【宅建過去問】（平成20年問09）売主の担保責任
宅地建物取引業者であるＡが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないＢに売却した場合のＡの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- 売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもＡがその不適合を担保すべき責任を一切負わない旨を合意したとしても、Ａは、甲土地の引渡しの日から２年以内にその不適合についてＢから通知を受けた場合に限っては、担保責任を負わなければならない。
- 甲土地に設定されている抵当権が実行されてＢが所有権を失った場合、Ｂが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、ＢはＡＢ間の売買契約を解除することができる。
- 甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、ＢがＡの担保責任を追及するときには、Ｂは、その不適合を知った時から１年以内にその不適合をＡに通知すればよく、１年以内に担保責任を追及するまでの必要はない。
- 売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、Ａは甲土地の引渡しの日から２年以内にその不適合についてＢから通知を受けた場合に限って担保責任を負う旨を合意したとしても、Ａがその不適合を知っていたのにＢに告げなかったときは、担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消減するまで、Ｂは当該損害賠償を請求できる。
正解：１
はじめに
本問の設定は、「宅建業者Ａが自ら売主で、買主Ｂは宅建業者ではない。」というものです。また、「民法及び宅建業法の規定」を前提に解答することが要求されています。
すなわち、本問は、民法の一問という扱いで出題されていますが、宅建業法についても考える必要があります。ハイブリッド問題なのです。
このような問題に対しては、以下の手順で解答していきましょう。
(1). まず、宅建業法の適用があるかないか、を考える。
(2). (a)宅建業法の適用がある場合には、その知識によって解決する。
(b)宅建業法の適用がない場合には、民法の知識を利用する。
1 誤り
■(1)適用される法律
宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約については、契約不適合担保責任を負う期間に関して、宅建業法による規制がなされています。したがって、宅建業法の知識を使って解決することになります。
■(2)(a)宅建業法による解決
宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止しています。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から２年以上」と定める場合です（宅建業法40条１項）。これ以外の特約は、無効とされます（同条２項）。
売主が「契約不適合担保責任を一切負わない」という本肢の合意は、民法と比べて明らかに買主に不利であるため、この特約は、無効です。
この場合は、民法の原則に戻ります。すなわち、Ｂは、「不適合を知った時から１年以内に通知」すれば、Ａの担保責任を追求することができます（民法566条本文）。
「引渡しの日から２年以内に通知した場合」に限られるわけではありません。
■参照項目&類似過去問
内容を見る[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 買主が知っている欠陥 | |||
| 1 | H21-38-イ | Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物に雨漏りがする箇所が存在することについて説明し、売買契約においてＡはその雨漏りについて担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。 | ◯ |
| 2 | H11-33-3 | 契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。 | × |
| 「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約 | |||
| 1 | R02-42-4 | Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する建物の売買契約において、Ａは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から２年となる。 | × |
| 2 | H27-39-2 | ＡがＢとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｂが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、その不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を定めることができる。 | × |
| 3 | H27-43-1 | 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。 | ◯ |
| 4 | H21-38-ア | ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが当該住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもその不適合を担保すべき責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。 | × |
| 5 | H21-38-ウ | ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 6 | H20-09-1 | 売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもＡがその不適合を担保すべき責任を一切負わない旨を合意したとしても、Ａは、甲土地の引渡しの日から２年以内にその不適合についてＢから通知を受けた場合に限っては、担保責任を負わなければならない。 | × |
