金の20％の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。	×
19	10-36-2	損害賠償を20％と予定した場合、違約金を定めることはできない。	◯
20	08-46-3	損害賠償を10％と予定しても、実際の損害が大きければ20％まで請求できる。	×
21	07-43-2	損害賠償の予定額20％、別に違約金10％という特約をすることはできない。	◯
22	07-45-4	損害賠償の予定額として、手付の５％に加え、20％を支払うという特約は有効である。	×
23	05-43-2	違約金20％とする特約が可能。	◯
24	04-44-4	違約金と損害賠償額の予定を合わせて20％超でも、宅建業法に違反しない。	×

3 正しい

宅建業者が自ら売主として受領した手付は解約手付の性質をもつ。したがって、宅建業者Ａから解約する場合には、手付の倍額を現実に提供しなければならない（宅地建物取引業法39条２項）。
本肢の特約は、この宅建業法の規定よりも買主に不利なものであるから無効となる（同条３項）。

売主に不利	有効
買主に不利	無効

■類似過去問

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手付解除の方法（宅建業法[18]3(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02-32-1	宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で建物の売買契約を締結した。ＡＢ間の建物の売買契約において、Ｂが当該契約の履行に着手した後においては、Ａは、契約の締結に際してＢから受領した手付金の倍額をＢに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。	◯
2	R01-37-2	[宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約]Ａが手付金を受領している場合、Ｂが契約の履行に着手する前であっても、Ａは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。	×
3	29-28-エ	宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Ａは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。	×
4	28-28-ウ	宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。	×
5	27-40-ア	3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の１割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Ｂから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。	×
6	25-38-ウ	当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。	×
7	22-39-3	売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。	×
8	20-40-1	売主は、解除にあたり、手付の３倍返しが必要という特約は有効。	◯
9	19-34-1	売主は、手付を償還すれば解除できる。	×
10	18-39-3	売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。	◯
11	18-41-1	売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。	×
12	15-41-1	「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。	◯
13	13-41-3	売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。	×
14	11-33-1	「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。	×
15	07-43-3	「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。	×
16	07-45-2	「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。	×
17	06-43-3	「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。	◯
18	06-43-4	「買主が履行に着手するまで、売主は手付の３倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。	◯
19	05-43-1	「買主は手付金を放棄し、売主はその３倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。	×

4 正しい

未完成物件の場合、以下の場合には、手付金等の保全措置を講ずる必要がない（宅地建物取引業法41条１項但書）。

買主への所有権移転登記がされたとき
手付金等の額が代金の５％以下、かつ、1,000万円以下であるとき

本肢のケースは、(1)に該当するから、保全措置を講ずる必要はない。

■類似過去問

内容を見る

保全措置が不要な場合（買主が登記したケース）（宅建業法[19]3(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	28-43-エ	［宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢと建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結］Ａは、保全措置を講じないで、Ｂから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しＢに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてＢへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。	×
2	26-33-4	買主への所有権移転登記が完了したときは、保全措置を講じなくてもよい。	◯
3	19-34-3	買主への所有権移転登記がされたときは、保全措置を講じなくてもよい。	◯
4	19-43-2	引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。	◯
5	18-39-4	買主への所有権移転登記をすれば、金額を問わず保全措置を講じる必要はない。	◯
6	14-40-3	手付が代金の1/10を超え、かつ1,000万円を超える場合、いかなる場合も保全措置を行わなければならない。	×
7	04-41-3	手付金を受領する際に銀行と保証委託契約を締結したが、その後売主への所有権移転登記を行ったので、保証委託契約を解約した場合、宅建業法に違反しない。	◯
8	03-49-4	残代金を所有権移転登記完了後に支払う場合、残代金の受領については、手付金等保全措置を講じる必要はない。	◯
9	02-42-1	代金１億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置を講じることなく、手付金及び中間金を受領することができる。	×

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