2007/10/27 / 最終更新日時 : 2022/05/13 家坂 圭一 民法[14]1(1).留置権のイメージ

【宅建過去問】（平成19年問07）担保物権

担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 建物の建築工事の費用について、当該工事の施工を行った者が先取特権を行使するためには、あらかじめ、債務者である建築主との間で、先取特権の行使について合意しておく必要がある。
  2. 建物の賃借人が賃貸人に対して造作買取代金債権を有している場合には、造作買取代金債権は建物に関して生じた債権であるので、賃借人はその債権の弁済を受けるまで、建物を留置することができる。
  3. 質権は、占有の継続が第三者に対する対抗要件と定められているため、動産を目的として質権を設定することはできるが、登記を対抗要件とする不動産を目的として質権を設定することはできない。
  4. 借地人が所有するガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合、当該建物の従物である地下のタンクや洗車機が抵当権設定当時に存在していれば、抵当権の効力はこれらの従物に及ぶ。

正解：４

1 誤り

先取特権は、当事者の合意（約定）がなくとも、法律上当然に成立する（法定担保物権）。
不動産工事の先取特権も同様である（民法327条）。
したがって、「あらかじめ合意」しておかなくても、不動産工事の先取特権が成立する。

法定担保物権 約定担保物権
留置権 先取特権 質権 抵当権
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先取特権（民法[14]1(2)）
年-問-肢内容正誤
法定担保物権
121-05-2先取特権も質権も、債権者と債務者との間の契約により成立する。×
219-07-1建物の建築工事の費用について先取特権を行使するには、あらかじめ債務者である建築主との間で、先取特権の行使について合意しておく必要がある。×
目的物
121-05-3留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。×
物上代位
121-05-1火災保険に基づく損害保険金請求権は、抵当権・先取特権による物上代位の対象となる。◯
217-05-1不動産の売買により生じた債権を有する者は先取特権を有し、当該不動産が賃借されている場合には、賃料に物上代位することができる。◯
312‐03‐3建物の賃料債権の先取特権に関し、賃借人が建物内の動産を第三者に売却した場合、賃貸人は、代金債権に対し、払渡し前に差押えをしなくても先取特権を行使できる。×
動産の先取特権
123-07-2建物の賃料債権の先取特権に関賃借人が建物に備え付けた動産、転貸人の転借料債権→先取特権の対象。◯
212-03-1賃借人所有の家具類、自己使用のために持ち込んだ時計・宝石類→先取特権の対象。◯
312-03-2転借人が建物内に所有する動産→先取特権の対象。◯
412-03-3賃借人が建物内の動産を第三者に売却した場合、賃貸人は、代金債権に対し、払渡し前に差押えをしなくても先取特権を行使できる。×
512-03-4敷金を受領している場合、敷金を差し引いた残額についてのみ先取特権が発生。◯
不動産保存・不動産工事の先取特権
103-07-3不動産を目的とする担保物権の順位は、すべて登記の先後による。×

2 誤り

造作買取請求権（借地借家法33条）は造作について生じた債権に過ぎず、建物に関して生じたものではない（最判昭29.01.14）。
したがって、賃借人は、造作買取請求権を理由に、建物自体を留置することができない（最判昭29.07.22）。

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留置権（民法[14]1(1)）
年-問-肢内容正誤
目的物
121-05-3留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。×
内容
1R03-01-1賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。◯
225-04-1建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求をした場合、賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、当該建物を留置することができる。×
325-04-2不動産が二重売買され、第２買主が所有権移転登記を備えたため、第１買主が所有権を取得できなくなった場合、第１買主は、損害賠償を受けるまで不動産を留置できる。×
425-04-3建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することができる。×
525-04-4建物賃借人が必要費を支出した場合、建物所有者ではない第三者所有の敷地を留置できない。◯
621-05-4留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。×
719-07-2建物の賃借人が造作買取代金債権を有している場合、弁済を受けるまで、建物を留置できる。×
817-05-4不動産に留置権を有する者は、目的物が金銭債権に転じた場合には、当該金銭に物上代位することができる。×
909-03-1建物の賃借人が、賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。◯
1009-03-2建物の賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された後に、賃借人が建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき建物の返還を拒否できる。×
1109-03-3賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、当該建物に引き続き居住したとき、それによる利益（賃料相当額）は返還しなければならない。◯
1209-03-4建物の賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、さらに当該建物の修繕のため必要費を支出したとき、その必要費のためにも留置権を行使できる。◯
1303-07-1不動産を目的とする担保物権の中には、登記なくして第三者に対抗することができるものもある。◯

