2007/10/29 / 最終更新日時 : 2024/03/27 家坂 圭一 宅建業法[10]3(1).媒介契約書の記載事項

【宅建過去問】（平成19年問39）媒介契約

宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. Ａは、Ｂとの間に媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
  2. Ａは、Ｂとの間で媒介契約を締結し、Ｂに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
  3. Ａは、Ｂとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から５日以内（休業日を除く。）に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。
  4. Ａは、Ｂとの間で有効期間を２か月とする専任媒介契約を締結する際、「Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。

正解：４

最初に、一般の媒介契約と専任媒介契約、さらに専属専任媒介契約について、共通点と相違点をまとめておく。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約

1 正しい

媒介契約書面の記載事項は、以下のリストのものである（宅建業法34条の２第１項、規則15条の７）。

媒介契約書の記載事項

したがって、「標準媒介契約約款に基づくか否かの別」を記載する必要がある（同法34条の２第１項７号、規則15条の７第４号）。

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媒介契約書の記載事項（標準媒介契約約款に基づくか否かの別）（宅建業法[10]3(1)⑧）

"［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。"
年-問-肢内容正誤
1R02-29-イ
Ａは、Ｂとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
◯
2H28-27-1
ＡがＢと一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の２第１項に規定する書面に記載する必要はない。×
3H19-39-1Ａは、Ｂとの間に媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。◯
4H16-39-1ＡがＢと専任媒介契約を締結した。ＡがＢに交付した媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Ａは業務停止処分を受けることがある。◯
5H07-40-1宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、その媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載しなければならない。
◯

2 正しい

宅建業者は、価額について意見を述べる場合には、根拠を明らかにしなければならない（宅建業法34条の２第２項）。

※依頼者の請求の有無にかかわらず、根拠を明示する必要がある。

■参照項目&類似過去問
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価額につき意見を述べるとき（宅建業法[10]3(1)②）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R04-31-1Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をＢに請求することはできない。◯
2R04-42-2Ａが、Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもどちらでもよい。◯
3R03s-33-エＡがＢとの間で一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもよい。◯
4R02s-28-エＡがＢとの間で一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。×
5R02-38-2Ａは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Ｂに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。×
6H30-33-3Ａは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてＢの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をＢに請求することができる。×
7H25-28-イＡ社は、Ｂとの間に媒介契約を締結し、Ｂに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
◯
8H24-29-4Ａ社がＢと一般媒介契約を締結した場合、Ａ社がＢに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
◯
9H22-33-4Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をＢに口頭で述べたとしても、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。◯
10H19-39-2Ａは、Ｂとの間で媒介契約を締結し、Ｂに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
◯
11H16-39-3ＡがＢと専任媒介契約を締結した。ＡがＢに宅地の価額について意見を述べる際に、Ｂからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Ａはその根拠を明らかにする必要はない。
×
12H13-38-3Ａが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Ｂに対してその根拠を明らかにしなければならない。
◯
13H12-36-3Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した。Ａが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Ａは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。
◯
14H09-36-1Ａが、34条の２書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。
×
15H06-47-2Ａが、Ｂと専属専任媒介契約を締結した。Ａは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Ｂの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
◯
16H01-46-2Ａは、売買価額について、Ｂの希望価額とＡの適正と評価する価額とが異なる場合には、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、Ｂに対し意見を述べることができる。
◯

3 正しい

専属専任媒介契約の場合には、媒介契約の日から休業日数を除き５日以内に、物件に関する所定事項について、指定流通機構に登録しなければならない（宅建業法34条の２第５項、規則15条の10）。

