2013/06/14 / 最終更新日時 : 2024/02/23 家坂圭一宅建業法[18]2.手付の額の制限

【宅建過去問】（平成23年問37）８つの規制

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宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

当該契約の締結に際し、ＢがＡ社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Ｂは、Ａ社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
当該契約の締結に際し、Ａ社がＢから代金の額の10分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の１とする旨の特約を定めることができる。
当該契約において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、Ｂが当該不適合を知った時から２年間とする旨の特約を定めることができる。

Contents

正解：１

正解：１

設定の確認

1 誤り

手付の授受があった場合、相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供することで、契約を解除することができます（宅建業法39条２項）。

本肢のＢは、中間金を支払うことにより、履行に着手しています。一方、Ａ社はいまだ履行に着手していません。したがって、Ｂの側からは手付の放棄による契約の解除が可能です。

※Ｂが履行に着手している以上、Ａの側からは、手付倍返しによる解除をすることはできません。

■参照項目&類似過去問

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手付解除ができる期間（宅建業法[18]3(3)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-43-1	Ａが、宅地又は建物の売買契約に際して手付を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、Ａが契約の履行に着手するまでの間、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。	◯
2	R02-32-1	ＡＢ間の建物の売買契約において、Ｂが当該契約の履行に着手した後においては、Ａは、契約の締結に際してＢから受領した手付金の倍額をＢに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。	◯
3	R01-37-2	Ａが手付金を受領している場合、Ｂが契約の履行に着手する前であっても、Ａは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を現実に提供して契約を解除することができない。	×
4	H28-34-3	Ａは、建売住宅の売買の相手方である買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理由に当該契約の解除を拒むことができる。	◯
5	H26-31-ウ	「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後30日を経過したときは、Ａが契約の履行に着手していなかったとしても、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。	×
6	H23-37-1	当該契約の締結に際し、ＢがＡ社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Ｂは、Ａ社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。	×
7	H22-39-4	Ａは、当該売買契約の締結日にＢから手付金を受領し、翌日、Ｂから内金を受領した。その２日後、ＡがＢに対して、手付の倍額を現実に提供することにより契約解除の申出を行った場合、Ｂは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。	◯
8	H22-40-3	Ａは、Ｂの承諾がある場合においても、「Ａが契約の履行に着手した後であっても、Ｂは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。	×
9	H21-37-2	ＡとＢが締結した建物の売買契約において、Ｂが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からＢの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Ａは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Ｂの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。	×
10	H21-39-1	【建築工事完了前の建物（代金5,000万円）】Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の履行に着手していない段階で、Ｂから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Ａは理由なくこれを拒んだ。	×
11	H19-43-4	宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、Ａが契約の履行に着手していなくても、Ｂは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。	×
12	H18-40-4	建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、既に購入者に対する建物引渡債務の履行に着手していたため、当該売買契約の手付放棄による解除を拒んだ。	◯
13	H14-40-2	宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Ｂと建物を売買する。Ｂが手付を支払った後、代金の一部を支払った場合は、Ａは、手付の倍額を現実に提供することによる契約解除はできない。	◯
14	H09-39-2	売買契約で手付金が解約手付であることを定めておかなかった場合でも、Ａが契約の履行に着手していなければ、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。	◯
15	H09-39-3	売買契約で「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約をしていた場合でも、契約締結から45日経過後にＡが契約の履行に着手していなければ、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。	◯
16	H08-49-3	手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がない場合でも、Ｂは、Ａが契約の履行に着手するまでは手付を放棄して契約を解除することができる。	◯
17	H08-49-4	宅地の引渡しがあるまでは、いつでも手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がある場合、Ｂは、Ａが契約の履行に着手していたとしても、手付を放棄して契約を解除することができる。	◯
18	H04-44-3	【マンション（価格１億7,000万円）】手付は、解約手付として3,000万円とし、Ａが契約の履行を完了するまでは、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができることとした。	◯
19	H03-49-3	【土地付建物（価格１億5,000万円、手付金2,030万円】Ｂは、Ａが手付金等保全措置を講じた後は、手付金を放棄して契約を解除することができない。	×

