【宅建過去問】(平成19年問38)広告・契約時期の制限

宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、実在しない宅地について広告又は虚偽の表示を行ってはならないが、実在する宅地については、実際に販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りがなければ、その広告を行うことができる。
  2. Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。
  3. 都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
  4. Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いCに売却する場合、Cが宅地建物取引業者であれば、その許可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。

正解:2

未完成の物件に関する広告開始時期、契約締結時期に関する制限の違いを先にまとめておく。

【広告の開始時期の制限】
宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない(宅地建物取引業法33条)。
⇒売買だけでなく、貸借に関する広告もすることができない。

【契約の締結時期の制限】
宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない(同法36条)。
⇒売買(交換)契約はできないが、貸借契約の代理・媒介はできることになる。
(自ら賃貸する行為はそもそも宅建業にあたらない。)

1 誤り

実在する宅地であっても、売る意思のない物件を広告することは「おとり広告」にあたる。おとり広告や虚偽広告は誇大広告であり、宅建業法で禁止されている(宅地建物取引業法32条、解釈・運用の考え方)。

おとり広告 顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする
虚偽広告 実際には存在しない物件等の広告
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誇大広告とは(宅建業法[09]1(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-30-3宅地建物取引業者は、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとしたが注文がなく、売買が成立しなかった場合であっても、監督処分の対象となる。
2R03-30-ア宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
3R02-27-イ広告をするに当たり、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されている。
430-26-1宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。×
530-26-2販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。
630-26-4宅地建物取引業者がその業務に関して広告をするときは、実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことによりそのような誤認をさせる場合は、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。×
729-42-ア宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
829-42-イ宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。
929-42-ウ顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。
1026-30-2宅地建物取引業者Aは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。
1122-32-ア宅地建物取引業者Aが行う広告については、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されている。
1219-36-1宅地建物取引業者Aが、建物の売買において、当該建物の将来の利用の制限について著しく事実と異なる内容の広告をした場合、Aは、甲県知事から指示処分を受けることがあり、その指示に従わなかったときは、業務停止処分を受けることがある。
1319-38-1実在していれば、販売する意思のない物件を広告してもよい。×
1416-36-4
実在しない低家賃の賃貸物件を広告することは、誇大広告になる。
1513-34-ア「市街化調整区域内の土地がすぐにでも市街化区域に変更される」という広告は、宅建業法に違反する。
1610-42-1実在しない土地・取引意思がない土地につき広告することはできない。
1709-43-3実際には人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示であれば、誇大広告に該当する。
1809-43-4販売意思のない物件の広告は、誇大広告に該当するが、このために罰則の適用を受けることはない。
×
1906-40-3物件が実在し、表示に誤りがなければ、取引意思のない物件を広告してもさしつかえない。×
2005-42-1取引意思のない物件を広告した場合、6月以下の懲役に処されることがある。

2 正しい

工事完了前の建物の売買に関しては、建築確認を受けない限り、広告をすることも、売買契約を締結することもできない(宅地建物取引業法33条、36条)。

■類似過去問
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広告開始時期の制限(宅建業法[09]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-30-2
宅地建物取引業者は、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。
×
2R03s-38-ア
宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
3R03-30-エ
宅地建物取引業者は、賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。
4R02s-27-2
宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。×
5R02s-27-3
宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。
6R02-27-エ宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。×
7R01-30-ア
建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
8R01-30-エ
建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
×
930-26-3
宅地建物取引業者は、宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った。
×
1028-32-1
宅地建物取引業者は、宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った。
1128-32-2
宅地建物取引業者は、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、建築基準法第6条第1項の確認の申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、当該建物の販売に関する広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。
×
1227-37-2宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
×
1327-37-3宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
1426-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
1525-32-ア宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
1625-32-エ宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建売住宅の売主B社(宅地建物取引業者)から当該住宅の売却の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して当該住宅の販売広告を行った。
×
1724-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
1824-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
1923-36-1宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。
2020-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
2119-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
2219-38-3都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、宅地建物取引業者Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
×
2317-34-2宅地建物取引業者は、宅地造成工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合において、当該宅地の売買に関する広告は、宅地造成等規制法第12条に規定する宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。
×
2416-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
2514-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
2613-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
2712-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
2811-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
2910-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
3009-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
3108-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
3208-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
3306-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
3406-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
3505-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
3604-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
3702-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×
契約締結時期の制限(宅建業法[09]3)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-38-イ宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Cとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
2R02s-26-3宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。×
3R01-35-4宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
430-28-ア宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。×
528-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
×
627-37-1建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。×
727-37-4建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
826-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
925-32-イ建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。
1025-32-ウ建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。
1119-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1219-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1319-38-4業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1419-43-1開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
1518-38-2業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1613-42-3業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。×
1711-40-2業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。×
1807-41-3建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。×
1905-39-2AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
2004-37-1業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。
2104-37-2建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。×

3 誤り

工事完了前の宅地の貸借に関しては、開発許可を受けない限り、広告をすることはできない(宅地建物取引業法33条)。
しかし、貸借を媒介して賃貸借契約を締結させることは禁止されていない(同法36条)。
本肢は「できる」「できない」が逆転している。