| 担保責任追及方法の限定 | |||
| 1 | H29-27-ウ | Ａが目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。 | × |
| 2 | H25-38-ア | Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。 | × |
| 3 | H24-39-4 | 当該建物が新築戸建住宅である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「Ｂは、Ａ社が担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。 | × |
| 4 | H11-33-2 | 「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。 | × |
| 5 | H09-41-1 | 「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。 | ◯ |
| 売主の帰責事由を要求 | |||
| 1 | H29-27-イ | 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | ◯ |
| 2 | H19-41-3 | 「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。 | × |
| 3 | H17-42-4 | 「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。 | × |
| 4 | H09-41-2 | 「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。 | × |
| 5 | H05-45-1 | 「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。 | × |
| その他 | |||
| 1 | H24-39-1 | 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Ｂの売買を代理する宅地建物取引業者Ｃ社との間で当該契約締結を行うに際して、Ａ社が当該住宅の担保責任を負う期間についての特約を定めないことは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。 | ◯ |
2 正しい
■(1)適用される法律
抵当権がある場合における売主の担保責任について、宅建業法による特別な規制は存在しません。したがって、民法の知識を使って解決することになります。
■(2)(b)民法による解決
抵当権が設定された不動産を購入し、その抵当権が実行されたことにより、買主が不動産の所有権を失いました。これにより、ＡがＢに対して甲土地の所有権を移転する義務が債務不履行（履行不能）になったわけです。
この場合、Ｂは、契約を解除することができます（民法542条）。Ｂの善意・悪意は、問われません。
■参照項目&類似過去問
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 抵当権がある場合 | |||
| [共通の設定] Ａを売主、Ｂを買主として甲土地の売買契約を締結した。甲土地には、Ｃを抵当権者とする抵当権が設定され、その登記もされていた。 | |||
| 1 | 28-06-3 | Ｂが、Ａ所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってＢが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、ＢはＡに対して、損害賠償を請求することができない。 | × |
| 2 | 28-06-4 | Ｂが、Ａ所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってＢが甲土地の所有権を失ったときは、Ｂは、本件契約を解除することができる。 | ◯ |
| 3 | 20-09-2 | 甲土地に設定されている抵当権が実行されてＢが所有権を失った場合、Ｂが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、ＢはＡＢ間の売買契約を解除することができる。 | ◯ |
| 4 | 17-09-3 | 買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産の売買契約を締結し、当該抵当権の行使によって買主が所有権を失った場合には、買主は、売買契約の解除はできるが、売主に対して損害賠償請求はできない。 | × |
| 5 | 11-10-3 | ＡがＣに設定していた契約の内容に適合しない抵当権の実行を免れるため、ＢがＣに対しＡの抵当債務を弁済した場合で、ＢがＡＢ間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたとき、Ｂは、Ａに対し、損害の賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はすることができる。 | × |
| 6 | 08-08-3 | この土地が抵当権の目的とされており、その実行の結果Ｄが競落したとき、Ｂは、Ａに対して契約を解除することができる。 | ◯ |
| 7 | 04-06-3 | Ｂは、Ｃの抵当権が設定されていることを知らなかったときであっても、Ｃが抵当権を実行する前においては、Ａに対し、売買契約を解除することができない。 | × |
| 8 | 02-06-1 | Ａは、契約の際Ｃの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、ＡＢ間の売買契約を解除することはできない。 | ◯ |