2 正しい

建築工事完了後の物件に関する売買契約なので、代金の10％（10分の１）又は1,000万円を超える手付金等につき、保全措置が必要です（宅建業法41条の２第１項、令３条の３）。
本肢では、「代金の額の10分の２」の手付金を受領しようというのですから、保全措置を講じなければなりません。
そして、この保全措置は、手付金等を受領する前に講じる必要があります。

■参照項目&類似過去問

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保全措置が不要な場合（完成物件）（宅建業法[19]3(1)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で造成工事完了前の宅地又は建築工事完了前の建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	H30-38-1	当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。	◯
2	H28-28-イ	Ａは、Ｂとの間で建築工事完了後のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、法第41条の２に定める保全措置を講じることなくＢから手付金400万円を受領することができる。	◯
3	H24-34-ア	【中古マンション（代金2,000万円、解約手付金200万円）】引渡前に、Ａ社は、代金に充当される中間金として100万円をＢから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の２に定める保全措置を講じることができる。	×
4	H24-34-イ	【中古マンション（代金2,000万円、代金に充当される解約手付金200万円）】本件売買契約締結前に、Ａ社は、Ｂから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、Ａ社は、法第41条の２に定める保全措置を講じた後、Ｂから本件手付金を受領した。	◯
5	H24-38-ウ	【建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）】Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Ｂから300万円の手付金を受領することができない。	×
6	H23-37-2	当該契約の締結に際し、Ａ社がＢから代金の額の10分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。	◯
7	H20-41-2	Ａは、Ｂとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領することができる。	×
8	H17-42-1	【宅地（造成工事完了済み）（代金4,000万円）】Ａは、手付金として400万円をＢから受領したが、保全措置を講じなかった。	◯
9	H17-42-2	【宅地（造成工事完了済み）（代金4,000万円）】Ａは、手付金100万円をＢから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。	×
10	H15-38-2	Ａは、Ｂとの間で建築工事が完了した１億円の新築マンションの売買契約を締結し、宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じたうえで、当該マンションの引渡し前に2,000万円を手付金として受領した。	◯
11	H14-40-3	【建物（完成物件）】ＡがＢから受領した手付が代金の額の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える場合、Ａは、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。	×
12	H09-44-1	【建築工事完了後の分譲住宅（手付金500万円）】手付金の額が売買代金の額の10パーセントを超える場合でも、営業保証金の額の範囲内であるので、Ａは、保全措置を講ずる必要はない。	×
13	H09-44-4	【建築工事完了後の分譲住宅（手付金500万円）】手付金の額が分譲住宅の本体価額（売買代金の額から消費税及び地方消費税に相当する額を控除した額）の10パーセントを超えていても、売買代金の額の10パーセント以下である場合には、Ａは、保全措置を講ずる必要はない。	◯
14	H07-47-4	宅地建物取引業者Ａは土地区画整理組合Ｂの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地（造成工事完了済み）についてＣに売買又は売買の媒介をすることとした。Ａが保留地予定地を取得する契約を締結し、自ら売主として販売する場合、その時期が換地処分の公告前であっても、宅地建物取引業法第41条の２の規定により手付金等の保全措置を講じて、Ｃから代金の20パーセントの手付金を受領することができる。	◯
15	H04-41-1	【マンンョン（工事完了済）（代金4,500万円）】Ａは、Ｂから手付金400万円及び中間金2,000万円を受領し、中間金については、銀行と保証委託契約を締結して、その契約を証する書面をＢに交付したが、手付金については、何らの保全措置を講じていない。	×
16	H02-42-4	【宅地（代金１億円、手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円）】当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Ａは、保全措置を講じなければ、手付金を受領することができない。	×
17	H01-42-2	【マンション（代金１億2,000万円、手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円）】物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Ａは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。	◯