※専任媒介契約の場合は７日以内に登録しなければならない。

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指定流通機構への登録（登録期限）（宅建業法[10]4(3)）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
専任媒介契約
1R05-40-3ＡとＢの間で専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した場合、Ａは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め７日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。×
2R03s-33-イＡがＢとの間で専任媒介契約を締結した場合、Ｂの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Ａは、当該専任媒介契約締結日から７日以内（休業日数を含まない。）に、指定流通機構に当該宅地の所在等を登録しなければならない。
×
3R02s-28-アＡがＢとの間で専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した場合、Ｂの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Ａは、当該契約締結日から７日以内（Ａの休業日を含まない。）に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。×
4R01-31-アＡが、Ｂと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した。Ａは、専任媒介契約の締結の日から７日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。×
5H29-43-ウＡは、当該専任媒介契約の締結の日から７日（ただし、Ａの休業日は含まない。）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の６に規定する登録を証する書面を遅滞なくＢに提示しなければならない。×
6H15-43-3Ａは契約の相手方を探索するため、当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から７日（休業日を含む。）以内に指定流通機構に登録する必要がある。
×
7H13-38-2ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Ａは契約の相手方を探すため、当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の日から休業日数を除き７日以内（専属専任媒介契約の場合は５日以内）に指定流通機構に登録しなければならない。
◯
8H10-45-2媒介契約が専任媒介契約（専属専任媒介契約を除く。）である場合、Ａは、契約の相手方を探索するため、契約締結の日から５日（休業日を除く。）以内に、当該宅地につき所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
×
専属専任媒介契約
1H30-33-2Ａは、Ｂとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から７日以内（休業日を含まない。）に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。×
2H28-41-4Ａは、宅地建物取引業者でないＢから宅地の売却についての依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め５日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
×
3H19-39-3Ａは、Ｂとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から５日以内（休業日を除く。）に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。
◯
4H13-38-2ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Ａは契約の相手方を探すため、当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の日から休業日数を除き７日以内（専属専任媒介契約の場合は５日以内）に指定流通機構に登録しなければならない。
◯
5H11-39-2ＡＢ間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合、Ａは、契約締結の日から３日（休業日を除く。）以内に、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録しなければならない。
×
6H07-40-4宅地建物取引業者は、専属専任媒介契約を締結したときは、売買又は交換の媒介の依頼の目的である宅地又は建物を、国土交通大臣が指定する者に当該契約の締結の日から７日以内（休業日を除く。）に登録しなければならない。
×

4 誤り

22-33-2専任媒介契約を更新することができるのは、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られる（宅建業法34条の２第４項）。
自動更新の特約を定めたとしても、無効である（同条９項）。

■参照項目&類似過去問
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専任媒介契約（更新）（宅建業法[10]4(2)）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R04-31-3
Ａが、Ｂとの間で締結した専任媒介契約については、Ｂからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から３か月を超える内容に定めることができる。×
2R02-29-ウ
Ａは、Ｂとの間で専任媒介契約を締結するときは、Ｂの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。×
3H29-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。
×
4H26-32-ウＡがＢとの間で有効期間を３月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にＢから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。
×
5H25-28-ウＡ社がＢとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Ｂからの申出により更新することができるが、更新の時から３月を超えることができない。
◯
6H22-33-2Ａは、Ｂとの間で有効期間を２月とする専任媒介契約を締結した場合、Ｂの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
×
7H19-39-4Ａは、Ｂとの間で有効期間を２か月とする専任媒介契約を締結する際、「Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。×
8H16-39-2ＡがＢと専任媒介契約を締結した。媒介契約の有効期間の満了に際し、ＢからＡに更新の申出があった場合、Ａは更新を拒むことはできない。
×
9H15-43-4Ａが、Ｂと専任媒介契約を締結した。媒介契約の有効期間の満了に際して、ＢからＡに更新の申出があった場合（その後の更新についても同様）、３月を限度として更新することができる。
◯
10H14-34-3専任媒介契約の有効期間は３月を超えることができず、３月より長い期間を定めたときは、その期間は３月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から３月を超えない範囲で更新してもよい。
◯
11H13-38-4ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合、その有効期間の満了に際して、Ｂからの更新の申出がなくても、その有効期間を自動的に更新するためには、当該契約の締結時にあらかじめＢの承諾を得ておかなければならない。
×
12H11-37-1Ａが、Ｂと専属専任媒介契約を締結した。「媒介契約の有効期間内に宅地の売買契約が成立しないときは、同一の期間で契約を自動更新する」旨の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。
×
13H09-36-3Ａは、Ｂと専任媒介契約を締結し、34条の２書面を交付した。Ｂが宅地建物取引業者である場合は、専任媒介契約締結時にあらかじめＢの申出があれば、「契約の有効期間は３月を超えない範囲内で自動更新する」旨約定し、それを34条の２書面に記載することができる。
×
14H04-39-3この媒介契約が専任媒介契約であるときは、その有効期間は３月を超えることができないが、有効期間が満了して、Ｂの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。
×
15H01-46-3この媒介契約の有効期間は、契約の締結時にＡＢ間の合意があれば、契約の有効期間が終了したときにＢの申し出がなくても、更新される。
×

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カテゴリー
宅建業法[10]3(1).媒介契約書の記載事項、宅建業法[10]4(2).更新、宅建業法[10]4(3).指定流通機構への登録、平成19年過去問

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