【宅建過去問】(平成22年問05)抵当権

AはBから2,000万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、Bを抵当権者として当該土地及び建物に2,000万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. AがBとは別にCから500万円を借り入れていた場合、Bとの抵当権設定契約がCとの抵当権設定契約より先であっても、Cを抵当権者とする抵当権設定登記の方がBを抵当権者とする抵当権設定登記より先であるときには、Cを抵当権者とする抵当権が第1順位となる。
  2. 当該建物に火災保険が付されていて、当該建物が火災によって焼失してしまった場合、Bの抵当権は、その火災保険契約に基づく損害保険金請求権に対しても行使することができる。
  3. Bの抵当権設定登記後にAがDに対して当該建物を賃貸し、当該建物をDが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Dは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要はない。
  4. AがBとは別に事業資金としてEから500万円を借り入れる場合、当該土地及び建物の購入代金が2,000万円であったときには、Bに対して500万円以上の返済をした後でなければ、当該土地及び建物にEのために2番抵当権を設定することはできない。

正解:4

設定の確認

1 正しい

同一の不動産について数個の抵当権が設定された場合、抵当権の順位は、登記の前後で決めます(民法373条)。
したがって、Cの契約日時のほうが後であったとしても、Bよりも先に抵当権設定登記をすれば、Cの抵当権が第一順位となります。

■類似過去問
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抵当権(第三者への対抗要件)(民法[12]2(3))
年-問-肢内容正誤
129-10-4抵当権は不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。
228-14-2登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。
326-04-2抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には登記が必要であるが、根抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には、登記に加えて、債務者Cの異議を留めない承諾が必要である。×
422-05-1抵当権設定者AとBとの抵当権設定契約が、AとCとの抵当権設定契約より先であっても、Cを抵当権者とする抵当権設定登記の方がBを抵当権者とする抵当権設定登記より先であるときには、Cを抵当権者とする抵当権が第1順位となる。

2 正しい

抵当権の目的である建物が火災によって焼失する一方で、抵当権設定者が火災保険金請求権を取得した場合、保険金請求権に対する物上代位を認めるのが判例です(大判明40.03.12)。

■類似過去問
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火災保険金に対する物上代位(民法[12]3(4)②)
年-問-肢内容正誤
128-04-2
[Aは、A所有の甲土地にBから借り入れた3,000万円の担保として抵当権を設定]甲土地上の建物が火災によって焼失してしまったが、当該建物に火災保険が付されていた場合、Bは、甲土地の抵当権に基づき、この火災保険契約に基づく損害保険金を請求することができる。
×
224-07-3火災保険に基づく損害保険金請求権は、物上代位の対象となる。
322-05-2火災保険に基づく損害保険金請求権は、物上代位の対象となる。
421-05-1火災保険に基づく損害保険金請求権は、抵当権・先取特権による物上代位の対象となる。
517-05-3火災保険に基づく損害保険金請求権は、物上代位の対象となる。
607-06-3第三者の不法行為により建物が焼失したので抵当権設定者がその損害賠償金を受領した場合、抵当権者は、損害賠償金に対して物上代位をすることができる。×

3 正しい

競売手続の開始前から抵当権の目的たる建物を使用又は収益する者は、競売における買受人の買受けの時から6か月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡す必要がありません(民法395条1項)。
本肢でいえば、建物の賃借人Dは、競落のときから6か月の間であれば、引渡しの猶予を受けることができます。

■類似過去問
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賃借人の保護(民法[12]8)
年-問-肢内容正誤
抵当権登記の前に対抗要件を備えたケース
[共通の設定]
Aは、Bからの借入金の担保として、A所有の甲建物に抵当権を設定し、その登記を行った。
1R03s-10-2Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、AC間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Cの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。
×
2R03s-10-4Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Cは、甲建物の競売による買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。
×
抵当権登記の後に賃借人が出現したケース
1R03s-10-3Aは、Bからの借入金の担保として、A所有の甲建物に抵当権を設定し、その登記を行った。本件抵当権設定登記後にAC間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Cは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。×
222-05-3(AはBから2,000万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、Bを抵当権者として当該土地及び建物に2,000万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。)Bの抵当権設定登記後にAがDに対して当該建物を賃貸し、当該建物をDが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Dは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要はない。
320-04-2(Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。)抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。×
418-05-4第一抵当権の設定後、第二抵当権の設定前に、期間2年の土地賃貸借契約を締結した借主は、第一抵当権者の同意の有無によらず、第一抵当権者に対しても賃借権を対抗できる。×
517-06-4抵当権設定後に、期間2年の建物賃貸借契約を締結し、建物を引き渡した場合、賃貸借を抵当権者に対抗できる。×

4 誤り

抵当権の設定金額は、物件の購入代金の範囲に制限されるわけではありません。債務者の信用が高かったり、物件の値上がりが見込める状況であれば、購入代金を超える融資を受けられる場合もあります(いわゆるオーバーローンの状態です)。
したがって、Bから2,000万円を借り入れている状況で、さらにEから500万円を借り入れ、合計2,500万円の抵当権を設定することも可能です。


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