保全措置の方法（タイミング）（宅建業法[19]4(1)③）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R05-39-1	Ａは、Ｂから手付金を受領した後に、速やかに手付金の保全措置を講じなければならない。	×
2	H28-28-ア	Ａは、建築工事完了前のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、Ｂから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。	×
3	H27-40-イ	Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金3,000万円）を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をＢに交付することができる。	×
4	H24-34-ア	【中古マンション（代金2,000万円、解約手付金200万円）】引渡前に、Ａ社は、代金に充当される中間金として100万円をＢから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の２に定める保全措置を講じることができる。	×
5	H23-37-2	当該契約の締結に際し、Ａ社がＢから代金の額の10分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。	◯
6	H22-41-エ	【建築工事完了前のマンション】手付金の受領後遅滞なく保全措置を講ずる予定である旨を、ＡがあらかじめＢに対して説明したときは、Ａは、保全措置を講ずることなく当該マンションの代金の額の10％に相当する額を手付金として受領することができる。	×
7	H15-41-3	【中古住宅及びその敷地である土地（代金3,500万円、うち手付金500万円）】Ａは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。	×
8	H09-44-2	【建築工事完了後の分譲住宅（手付金500万円）】手付金の額が売買代金の額の10パーセントを超える場合には、Ａは、手付金の受領後すみやかに保全措置を講じなければならない。	×
9	H05-43-3	宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でないＢに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受領した。契約締結の１週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Ａは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。	×
10	H03-49-1	宅地建物取引業者Ａは、土地付建物（価格１億5,000万円）を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。Ａは、手付金の受領後１週間以内に、宅地建物取引業法に定める手付金等保全措置を講じなければならない。	×

手付の額の制限（宅建業法[18]2(1)(2)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-27-3	ＡＢ間で建物の売買契約を締結する場合において、Ａは、あらかじめＢの承諾を書面で得た場合に限り、売買代金の額の10分の２を超える額の手付を受領することができる。	×
2	R03s-27-4	ＡＢ間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、売買代金の10分の２の額を手付金として定めた場合、Ａが手付金の保全措置を講じていないときは、Ｂは手付金の支払を拒否することができる。	◯
3	H30-29-3	【建物（代金2,000万円）】Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、Ａは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。	×
4	H27-36-イ	Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約（代金2,400万円）の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめＢの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。	×
5	H27-43-2	甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者Ａ（国土交通大臣免許）は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30％の手付金を受領した。この場合、Ａは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。	×
6	H26-33-2	【建築工事完了前の建物（代金5,000万円）】Ａは、宅地建物取引業者でないＢと契約を締結し、保全措置を講じた上でＢから1,000万円の手付金を受領した。	◯
7	H23-37-2	当該契約の締結に際し、Ａ社がＢから代金の額の10分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。	◯
8	H22-41-イ	Ａが、Ｂとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結した。Ａが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をＡとＡの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Ａは、当該マンションの代金の額の20％に相当する額を手付金として受領することができる。	×
9	H21-37-1	Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。	×
10	H21-39-4	【建築工事完了前の建物（代金5,000万円）】Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから2,000万円を手付金として受領した。	×
11	H21-40-3	Ａは、自ら売主となる建物（代金5,000万円）の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30％に当たる1,500万円の手付金を受領した。	×
12	H20-41-1	Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。	◯
13	H20-41-2	Ａは、Ｂとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領することができる。	×
14	H20-41-3	Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物を１億円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。	◯
15	H16-45-3	Ａ社が自ら3,000万円の宅地の売主となる場合、手付金の保全措置を講じれば、宅地の引渡し前に手付金として900万円を受領する事ができる。	×
16	H15-38-2	Ａは、Ｂとの間で建築工事が完了した１億円の新築マンションの売買契約を締結し、宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じたうえで、当該マンションの引渡し前に2,000万円を手付金として受領した。	◯
17	H14-40-1	Ａは、Ｂの承諾を得ている場合は、契約自由の原則に則り、購入代金の額の2/10を超える額の手付を受領できる。	×
18	H09-44-3	手付金の額が売買代金の額の20パーセントを超える場合でも、Ａは、手付金全額について保全措置を講ずれば、手付金を受領することができる。	×
19	H08-46-1	【宅地（代金5,000万円）】売買契約の締結に際し、ＡがＢから1,500万円の金銭を手付として受領した場合で、その後、Ｂが手付を放棄して契約を解除したときには、Ａは、受領した金銭を一切返還する必要はない。	×
20	H07-43-4	【宅地（代金5,000万円）】「宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講ずるので手付金を1,500万円とする」旨の特約があれば、Ａは、その額の手付金を受領できる。	×
21	H07-47-4	宅地建物取引業者Ａは土地区画整理組合Ｂの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地（造成工事完了済み）についてＣに売買又は売買の媒介をすることとした。Ａが保留地予定地を取得する契約を締結し、自ら売主として販売する場合、その時期が換地処分の公告前であっても、宅地建物取引業法第41条の２の規定により手付金等の保全措置を講じて、Ｃから代金の20パーセントの手付金を受領することができる。	◯
22	H04-41-3	【マンンョン（工事完了済）（代金4,500万円）】Ａは、Ｂから手付金900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をＢに交付したが、その後Ｂへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。	◯
23	H04-41-4	【マンンョン（工事完了済）（代金4,500万円）】Ａは、Ｂから手付金1,000万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をＢに交付したが、その後当該マンションを6,000万円で買いたいというＣが現れたので、2,000万円をＢに支払って、Ｂとの売買契約を解除した。	×
24	H02-40-4	【工事完了前のマンション（代金4,000万円）】Ａは、宅地建物取引業者でないＢから、手付金として1,000万円を受領し、その際保険事業者と保証保険契約を締結して、当該保険証券をＢに交付した。	×

