【宅建過去問】(平成23年問34)重要事項説明書・契約書面

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、「35条書面」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、「37条書面」とは、同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。

  1. 宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
  2. 宅地建物取引業者は、37条書面の作成を宅地建物取引士でない従業者に行わせることができる。
  3. 宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。
  4. 37条書面に記名押印する宅地建物取引士は、35条書面に記名押印した宅地建物取引士と必ずしも同じ者である必要はない。

正解:1

はじめに

重要事項説明書(35条書面)と契約書面(37条書面)について、共通点や相違点をまとめておきます。

1 誤り

登記された権利の種類・内容は、35条書面の記載事項です(宅建業法35条1項1号)。しかし、37条書面では、記載事項とされていません(同法37条参照)。
本肢は、37条書面に関し「記載しなければならない」とする点が誤りです。

■類似過去問
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説明事項(登記された権利の種類・内容)(宅建業法[11]2(2)①)
 年-問-肢内容正誤
1R03-26-3宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに対し建物の売却を行う。Aは、Bに対し、建物の上に存する登記された権利の種類及び内容だけでなく、移転登記の申請の時期についても説明しなければならない。×
2R01-39-2宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
×
326-35-2抵当権が設定されているときは、契約日までに抹消される予定であっても、抵当権の内容について説明しなければならない。
423-34-1宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
×
522-36-4建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。
615-37-4抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から差押えを告げられなかった場合は、重要事項として説明する義務はない。×
713-36-1マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、マンションの所有者についての登記名義人は説明したが、当該マンションに係る登記されている抵当権については説明しなかった。×
809-38-2抵当権の登記に関し、売主には内密にするよう依頼されたにも関わらず、重要事項として買主に説明することは、宅建業法に違反しない。
907-41-1宅地の引渡し時までに抹消予定の登記された抵当権については、重要事項説明を省略できる。×
1006-41-1マンションの所有者については登記名義人を説明したが、抵当権については説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
1105-44-4表示登記はされていたが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記簿上の所有者に関しては、何も説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
1204-40-4表題部所有者については説明したが、移転登記の申請時期は説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。
記載事項でないもの(登記された権利)(宅建業法[12]3(3)①)
 年-問-肢内容正誤
1R03-41-エ宅地建物取引業者が売主を代理して抵当権が設定されている建物を売却する場合、当該抵当権の内容について37条書面に記載しなければならない。×
223-34-1宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。×
313-35-2宅地建物取引業者は、宅地の売買を媒介し、契約が成立した場合、当該宅地上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記載された所有者の氏名(法人にあっては、その名称)について、37条書面に記載しなければならない。
×

2 正しい

(「はじめに」の表参照。)
37条書面に記名・押印するのは、宅建士であることが必要です(宅建業法37条3項)。しかし、37条書面を作成する人間については、特に限定されていません。したがって、宅建士以外の者が作成しても問題はありません。

■類似過去問
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37条書面(作成)(宅建業法[12]1(3)②)
 年-問-肢内容正誤
123-34-237条書面の作成を宅建士でない従業員に行わせることができる。
221-36-137条書面を宅建士に作成・記名押印させたが、買主への交付は宅建士でない従業者が行った場合、宅建業法に違反しない。
314-38-237条書面は、取引契約書とは別個のものであるので、必ず取引契約書とは別に作成・交付しなければならない。×

3 正しい

(肢1の表参照。)
天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは、売買と貸借に共通する任意的記載事項です(宅建業法37条1項10号、2項1号)。

※重要事項説明書(35条書面)の重要事項には含まれていません。

■類似過去問
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任意的記載事項(天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め)(宅建業法[12]2(2)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-42-エ宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を宅地建物取引業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に記載しなければならない。
2R02s-35-ウ宅地建物取引業者が媒介により建物の売買契約を成立させた場合において、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、重要事項説明書にその旨記載していたとしても、その内容を37条書面に記載しなければならない。
328-39-4天災その他不可抗力による損害の負担に関して定めなかった場合には、その旨を37条書面に記載しなければならない。×
425-31-ウ建物の売買に関し、定めがあるときは、記載が必要。
523-34-3貸借でも記載が必要。
618-37-ウ貸借でも記載が必要。
711-35-2貸借でも記載が必要。
802-49-2不確定な要素であったので、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかったとしても、宅建業法に違反しない。

