2013/06/14 / 最終更新日時 : 2023/06/12 家坂 圭一 宅建業法[12]3(3)①35条書面特有

【宅建過去問】（平成23年問34）重要事項説明書・契約書面

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宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、「35条書面」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、「37条書面」とは、同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。

  1. 宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
  2. 宅地建物取引業者は、37条書面の作成を宅地建物取引士でない従業者に行わせることができる。
  3. 宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。
  4. 37条書面に記名する宅地建物取引士は、35条書面に記名した宅地建物取引士と必ずしも同じ者である必要はない。

正解：１

はじめに

重要事項説明書（35条書面）と契約書面（37条書面）について、共通点や相違点をまとめておきます（媒介契約書についても確認しましょう）。

三大書面の比較

1 誤り

登記された権利の種類・内容は、35条書面の記載事項です（表の①。宅建業法35条１項１号）。

取引物件に関する重要事項

しかし、37条書面では、記載事項とされていません（同法37条参照）。
本肢は、37条書面に関し「記載しなければならない」とする点が誤りです。

35条書面特有の事項

■参照項目&類似過去問
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取引物件に関する重要事項（①登記された権利の種類・内容）（宅建業法[11]2(2)①）
年-問-肢内容正誤
1R03-26-3宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂに対し建物の売却を行う。Ａは、Ｂに対し、建物の上に存する登記された権利の種類及び内容だけでなく、移転登記の申請の時期についても説明しなければならない。×
2R01-39-2宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
×
3H26-35-2宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。
◯
4H23-34-1宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
×
5H22-36-4建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。◯
6H15-37-4宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から当該建物の差押えを告げられなかった場合は、法第35条に基づき借主に対して当該建物の上に存する登記の内容を説明する義務はない。
×
7H13-36-1マンションの１戸の賃貸借の媒介を行うに際し、マンションの所有者についての登記名義人は説明したが、当該マンションに係る登記されている抵当権については説明しなかった。×
8H09-38-2宅地建物取引業者Ａが、貸主Ｂと借主Ｃの間の建物貸借契約の締結を媒介した。建物の上の抵当権の登記に関し、「建物の引渡しの時期までには必ず抵当権を抹消できるから、Ｃには内密にしておいてほしい」旨のＢの依頼にかかわらず、Ａは、Ｃに対して重要事項として、当該登記について説明した。
◯
9H07-41-1宅地建物取引業者は、宅地の売買契約において、当該宅地の上に存する登記された抵当権が宅地の引渡し時までに抹消される予定である場合には、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に際し当該抵当権の説明を省略することができる。
×
10H06-41-1宅地建物取引業者がマンションの一室の賃貸借契約を媒介するに際し、重要事項の説明を行った。マンションの所有者については、登記名義人を説明したが、マンションの抵当権については、借主に関係がないので、説明しなかった。×
11H05-44-4当該建物は、表示登記はされていたが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記簿上の所有者に関しては、何も説明しなかった。×
12H04-40-4取引物件の登記簿の表題部に記載されている所有者の氏名については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。
◯
35条書面特有の事項（登記された権利）（宅建業法[12]3(3)①）
年-問-肢内容正誤
1R03-41-エ宅地建物取引業者が売主を代理して抵当権が設定されている建物を売却する場合、当該抵当権の内容について37条書面に記載しなければならない。×
2H23-34-1宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。×
3H13-35-2宅地建物取引業者は、宅地の売買を媒介した場合、当該宅地上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記載された所有者の氏名（法人にあっては、その名称）について、37条書面に記載しなければならない。
×

2 正しい

（「はじめに」の表参照。）
37条書面に記名するのは、宅建士であることが必要です（宅建業法37条３項）。しかし、37条書面を作成する人間については、特に限定されていません。したがって、宅建士以外の者が作成しても問題はありません。