| 9 | 01-04-4 | その土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときであっても、買主は、その事実を知ったとき、抵当権が行使された後でなければ、契約を解除することができない。 | × |
| 地上権がある場合 | |||
| 1 | 05-08-4 | 売買の目的物である土地に第三者が登記済みの地上権を有していて、買主が利用目的を達成することができなかった場合、善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。 | ◯ |
3 正しい
■(1)適用される法律
契約不適合担保責任を追及する方法について、宅建業法による特別な規制は存在しません。したがって、民法の知識を使って解決することになります。
■(2)(b)民法による解決
契約不適合担保責任を追及する場合、買主は、不適合を知った時から１年以内に売主に通知する必要があります（民法566条本文）。
必要なのは、通知することです。１年以内に通知すれば十分で、この期間内に担保責任を追及することまでは求められていません。
※通知により権利を保存しておけば、消滅時効が成立するまでの間、担保責任を追及することができます。
■参照項目&類似過去問
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-04-4 | 売主Ａと買主Ｂとの間で締結した売買契約に関し、目的物の引渡しの時点で目的物が品質に関して契約の内容に適合しないことをＡが知っていた場合には、当該不適合に関する請求権が消滅時効にかかっていない限り、ＢはＡの担保責任を追及することができる。 | ◯ |
| 2 | R02s-07-1 | Ａを売主、Ｂを買主として、甲土地の売買契約が締結された。甲土地の実際の面積が本件契約の売買代金の基礎とした面積より少なかった場合、Ｂはそのことを知った時から２年以内にその旨をＡに通知しなければ、代金の減額を請求することができない。 | × |
| [共通の設定] Ａを売主、Ｂを買主として甲建物の売買契約を締結した。甲建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所（本件不適合）があった。 | |||
| 3 | R01-03-1 | Ａは本件不適合を知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。Ｂが本件不適合を建物引渡しから１年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から２年後にその旨をＡに通知すれば、ＢはＡに対して担保責任を追及することができる。 | ◯ |
| 4 | 20-09-3 | 甲建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、ＢがＡの担保責任を追及するときには、Ｂは、その不適合を知った時から１年以内にその不適合をＡに通知すればよく、１年以内に担保責任を追及するまでの必要はない。 | ◯ |
| 5 | 19-11-4 | 売買契約に、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、ＢがＡの担保責任を追及するときは、その不適合を知った時から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならない。 | ◯ |
| 6 | 15-10-3 | Ｂが、本件不適合の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から１年以内に担保責任の追及を行わなければ、ＢはＡに対して担保責任を追及することができなくなる。 | × |
| 7 | 14-09-3 | Ｂが、Ａに対し、本件不適合に基づき行使できる権利を行使するためには、Ｂが欠陥を知った時から１年以内にその旨をＡに通知しなければならない。 | ◯ |
| 消滅時効との関係 | |||
| 8 | 26-03-3 | 売買契約の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の買主の売主に対する担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。 | ◯ |
4 正しい
（肢１参照。）
■(1)適用される法律
宅建業法の知識を使って解決することになります。
■(2)(a)宅建業法による解決
本肢の「引渡しの日から２年以内に不適合について通知した場合に限って契約不適合担保責任を負う」という特約は、その有効性を認められています（宅建業法40条１項）。
しかし、このような特約をしたときであっても、売主が知りながら告げなかった事実については、担保責任を免れることができません（民法572条）。つまり、特約で定めた期間の経過後であっても、担保責任を負うことになります。
したがって、Ｂは、損害賠償請求権が時効で消減するまで、損害賠償を請求することができます。
■参照項目&類似過去問
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| [共通の設定] Ａを売主、Ｂを買主として甲土地の売買契約を締結した。甲土地には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所（本件不適合）があった。 | |||
| 1 | R01-03-1 | Ａは甲土地引渡しから３か月に限り担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において本件不適合が存在しており、Ａはそのことを知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。Ｂが本件不適合を建物引渡しから１年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から２年後にその旨をＡに通知すれば、ＢはＡに対して担保責任を追及することができる。 | ◯ |
