2008/10/19 / 最終更新日時 : 2022/05/12 家坂圭一借地借家法[06]1.建物賃貸借の対抗力

【宅建過去問】（平成20年問04）抵当権と賃貸借の関係

Ａは、Ｂから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年４月１日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

ＡがＢに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Ｂは抵当権の実行を申し立てて、ＡのＣに対する賃料債権に物上代位することも、ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
ＡがＥからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

Contents

正解：４

正解：４

設定の確認

1 誤り

■賃料に対する物上代位

抵当権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができます（民法372条、304条１項）。これが物上代位です。抵当権者は、抵当不動産の賃料についても、物上代位をすることができます（同法371条）。

■賃貸借契約の解除

しかし、抵当権者が、賃貸借契約を解除することはできません。抵当権は、非占有型の担保物権であり、目的物の利用や管理については、抵当権設定者に委ねられているからです。
本肢は、「ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除することもできる」とする点が誤っています。

■類似過去問

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賃料に対する物上代位（民法[12]3(4)③）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-10-1	Ａは、Ｂからの借入金の担保として、Ａ所有の甲建物に抵当権を設定し、その登記を行った。本件抵当権設定登記後にＡＣ間の賃貸借契約が締結され、ＡのＢに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Ｂは抵当権に基づき、ＡがＣに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。	◯
2	25-05-1	賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。	×
3	24-07-1	抵当権設定登記後に、賃料債権につき一般債権者が差押えした場合、抵当権者は物上代位できない。	×
4	24-07-2	抵当権実行中でも、抵当権が消滅するまでは、賃料債権に物上代位が可能。	◯
5	24-07-4	Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物について、ＣがＢと賃貸借契約を締結した上でＤに転貸していた場合、Ａは、ＣのＤに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。	◯
6	20-04-1	抵当権実行を申し立てた抵当権者は、賃料への物上代位と賃貸借契約の解除が可能。	×
7	17-05-2	抵当権者は、賃料債権に物上代位することができる。	◯
8	15-05-1	（抵当建物を抵当権設定者が賃貸しているケース）抵当権設定登記後に、賃料債権が第三者に譲渡され対抗要件を備えた場合、賃借人が当該第三者に弁済する前であっても、抵当権設定者は、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。	×
9	15-05-2	（抵当建物を抵当権設定者が賃貸しているケース）抵当権設定登記後に、賃料債権につき一般債権者が差押えした場合、差押命令が賃借人に送達された後は、抵当権者は物上代位できない。	×
10	11-04-1	抵当権者は、抵当権に基づく差押えの前であっても、賃料債権の差押えが可能。	◯
11	01-07-2	抵当権の効力は、被担保債権に不履行があった場合、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。	◯

2 誤り

Ｃが賃貸借契約を締結したのは、Ｂの抵当権が設定されたのよりも後のことです。この場合、Ｃは、原則として、その賃借権をＢに対抗することができません。したがって、抵当権の実行により甲建物を競落したＤに対しても、賃借権を対抗することは不可能です。

※抵当権が実行された場合、Ｃは、Ｄの買受けのときから６か月を経過するまで、建物引渡しの猶予を受けることができます（同法395条１項）。

■類似過去問

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賃借人の保護（民法[12]8）

	年-問-肢	内容	正誤
抵当権登記の前に賃借人が対抗要件を備えていたケース
		[共通の設定] Ａは、Ｂからの借入金の担保として、Ａ所有の甲建物に抵当権を設定し、その登記を行った。
1	R03s-10-2	Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、ＡＣ間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Ｃの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。	×
2	R03s-10-4	Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Ｃは、甲建物の競売による買受人に対し、買受人の買受けの時から１年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。	×
抵当権登記の後に賃借人が出現したケース
1	R03s-10-3	Ａは、Ｂからの借入金の担保として、Ａ所有の甲建物に抵当権を設定し、その登記を行った。本件抵当権設定登記後にＡＣ間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が１年であったときは、Ｃは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。	×
2	22-05-3	（ＡはＢから2,000万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、Ｂを抵当権者として当該土地及び建物に2,000万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。）Ｂの抵当権設定登記後にＡがＤに対して当該建物を賃貸し、当該建物をＤが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Ｄは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要はない。	◯
3	20-04-2	（Ａは、Ｂから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。）抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。	×
4	18-05-4	第一抵当権の設定後、第二抵当権の設定前に、期間２年の土地賃貸借契約を締結した借主は、第一抵当権者の同意の有無によらず、第一抵当権者に対しても賃借権を対抗できる。	×
5	17-06-4	抵当権設定後に、期間２年の建物賃貸借契約を締結し、建物を引き渡した場合、賃貸借を抵当権者に対抗できる。	×

3 誤り

抵当権の順位は、抵当権の登記の前後で決定します（民法373条）。したがって、先に登記を経たＢが優先するわけです。
しかし、抵当権者同士が合意すれば、抵当権の順位を変更することも可能です（同法374条）。
つまり、Ｅは、抵当権の順位の変更につき、Ｂと合意することができれば、Ｂよりも優先して弁済を受けることができます。この場合、Ｅが債権全額を回収することも可能です。

■類似過去問

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抵当権（順位の変更）（民法[12]5(3)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	28-04-3	一番抵当権者と二番抵当権者が抵当権の順位を変更することに合意すれば、抵当権設定者の同意がなくても、抵当権の順位を変更することができる。	◯
2	25-05-4	抵当権を登記した後は、抵当権の順位を変更できない。	×
3	20-04-3	設定時に後順位となった抵当権者が、先順位の抵当権者に優先して弁済を受ける方法はない。	×
4	13-07-4	抵当権者間の合意で抵当権の順位を変更できるが、登記をしなければ効力を生じない。	◯

4 正しい

建物の引渡しがあったときは、賃借権に対抗力が生じます（借地借家法31条１項）。
本肢のＣはすでに甲建物の引渡しを受けていますから、賃借権は対抗要件を備えています。Ｃは、任意売却を受けたＦに対して、甲建物の賃借権を対抗することができます。

■類似過去問

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建物賃貸借の対抗力（借地借家法[06]1）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02-12-1	ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。ＡがＣに甲建物を売却した場合、Ｂは、それまでに契約期間中の賃料全額をＡに前払いしていたことを、Ｃに対抗することができる。	◯
2	27-11-3	［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。	×
3	27-12-1	賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。	◯
4	22-12-1	建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。	◯
5	21-12-3	引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。	◯
6	20-04-4	建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。	◯
7	19-14-4	登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。	×
8	18-14-2	建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。	◯
9	12-12-1	賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。	×
10	02-13-1	引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。	×
11	01-13-1	建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。	◯

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カテゴリー: 借地借家法[06]1.建物賃貸借の対抗力、民法[12]8(2).抵当権登記の後に出現したケース、民法[12]5(3).順位の変更、民法[12]3(4).物上代位性、平成20年過去問