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広告開始時期の制限(宅建業法[09]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-30-2
宅地建物取引業者は、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。
×
2R03s-38-ア
宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
3R03-30-エ
宅地建物取引業者は、賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。
4R02s-27-2
宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。×
5R02s-27-3
宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。
6R02-27-エ宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。×
7R01-30-ア
建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
8R01-30-エ
建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
×
930-26-3
宅地建物取引業者は、宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った。
×
1028-32-1
宅地建物取引業者は、宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った。
1128-32-2
宅地建物取引業者は、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、建築基準法第6条第1項の確認の申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、当該建物の販売に関する広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。
×
1227-37-2宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
×
1327-37-3宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
1426-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
1525-32-ア宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
1625-32-エ宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建売住宅の売主B社(宅地建物取引業者)から当該住宅の売却の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して当該住宅の販売広告を行った。
×
1724-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
1824-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
1923-36-1宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。
2020-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
2119-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
2219-38-3都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、宅地建物取引業者Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
×
2317-34-2宅地建物取引業者は、宅地造成工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合において、当該宅地の売買に関する広告は、宅地造成等規制法第12条に規定する宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。
×
2416-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
2514-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
2613-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
2712-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
2811-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
2910-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
3009-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
3108-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
3208-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
3306-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
3406-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
3505-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
3604-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
3702-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×
契約締結時期の制限(宅建業法[09]3)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-38-イ宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Cとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
2R02s-26-3宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。×
3R01-35-4宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
430-28-ア宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。×
528-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
×
627-37-1建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。×
727-37-4建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
826-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
925-32-イ建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。
1025-32-ウ建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。
1119-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1219-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1319-38-4業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1419-43-1開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
1518-38-2業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1613-42-3業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。×
1711-40-2業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。×
1807-41-3建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。×
1905-39-2AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
2004-37-1業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。
2104-37-2建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。×

4 誤り

契約締結時期の制限(宅地建物取引業法36条)は、いわゆる「8つの規制」に含まれていないから、業者間取引においても同様に適用される(同法78条2項参照)。
したがって、買主が業者であっても、開発許可を受ける前の宅地について売買契約を締結することはできない。

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契約締結時期の制限(宅建業法[09]3)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-38-イ宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Cとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
2R02s-26-3宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。×
3R01-35-4宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
430-28-ア宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。×
528-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
×
627-37-1建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。×
727-37-4建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
826-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
925-32-イ建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。
1025-32-ウ建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。
1119-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1219-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1319-38-4業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1419-43-1開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
1518-38-2業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1613-42-3業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。×
1711-40-2業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。×
1807-41-3建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。×
1905-39-2AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
2004-37-1業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。
2104-37-2建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。×

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【宅建過去問】(平成19年問38)広告・契約時期の制限” に対して2件のコメントがあります。

  1. 小椋忠昭 より:

    突然、ぶしつけな質問恐れ入りますが、問3についてお伺い致します。
    貸借を媒介して賃貸借契約を締結させることは禁止されていない(同法36条)は、暗記するしかないでしょうか?
    何故、貸借を媒介だけ禁止されないのか理由がわかりません。
    法36条で決まっているためと言われればそれまでですが、何か理由づけはないでしょうか?

    1. 家坂 圭一 より:

      小椋様

      ご質問ありがとうございます。

      この表に関するご質問ですね。

      これについて、「最近どこかで読んだような。。。」と思って探していたのですが、ようやく見付けました!
      不動産流通推進センターさんのWebサイトにある不動産相談のコーナーに、まさにこの問題が載っていていたのです!
      「建築確認前の賃貸借の媒介と報酬請求の可否」という質問の後に、「監修者のコメント」として、宅建業法33条(広告開始時期の制限)と同法36条(契約締結時期の制限)とで、「貸借」の扱いが異なる理由が書かれています。以下、枠内は、引用です。

      その理由は、もともと賃貸借に関し、自ら貸主となる行為は宅建業法が適用されない行為であるのに、仮にその契約の代理媒介をも禁ずると、本来適用されない契約について事実上禁止の効果が及んでしまい適切でないからである。これに対して、広告のほうは、やはり建築確認等をとっていない物件について、広く広告することを認めるのは好ましくないと判断したからである。

      以下は私見ですが、次のようなケースを想定すると理解しやすいのではないでしょうか。

      1. 東京にあるA大学の周辺で、その大学の学生のみを対象にしてアパート賃貸をしている大家さんBがいる。Bさんは、すでに10棟100室を賃貸している。
      2. この度、11棟目と12棟目のアパートを建築しようと計画し、順調に準備は進んでいる。
      3. Bさん自身が「自ら貸主」として、学生と契約することも考えられる。しかし、契約書を作ったり、民法改正の勉強をするのは面倒だ。そこで、大家さんは、いつも株式会社C不動産に媒介を任せている。
      4. 地方に住む学生の親からは、「新しいアパートの建築計画があるのなら、そこを予約したい。アパートも決めずに息子を東京に出すのは心配でならない。」と矢のような催促が寄せられて大混乱!

      このようなケースでは、「Bさんが自ら貸主として契約することはできるのに、C不動産が代理・媒介することは許されない。」という扱いをしても、「杓子定規な法律論」と批判されるだけです。
      大家さん、学生さん、学生の親御さん、宅建業者さん、誰にもメリットがありません。
      そこで、売買の場合と異なり、貸借契約については、建築確認棟の許可を受ける前でも、契約締結の代理・媒介を認める、ということにしたわけです。

      一方、「広告をする」ということになると、関係者を小規模に限定することが困難です。
      大家さんも宅建業者も予測しなかったようなトラブルが生じるかも知れません。
      こちらについては、売買も貸借も同じように、開発許可や建築確認を受けるまでは広告禁止、という扱いをしています。

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