■参照項目&類似過去問
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37条書面（作成者）（宅建業法[12]1(3)②）
年-問-肢内容正誤
1R05-43-3宅地建物取引業者Ａが媒介により宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは、37条書面を作成したときは、専任の宅地建物取引士をして37条書面に記名させる必要がある。×
2R04-32-1宅地建物取引業者である売主Ａは、宅地建物取引業者であるＢの媒介により、宅地建物取引業者ではないＣと宅地の売買契約を締結した。ＡとＢが共同で作成した37条書面にＢの宅地建物取引士の記名がなされていれば、Ａは37条書面にＡの宅地建物取引士をして記名をさせる必要はない。×
3R04-44-4宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として宅地建物取引業者Ｂの媒介により、宅地建物取引業者Ｃと宅地の売買契約を締結した。37条書面については、Ａ、Ｂ、Ｃの三者で内容を確認した上で各自作成し、交付せずにそれぞれ自ら作成した書類を保管した。×
4H23-34-2宅地建物取引業者は、37条書面の作成を宅地建物取引士でない従業者に行わせることができる。
◯
5H21-36-1宅地建物取引業者Ａが、甲建物の売買の媒介を行うに当って、宅地建物取引士をして、37条書面を作成させ、かつ当該書面に記名押印させたが、買主への37条書面の交付は、宅地建物取引士ではないＡの従業者に行わせた。
◯
6H14-38-2法第37条に規定する書面は、宅地又は建物の取引に係る契約書とは本来別個のものであるので、必ず取引の契約書とは別に当該書面を作成し、交付しなければならない。
×

3 正しい

（肢１の表参照。）
天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは、売買と貸借に共通する任意的記載事項です（表の⑤。宅建業法37条１項10号、２項１号）。

37条書面の任意的記載事項

※重要事項説明書（35条書面）の重要事項には含まれていません。

37条書面特有の事項

■参照項目&類似過去問
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37条書面の任意的記載事項（⑤天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め）（宅建業法[12]2(2)⑤）
年-問-肢内容正誤
1R05-43-4宅地建物取引業者Ａが媒介により宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。◯
2R03s-42-エ宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、37条書面に記載しなければならない。
◯
3R02s-35-ウ宅地建物取引業者が媒介により建物の売買契約を成立させた場合において、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、重要事項説明書にその旨記載していたとしても、その内容を37条書面に記載しなければならない。◯
4H28-39-4宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた。天災その他不可抗力による損害の負担に関して定めなかった場合には、その旨を37条書面に記載しなければならない。
×
5H25-31-ウ宅地建物取引業者は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載した37条書面を交付しなければならない。
◯
6H23-34-3宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。◯
7H18-37-ウ宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に必ず記載しなければならない。◯
8H11-35-2建物の貸借の契約を媒介した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について37条書面に記載する必要がある。
◯
9H02-49-2宅地建物取引業者が自ら売主として37条書面を交付する場合に、天災その他不可抗力による損害の負担について、不確定な要素であったので、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかった。
◯