3 誤り

不動産を目的として質権を設定することもできる（民法356条）。その場合、登記が第三者に対する対抗要件となる（同法361条）。

※動産質権の対抗要件が「占有の継続」である（同法352条）のは事実である。

  目的物 成立要件 対抗要件
質権 動産 引渡し 占有の継続
不動産 引渡し 登記
抵当権 不動産のみ 設定契約 登記
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質権（民法[14]1(3)）
年-問-肢内容正誤
約定担保物権
121-05-2先取特権も質権も、債権者と債務者との間の契約により成立する。×
効力発生要件
129-10-3不動産質権は、目的物の引渡しが効力の発生要件である。
◯
被担保債権の範囲
129-10-1不動産質権では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の２年分についてのみ担保される。×
214-05-2利息請求権は、常に満期となった最後の２年分についてのみ、質権の被担保債権となる。×
善管注意義務
121-05-4留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。×
不動産質権者による使用及び収益
119-07-3質権は、占有の継続が第三者に対する対抗要件と定められているため、動産を目的として質権を設定することはできるが、登記を対抗要件とする不動産を目的として質権を設定することはできない。×
不動産質権の存続期間
129-10-2不動産質権は、10年を超える存続期間を定めたときであっても、その期間は10年となる。
◯
不動産質権の対抗要件
129-10-4不動産質権は不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。
◯
指名債権を目的とする質権の対抗要件
114-05-1
債権質の質権者は、債務者の承諾が書面によるものであれば、確定日付を得ていなくても、この質権設定を、第三者に対しても対抗することができる。×
210-03-2
確定日付のある証書による債権者から債務者への通知又は債務者の承諾がないときでも、質権者は、建物賃貸借契約証書及び敷金預託を証する書面の交付を受けている限り、質権の設定を他の債権者に対抗することができる。×
質権者による債権の取立て
114-05-3
敷金返還請求権に質権の設定を受けた者は、賃借人に対する債権の弁済期到来前に、敷金返還請求権の弁済期が到来した場合は、賃貸人に対し、敷金を供託するよう請求できる。◯
214-05‐4
敷金返還請求権に質権の設定を受けた者は、賃借人に対する債権の弁済期が到来した場合、賃貸人に対し、敷金返還請求権の弁済期の前に、敷金を直ちに交付するよう請求できる。×
310-03-3
敷金返還請求権に質権の設定を受けた者は、賃借人の承諾を得ることなく、賃貸人から直接取立てを行うことができる。◯

4 正しい

「ガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合には、その地下タンクや洗車機等の設備は従物であり、抵当権の効力が及ぶ」とするのが判例である（最判平02.04.19）。

※「抵当権の効力は、抵当権設定当時の抵当不動産の従物にも及ぶ」とするのが、判例の考え方である。

■参照項目&類似過去問
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抵当権の効力の及ぶ範囲（民法[12]4(2)）
年-問-肢内容正誤
127-06-1賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。◯
225-05-2抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、借地権についても抵当権の効力が及ぶ。◯
319-07-4ガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合、抵当権設定当時に存在していた従物（地下タンクなど）にも、抵当権の効力が及ぶ。◯
401-07-3抵当権の効力は、抵当権設定当時の抵当不動産の従物にも及ぶ。◯

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