3 正しい

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の20％（10分の２）を超えることは禁止されています（宅建業法38条１項）。
しかし、本肢の特約は、損害賠償の予定額と違約金の合計を「代金の10分の１」とするものです。これは、宅建業法が認めた範囲内なので、特約は有効です。

■参照項目&類似過去問

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損害賠償額の予定（予定額の上限）（宅建業法[17]2(1)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-43-3	販売代金2,500万円の宅地について、Ａが売買契約の締結を行い、損害賠償の額の予定及び違約金の定めをする場合、その合計額を500万円と設定することができる。	◯
2	R03-42-3	【土地付建物（代金3,200万円）】当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。	×
3	R01-34-1	宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の２を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。	×
4	H29-31-ウ	【マンション（代金3,000万円）】Ａは、Ｂとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。	×
5	H28-28-エ	Ａは、建築工事完了後のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。	×
6	H27-36-ア	Ａは、Ｂとの間における建物（代金2,400万円）の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。	×
7	H25-38-イ	Ａ社は、Ｂとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。	◯
8	H24-38-イ	【分譲マンション（代金3,000万円）】Ａ社は、Ｂとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。	×
9	H23-37-3	当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の１とする旨の特約を定めることができる。	◯
10	H22-39-2	当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の２割とし、違約金の額を売買代金の１割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の３割を超えていないことから有効である。	×
11	H22-40-2	【宅地（代金2,000万円）】Ａは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。	×
12	H21-37-1	Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。	×
13	H20-40-2	Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の３とするとの特約を定めることができる。	×
14	H18-39-2	当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超える定めをしてはならない。	◯
15	H17-43-2	【マンション（販売価額3,000万円）】Ａは、Ｂとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。	×
16	H17-43-4	【マンション（販売価格3,000万円）】Ａは、Ｂとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。	×
17	H15-38-4	宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、特約の定めにより、Ｂの債務不履行を理由とする契約解除に伴い、500万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。	×
18	H12-40-4	【土地付建物（代金5,000万円、手付金1,000万円）】ＡＢ間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Ｂの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。	×
19	H11-33-4	【宅地（代金4,000万円）】契約に「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の３割とする」旨定めた場合、その定めは、当該合計額につき800万円を超える部分については、無効である。	◯
20	H10-36-2	売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を売買代金の額の２割と予定した場合には、違約金を定めることはできない。	◯
21	H08-46-3	【宅地（価格5,000万円）】「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500万円とする」旨の特約をした場合でも、Ａの実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明できるときは、Ａは、1,000万円を限度として、500万円を超える額の損害賠償を請求することができる。	×
22	H08-46-4	【宅地（代金5,000万円）】「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。	◯
23	H7-43-2	【宅地（価格5,000万円）】Ａは、「債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とし、別に違約金を500万円とする」旨の特約をすることはできない。	◯
24	H07-45-4	【宅地（代金4,000万円）】宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者でないＢに対し、自ら売主として、売買代金を4,000万円とする宅地の売買契約を締結した。その契約において、「Ｂが売買代金の支払いを履行できなかったときは、Ｂは、Ａに対する損害賠償金として、既に支払い済の手付金200万円を充当するほか、800万円を支払う」旨を特約した。	×
25	H06-43-2	【マンション（代金5,000万円）】ＡＢ間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Ａは、1,000万円をこえる部分については、Ｂに対し請求することができない。	◯
26	H05-43-2	【建物（代金6,000万円、手付金500万円）】契約締結の際、ＡＢの合意で、｢当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解除するには、1,200万円の違約金を支払わなければならない｣との特約を結んだ。	◯
27	H04-44-4	【マンション（価格１億7,000万円）】ＡＢ双方の債務不履行による契約解除に関し、違約金については2,500万円とし、別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。	×
28	H01-48-3	【宅地（代金6,000万円）】Ａが宅地建物取引業者でない買主Ｂと、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を2,000万円とする特約をした場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。	×