4 正しい

（「はじめに」の表参照。）
重要事項説明書（35条書面）にも、契約書面（37条書面）にも、宅建士の記名が必要です（宅建業法35条５項、37条３項）。
ただし、ここで要求されているのは、あくまで、「宅建士」であることのみです。35条書面と37条書面の記名者が同一である必要はないですし、「専任宅建士」である必要もありません。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
重要事項説明の方法（記名者）（宅建業法[11]1(3)③）
年-問-肢内容正誤
1R04-40-ウこの物件の担当である弊社の宅地建物取引士が本日急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名をし、代わりに説明をいたします。私の宅地建物取引士証をお見せします。◯
2R03s-35-3宅地建物取引業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名させなければならない。×
3R02-41-1
重要事項説明書には、代表者の記名があれば宅地建物取引士の記名は必要がない。×
4R02-41-2
重要事項説明書に記名する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。×
5R01-34-4
宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名した宅地建物取引士をして、37条書面に記名させなければならない。×
6H27-29-4
重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、35条書面に記名する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。×
7H26-35-3宅地建物取引士は、宅地建物取引士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。×
8H25-44-ウ宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名及び同法第37条の規定により交付すべき書面への記名については、専任の宅地建物取引士でなければ行ってはならない。×
9H23-34-437条書面に記名する宅地建物取引士は、35条書面に記名した宅地建物取引士と必ずしも同じ者である必要はない。◯
10H22-37-437条書面に記名する宅地建物取引士は、法第35条に規定する書面に記名した宅地建物取引士と同ーの者でなければならない。×
11H19-40-1宅地建物取引業者Ａが売主Ｂと買主Ｃの間の建物の売買について媒介を行う。Ａは、35条書面及び37条書面のいずれの交付に際しても、宅地建物取引士をして、当該書面への記名及びその内容の説明をさせなければならない。×
12H18-36-4宅地建物取引士は、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記名することが必要とされており、建物の貸借の媒介であってもこれを省略することはできない。◯
13H14-38-1法第35条に規定する重要事項を記載した書面には、説明した宅地建物取引士Ａが記名をしたが、法第37条に規定する書面には、Ａが不在であったため、宅地建物取引士でない従事者Ｂが、Ａの記名を行った。×
14H14-38-4法第35条に規定する重要事項を記載した書面には、説明した宅地建物取引士Ａが記名をしたが、法第37条に規定する書面には、Ａが急病で入院したため、専任の宅地建物取引士Ｂが自ら記名した。◯
15H10-39-2宅地建物取引業者であるＡ及びＢが、共同で宅地の売買の媒介をするため、協力して一の重要事項説明書を作成した。Ａの宅地建物取引士がａ、Ｂの宅地建物取引士がｂである。ＡとＢは、重要事項についてａとｂに分担して説明させるときでも、ａが単独で記名した重要事項説明書を交付させれば足りる。×
37条書面（記名者）（宅建業法[12]1(3)③）
年-問-肢内容正誤
1R05-26-イ宅地建物取引業者が媒介業者として関与する売買契約について、宅地建物取引業法施行令第３条の４第１項に規定する承諾を取得するための通知の中に宅地建物取引士を明示しておけば、37条書面の電磁的方法による提供において提供に係る宅地建物取引士を明示する必要はない。×
2R05-28-エ宅地建物取引業者Ａは、Ｂとの間でＢが所有する戸建住宅を買い取る売買契約を締結し、法第37条の規定に基づく書面をＢに交付したが、Ａの宅地建物取引士に、当該書面に記名のみさせ、押印させることを省略した。◯
3R05-43-3宅地建物取引業者Ａが媒介により宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは、37条書面を作成したときは、専任の宅地建物取引士をして37条書面に記名させる必要がある。×
4R04-32-1宅地建物取引業者である売主Ａは、宅地建物取引業者であるＢの媒介により、宅地建物取引業者ではないＣと宅地の売買契約を締結した。ＡとＢが共同で作成した37条書面にＢの宅地建物取引士の記名がなされていれば、Ａは37条書面にＡの宅地建物取引士をして記名をさせる必要はない。×
5R04-44-2宅地建物取引業者Ａは、その媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名した宅地建物取引士が不在であったことから、宅地建物取引士ではないＡの従業員に書面を交付させた。◯
6R03s-26-4
宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名の上、その内容を説明させなければならない。×
7R03s-40-1
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、宅地建物取引業者Ｂの媒介により、Ｃと宅地の売買契約を締結した。Ｂが宅地建物取引士をして37条書面に記名させている場合、Ａは宅地建物取引士をして当該書面に記名させる必要はない。×
8R03-41-ア
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として建物を売却する場合、宅地建物取引業者Ｂに当該売却の媒介を依頼したときは、Ｂは宅地建物取引士をして37条書面に記名させなければならず、Ａも宅地建物取引士をして37条書面に記名させなければならない。◯
9R02s-35-ア
宅地建物取引業者Ａが、その媒介により建物の売買契約を成立させた場合においては、37条書面を買主に交付するに当たり、37条書面に記名した宅地建物取引士ではないＡの従業者が当該書面を交付することができる。◯
10R02s-35-ウ