| 2 | 20-09-4 | 売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、Ａは甲土地の引渡しの日から２年以内にその不適合についてＢから通知を受けた場合に限って担保責任を負う旨を合意したとしても、Ａがその不適合を知っていたのにＢに告げなかったときは、担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消減するまで、Ｂは当該損害賠償を請求できる。 | ◯ |
| 3 | 19-11-1 | 売買契約に、不動産が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもＡがその不適合を担保すべき責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Ａがその不適合を知りながらＢに告げなかったときは、Ａは担保責任を負わなければならない。 | ◯ |
令和６年 宅建解答速報・解説
最速の解答・解説を目指し、今年も実施
本試験終了直後から開始し、18時までには全問の正解番号をお知らせする予定です。
（家坂講師には、本試験会場からスマホでの正解発表を依頼済み10問分‼️）
家坂先生
いつもありがとうございます。
この度、肢2 の抵当権の付いた〜の解説がとても腑に落ちました！
「抵当権がある場合における売主の担保責任について、宅建業法による特別な規制は存在しません。」
↑コレ、知りませんでした。
民法で「抵当権が設定された土地だと知っていて購入し、後で抵当権実行されて所有権を無くした場合でも契約解除出来る」ってのが、なんだか不思議です。
だって「実行されれば所有権失うのわ分かってるのに、実行された後で解除出来る」って？
私の理解が間違ってるでしょうか？？
もし、お時間ありましたら教えてください。
よろしくお願いいたします。
債務不履行とその効果
売主Ａと買主Ｂとの売買契約に基づいて、Ａは、Ｂに対して、甲土地の引渡義務を負っています。しかし、「甲土地に設定されている抵当権が実行されてＢが所有権を失った」わけです。
つまり、Ａの引渡義務は、履行不能になってしまいました。
履行不能などの債務不履行があった場合、Ｂは、Ａに対して、
（履行不能のケースなので、「追完請求」や「代金減額請求」を考える必要はありません。）
「債務不履行」については、[Step.1]の民法[15]を見直しておきましょう。
■民法[15]債務不履行
契約の解除と債権者の善意悪意
契約の解除に当たって、「Ｂが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていた」ことを考慮する必要はありません。
抵当権の存在を知っていようがいまいが、Ｂが甲土地を利用できなくなったのは事実です。
めいしゃんさんは、「抵当権の存在を知っていたから解除できない。」とお考えのようです。
しかし、そう考えても、甲土地を利用できないという事実を変えることはできません。この売買契約は、もはや前に進まないのです。
であれば、Ａとの売買契約という拘束からＢを解放すべきではないでしょうか。そうすれば、「他の土地を探す」など建設的な行動を起こすことに不安がなくなります。
このように、「契約の解除」には、「契約の拘束から債権者を解放すること」という意味があります。
したがって、債務者Ａに帰責事由があろうがなかろうが、Ｂは、契約を解除することができます。
このことについては、[Step.1]の民法[23]を確認してください。
■民法[23]契約の解除
類題の紹介
抵当権の実行により買主が所有権を失った場合の損害賠償・契約解除については、平成28年問06肢3・4でも出題されています。
こちらであれば、動画による解説も見られます。
この問題を解き、解説を視聴して、理解を確実にしておきましょう。
家坂先生
こんばんは。丁寧にお返事（解説）をありがとうございます！
「抵当権の存在を知っていようがいまいが、Ｂが甲土地を利用できなくなったのは事実です。」
↑
そうなんですよね。
私は売り主Aの立場になって考えてしまいました。
「抵当権付きってちゃんと説明したじゃん。それ、分かってて買ったんでしょ。
なら、実行されるかも、って思ってたでしょ。なのに実行されたから、解除しますってさ～。」
って思ってしまいました。
「契約の解除」には、「契約の拘束から債権者を解放すること」という意味があります。
類題や動画の解説視聴など、ありがとうございます！
本当にいつも丁寧にお返事くださりありがとうございます！
感謝です！
これが民法改正（令和２年施行）での重要ポイントでした。
解除は「債務者の責任を問うため」のものではなく、「債権者を拘束から開放する」ものになったのです。
古い知識に囚われず、頭を切り替える必要があります。
そのためにも、面倒がらずに、以下の箇所を見直しておきましょう。
■民法[23]契約の解除
ご回答いただきありがとうございます。
沢山の問題に触れて、
解法の処理に慣れていこうと思います。
いつも分かりやすい講義と解説をしていただき、ありがとうございます。
本問、選択肢１番の解説について質問があります。
「契約不適合担保責任」は民法では本来、任意規定ではなかったでしょうか？
もしそうでしたら、そのことも絡めた説明をして頂けたほうが理解が容易になると思います。
この解説の中で僕の合点の行きにくいところが、
本肢の合意は、民法と比べて明らかに買主に不利であるため、この特約は、無効という部分です。
任意規定なので、民法上は本来、当事者の合意があれば、
「契約不適合担保責任を一切負わない」という契約も有効なのだけども、
宅地建物取引の場合には、先生が初めに前置きされたように、
宅建業法についても考える必要があるハイブリッド問題なり、
売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を
「引渡しの日から２年以上」と定める以外の特約は、無効とされる。
という考え方では、いけないでしょうか？
↑
「民法」の知識としては、その通りです。
しかし、この問題は、
「宅地建物取引業者であるＡが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないＢに売却した場合」
に関するものです。
したがって、「宅建業法」が優先的に適用されます。
民法を適用すべき場面でないにも関わらず、「そのことも絡めた説明」をすると、却って話が分かりにくくなると思います。