4 正しい

宅建業者は、自ら売主となる売買契約において、契約不適合担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができません。例外は、不適合について買主が売主に通知するまでの期間を引渡しから２年以上とするものに限られます（宅建業法40条１項）。
本肢の特約は、不適合に関する通知期間を「不適合を知った時から２年間」とするものであり、民法の規定（不適合を知った時から１年以内。民法566条）よりも、むしろ買主に有利な内容です。したがって、このような特約は有効とされます。

■参照項目&類似過去問

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契約不適合担保責任の期間制限（宅建業法[16]2(1)②・(2)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-43-2	Ａが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から１年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。	×
2	R02-42-1	Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をＢがその不適合を知った時から２年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。	×
3	R01-27-イ	宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、当該不適合について買主が売主に通知すべき期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。	×
4	H30-29-4	Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を売却する売買契約を締結した。Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求をするために、Ｂは、目的物の引渡しの日から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。	×
5	H29-27-ア	売買契約において、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。	×
6	H29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
7	H27-34-2	Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、Ｂが当該不適合についてＡに通知すべき期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。	×
8	H27-39-4	ＡがＢとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地当が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。	×
9	H26-31-ア	本件契約の目的物である宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、その不適合についてＢがＡに通知しなければならない期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。	×
10	H25-38-ア	Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
11	H24-39-3	当該建物が中古建物である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から２年間とする」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。	◯
12	H23-37-4	当該契約において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、Ｂが当該不適合を知った時から２年間とする旨の特約を定めることができる。	◯
13	H22-40-1	Ａは、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。	◯
14	H21-38-ウ	ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。	×
15	H21-40-4	Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、ＢがＡに通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約をした。	◯
16	H20-40-4	Ａは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、引渡しの日から２年で、かつ、Ｂが当該不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。	×
17	H17-42-3	ＡとＢは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間は、当該宅地の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。	×
18	H15-41-4	当該物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。	×
19	H14-41-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。	×
20	H12-40-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、「不適合発見から１年」となる。	◯
21	H11-33-3	契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。	×
22	H10-36-4	損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから１年」という特約は有効。	×
23	H09-41-1	「売主が担保責任を負う期間は引渡しから２年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。	◯
24	H09-41-3	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から２年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。	×
25	H09-41-4	「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、売主は、引渡しから２年間担保責任を負う。	×
26	H08-48-2	「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。	×
27	H07-43-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから２年」という特約をしたときでも、不適合発見から１年は担保責任を負う。	×
28	H07-45-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から１年半」という特約は有効。	◯
29	H06-43-1	ＡＢ間の合意で、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について、Ｂがその不適合を知ったときから１年間と定めても、Ａは、当該物件の引渡し後２年間は売主としての担保責任を負わなければならない。	×

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カテゴリー: 宅建業法[18]2.手付の額の制限、宅建業法[17]2(1).予定額の上限、宅建業法[16]2(1).特約、宅建業法[19]3(1)②完成物件、宅建業法[16]2(2).ルールに違反する特約、宅建業法[18]3(3).手付解除ができる期間、宅建業法[19]4(1)③タイミング、平成23年過去問

【宅建過去問】（平成23年問37）８つの規制