宅地建物取引業者が、その媒介により事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合においては、公正証書とは別に37条書面を作成し交付するに当たり、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても、宅地建物取引士をして37条書面に記名させなければならない。◯
11R02-33-3
宅地建物取引業者が自ら売主として宅地建物取引業者である買主と建物の売買契約を締結した場合、37条書面に宅地建物取引士をして記名させる必要はない。×
12R01-34-4
宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名した宅地建物取引士をして、37条書面に記名させなければならない。×
13H30-29-1Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。Ａ及びＢがともに宅地建物取引業者である場合において、Ａは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名は宅地建物取引士ではない者が行い、これをＢに交付した。×
14H28-30-4
宅地建物取引業者は、宅地建物取引士をして37条書面に記名させなければならないが、当該書面の交付は宅地建物取引士でない従業者に行わせることができる。◯
15H28-42-3
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、宅地建物取引業者Ｂの媒介により、宅地建物取引業者Ｃと宅地の売買契約を締結した。Ｂが宅地建物取引士をして37条書面に記名させている場合、Ａは宅地建物取引士をして当該書面に記名させる必要はない。×
16H26-40-イ宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名の上、その内容を説明させなければならない。×
17H26-42-イ宅地建物取引業者がその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅地建物取引士をして記名させる必要はない。×
18H25-36-3宅地建物取引業者は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名をした宅地建物取引士が不在であったことから、宅地建物取引士ではない従業員に37条書面を交付させた。◯
19H25-44-ウ宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名及び同法第37条の規定により交付すべき書面への記名については、専任の宅地建物取引士でなければ行ってはならない。×
20H23-34-437条書面に記名する宅地建物取引士は、35条書面に記名した宅地建物取引士と必ずしも同じ者である必要はない。◯
21H22-37-1宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引士をして、37条書面に記名させた場合には、37条書面の交付を、宅地建物取引士でないＡの代表者や従業員が行ってもよい。◯
22H22-37-2公正証書によってなされる売買契約の場合には、当該公正証書に宅地建物取引士の記名がなくても、法第35条に規定する書面に宅地建物取引士の記名があれば、当該公正証書をもって37条書面に代えることができる。×
23H22-37-437条書面に記名する宅地建物取引士は、法第35条に規定する書面に記名した宅地建物取引士と同ーの者でなければならない。×
24H21-35-1法人である宅地建物取引業者が37条書面を作成したときは、必ずその代表者をして、当該書面に記名させなければならない。×
25H21-36-1宅地建物取引業者Ａが、甲建物の売買の媒介を行うに当って、宅地建物取引士をして、37条書面を作成させ、かつ当該書面に記名させたが、買主への37条書面の交付は、宅地建物取引士ではないＡの従業者に行わせた。◯
26H19-40-1宅地建物取引業者Ａが売主Ｂと買主Ｃの間の建物の売買について媒介を行う。Ａは、35条書面及び37条書面のいずれの交付に際しても、宅地建物取引士をして、当該書面への記名及びその内容の説明をさせなければならない。×
27H18-36-3宅地建物取引業者は、自ら売主として締結した建物の売買契約の相手方が宅地建物取引業者であっても、法第37条の規定に基づき交付すべき書面に宅地建物取引士をして記名させなければならない。◯
28H17-39-3売主Ａ、買主Ｂの間の宅地の売買について媒介した宅地建物取引業者Ｃは、ＡとＢとの契約が成立したので、宅地建物取引士に記名させ、ＡとＢに対して契約書面を交付したが、両者に対して書面に記載された事項を説明しなかった。◯
29H17-40-2宅地建物取引業者が土地売買における売主の代理として契約書面を作成するに当たっては、専任でない宅地建物取引士が記名してもよい。◯
30H15-37-1宅地建物取引士が、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面を作成した場合は、記名に加えて押印しなければならない。×
31H14-38-1法第35条に規定する重要事項を記載した書面には、説明した宅地建物取引士Ａが記名をしたが、法第37条に規定する書面には、Ａが不在であったため、宅地建物取引士でない従事者Ｂが、Ａの記名を行った。×
32H14-38-4法第35条に規定する重要事項を記載した書面には、説明した宅地建物取引士Ａが記名をしたが、法第37条に規定する書面には、Ａが急病で入院したため、専任の宅地建物取引士Ｂが自ら記名した。◯
33H10-43-4宅地建物取引業者Ａが、宅地の所有者Ｂから定期借地権の設定を受けてその宅地に建物を建築し、Ｂの承諾を得て定期借地権付きで建物をＣに売却する契約を締結した。Ａは、宅地建物取引士をして37条書面に記名させなければならず、これに違反したときは、指示処分を受けるほか、罰金に処せられることがある。◯
34H08-38-3売主Ａ、買主Ｂの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Ｃが媒介した。Ｃは、37条書面をＡ及びＢに対して交付したが、当該書面に専任でない宅地建物取引士をして、記名させた。◯
35H05-37-3宅地建物取引業法第37条の書面については、宅地建物取引士が記名することを要し、建物の賃貸借の媒介の場合でも、これを省略することはできない。◯

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カテゴリー
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