4 正しい

(「はじめに」の表参照。)
重要事項説明書(35条書面)にも、契約書面(37条書面)にも、宅建士の記名・押印が必要です(宅建業法35条5項、37条3項)。
ただし、ここで要求されているのは、あくまで、「宅建士」であることのみです。35条書面と37条書面の記名・押印者が同一である必要はないですし、「専任宅建士」である必要もありません。

■類似過去問
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重要事項説明の方法(記名・押印者)(宅建業法[11]1(3)③)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-3宅地建物取引業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名押印させなければならない。
×
2R02-41-1
重要事項説明書には、代表者の記名押印があれば宅地建物取引士の記名押印は必要がない。×
3R02-41-2
重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。×
4R01-34-4
宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。×
527-29-4
重要事項の説明を行う宅建士は専任の宅建士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅建士は専任の宅建士でなければならない。
×
626-35-3宅建士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印できるが、取引の相手方に対し説明はできない。×
725-44-ウ35条書面・37条書面の記名押印者は、専任の宅建士でなければならない。×
823-34-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。
922-37-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面と同一の者でなければならない。×
1019-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
1118-36-4建物の貸借の媒介であっても、宅建士は35条書面に記名押印する必要がある。
1214-38-135条書面には宅建士が記名押印したが、37条書面には宅建士でない従業者が宅建士名義で記名押印しても、宅建業法に違反しない。×
1314-38-435条書面に記名押印した宅建士と別の宅建士が37条書面に記名押印しても、宅建業法に違反しない。
1410-39-2複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が記名押印すればよい。×
37条書面(記名・押印者)(宅建業法[12]1(3)③)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-26-4
宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。
×
2R03s-40-1
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、Cと宅地の売買契約を締結した。Bが宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
3R03-41-ア
宅地建物取引業者Aが自ら売主として建物を売却する場合、宅地建物取引業者Bに当該売却の媒介を依頼したときは、Bは宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならず、Aも宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならない。
4R02s-35-ア
宅地建物取引業者Aが、その媒介により建物の売買契約を成立させた場合においては、37条書面を買主に交付するに当たり、37条書面に記名押印した宅地建物取引士ではないAの従業者が当該書面を交付することができる。
5R02s-35-ウ
宅地建物取引業者が、その媒介により事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合においては、公正証書とは別に37条書面を作成し交付するに当たり、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても、宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならない。
6R02-33-3
宅地建物取引業者が自ら売主として宅地建物取引業者である買主と建物の売買契約を締結した場合、37条書面に宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。×
7R01-34-4
宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。
×
830-29-1
Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
×
928-30-4
宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならないが、書面の交付は宅建士でない従業者に行わせることができる。
1028-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
1126-40-イ37条書面の交付に当たり、宅建士をして、書面に記名押印の上、内容を説明させなければならない。×
1226-42-イ宅地建物取引業者がその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。
×
1325-36-337条書面に宅建士が記名押印し、宅建士でない従業員が交付しても、宅建業法に違反しない。
1425-44-ウ宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名押印及び同法第37条の規定により交付すべき書面への記名押印については、専任の宅地建物取引士でなければ行ってはならない。
×
1523-34-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。
1622-37-137条書面に宅建士が記名押印すれば、交付を宅建士でない代表者・従業員が行ってもよい。
1722-37-237条書面を公正証書で作成する場合、宅建士の記名押印は不要である。×
1822-37-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同一の者でなければならない。×
1921-35-1法人である宅地建物取引業者が37条書面を作成したときは、必ずその代表者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
×
2021-36-1宅建士が37条書面を作成、記名押印したが、買主への交付は宅建士でない従業者が行った場合、宅建業法に違反しない。
2119-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
2218-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
2317-39-3宅建士が記名押印した契約書面を交付すれば、説明の必要はない。
2417-40-237条書面には、専任でない宅建士が記名押印してもよい。
2515-37-1宅地建物取引士が、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面を作成した場合は、自ら署名をすれば押印は省略できる。
×
2614-38-135条書面には宅建士が記名押印したが、37条書面には宅建士でない従業者が宅建士名義で記名押印しても、宅建業法に違反しない。×
2714-38-435条書面に記名押印した宅建士と別の宅建士が37条書面に記名押印しても、宅建業法に違反しない。
2810-43-4宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならず、違反すると指示処分を受け、罰金に処せられることがある。
2908-38-337条書面に専任でない宅建士をして記名押印させた。
3005-37-337条書面には宅建士の記名押印が必要で、建物賃貸借の媒介でも省略できない。

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