宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Ｂに建築工事完了前のマンションを１億円で販売する場合において、ＡがＢから受領する手付金等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第41条第１項の規定による手付金等の保全措置をいう。

1. Ａが当該マンションの売買契約締結時に、手付金として500万円をＢから受領している場合において、Ｂが契約の履行に着手していないときは、Ａは、Ｂに500万円を現実に提供すれば、当該売買契約を解除することができる。
2. ＡがＢから手付金として1,500万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、Ａは、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、Ｂに対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。
3. ＡがＢから手付金として1,500万円を受領しようとする場合において、当該マンションについてＢへの所有権移転の登記がされたときは、Ａは、保全措置を講じなくてもよい。
4. Ａが1,000万円の手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合において、Ａが資金調達に困り工事請負代金を支払うことができず、当該マンションの引渡しが不可能となったときは、Ｂは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求することができる。

保全措置が不要な場合（未完成物件）

未完成物件が対象ですから、代金の５％を超える手付金等を受領する場合には、原則として、手付金等の保全措置が要求されます（宅建業法41条１項）。
具体的に計算すると、１億×５％＝500万円を超えるかどうか、が保全措置の要否の基準です。

保全措置が不要な場合

1 誤り

宅建業者が自ら売主として受領した手付は、その性質によらず解約手付として扱われる。したがって、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に償還することで、契約を解除することができる（宅建業法39条２項、民法557条１項）。これに反する特約で、買主に不利なものは無効である（宅建業法39条３項）。
買主Ｂが履行に着手していない段階であれば、売主Ａの側から手付解除をすることは可能である（同条２項ただし書き）。しかし、その場合、手付金の倍額、すなわち1,000万円を償還しなければならない。本肢のように500万円を償還するだけでは、契約を解除することができない。

以上より、売主である宅建業者Ａから解約する場合には、手付の倍額（1,000万円）の償還が必要である。500万円の償還で契約を解除することはできない。

売主に不利 有効 買主に不利 無効

■参照項目&類似過去問

2 正しい

「手付金等の保全措置の概要」は、宅地・建物の売買における重要事項の１つである（宅建業法35条１項10号）。
したがって、売買契約を締結するまでの間に、買主Ｂに対し、重要事項として説明しなければならない。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

以下の場合には、手付金等の保全措置を講ずる必要がない（宅建業法41条１項ただし書き）。

1. 買主への所有権移転登記がされたとき
2. 手付金等の額が代金の５％以下、かつ、1,000万円以下であるとき

本肢のケースは、(1)に該当するから、保全措置を講ずる必要はない。

■参照項目&類似過去問

4 正しい

手付金等の保全措置を講ずる場合、それは、手付金等の全額を対象とするものでなければならない。したがって、銀行等による保証（保証委託契約）によって保全措置を講じた場合、銀行は、手付金等の返還債務の全部を保証していることになる（宅建業法41条１項１号、２項１号）。
以上より、買主Ｂは、保証した銀行に対し、手付金全額の返還を請求することができる。

■参照項目&類似過去問

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