2013/06/14 / 最終更新日時 : 2024/02/23 家坂圭一宅建業法[10]1(1).宅建業者の義務

【宅建過去問】（平成24年問29）媒介契約

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宅地建物取引業者Ａ社が、宅地建物取引業者でないＢから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。

Ａ社がＢと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、Ａ社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
Ａ社がＢと専属専任媒介契約を締結した場合、Ａ社は、Ｂに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
Ａ社が宅地建物取引業者Ｃ社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、Ｃ社との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、Ａ社は、Ｃ社に法第34条の２の規定に基づく書面を交付しなければならない。
Ａ社がＢと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、Ａ社がＢに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

Contents

正解：２

正解：２

1 正しい

専任媒介契約に基づき売買契約が成立したとき、宅建業者は、遅滞なく、以下の事項を指定流通機構に通知する必要があります（宅建業法34条の２第７項、規則15条の13）。

■参照項目&類似過去問

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指定流通機構への登録（契約成立時の通知）（宅建業法[10]4(3)④）

	年-問-肢	内容	正誤
		［共通の設定］宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1	H28-27-2	ＡがＢと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。	×
2	H25-28-ア	Ａ社が、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、Ａ社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。	×
3	H24-29-1	Ａ社がＢと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、Ａ社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。	◯
4	H23-31-4	Ａ社は、Ｂとの間で専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立したとしても、その旨を指定流通機構に通知する必要はない。	×
5	H21-32-4	ＡがＢとの間で専任媒介契約を締結した。Ａは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。	×
6	H20-35-ウ	Ａが、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Ａは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。	×
7	H16-45-1	Ａ社は、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録を行った物件について売買契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならず、当該通知を怠ったときは指示処分を受けることがある。	◯
8	H15-43-1	Ａが、Ｂと専任媒介契約を締結した。Ａは、媒介により、売買契約を成立させたが、Ｂから媒介報酬を受領するまでは、指定流通機構への当該契約成立の通知をしなくてもよい。	×
9	H10-45-3	媒介契約が専任媒介契約である場合で、指定流通機構への登録後当該宅地の売買の契約が成立したとき、Ａは、遅滞なく、登録番号、宅地の取引価格及び売買の契約の成立した年月日を当該指定流通機構に通知しなければならない。	◯

2 誤り

専属専任媒介契約においては、依頼者に対し、業務の処理状況を「１週間に１回以上」の頻度で報告しなければなりません（専任媒介契約では「２週間に１回以上」。宅建業法34条の２第９項）。
報告の方法は特に限定されていないので、電子メールによる報告でも、口頭の報告でも構いません。

■参照項目&類似過去問

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業務処理状況の報告（宅建業法[10]4(4)）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。

	年-問-肢	内容	正誤
		媒介契約が「専任媒介契約（専属専任媒介契約を除く）」であるケース
1	R03s-33-ア	ＡがＢとの間で専属専任媒介契約ではない専任媒介契約を締結した場合、ＡはＢに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を１週間に１回以上報告しなければならない。	×
2	R02s-28-イ	ＡがＢとの間で専任媒介契約を締結した場合、ＡはＢに対して、当該契約に係る業務の処理状況を１週間に１回以上報告しなければならない。	×
3	R01-31-ウ	Ｂが宅地建物取引業者である場合、Ａは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。	×
4	H29-43-ア	Ａは、２週間に１回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をＢに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならない。	◯
5	H27-30-エ	Ａは、Ｂと専任媒介契約を締結した。Ａは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。	◯
6	H21-32-3	Ａが、Ｂと専任媒介契約を締結した。ＡがＢに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日（ただし、Ａの休業日は含まない。）に１回報告するという特約は有効である。	×
7	H16-39-4	媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を５日に１回報告するという特約は無効である。	×
8	H14-34-4	宅地建物取引業者が依頼者に対して業務の処理状況を20日に１回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とはならない。	×
9	H12-37-4	Ａが、Ｂと専任媒介契約を締結した。Ａは、Ｂに対し、当該契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上（専属専任媒介契約にあっては、１週間に１回以上）報告しなければならない。	◯
10	H03-44-3	当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、ＡＢ間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をＡは10日ごとにＢに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。	◯
11	H01-46-1	この媒介契約がＢの申し出により更新される場合、ＡＢ間の合意があれば、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎月15日とする旨の特約をすることができる。	×
		媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
1	R04-42-1	Ａが、Ｂと専属専任媒介契約を締結した。ＡはＢに対して、契約の相手方を探索するために行った措置など本件媒介契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。	×
2	R02-29-エ	Ａは、Ｂとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Ｂに対し、当該契約に係る業務の処理状況を１週間に１回以上報告しなければならない。	◯
3	H24-29-2	Ａ社がＢと専属専任媒介契約を締結した場合、Ａ社は、Ｂに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。	×
4	H17-36-イ	ＡＢ間で専属専任媒介契約を締結した場合、ＡはＢに対し、当該契約の業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。	×
5	H12-37-4	Ａは、Ｂに対し、当該契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上（専属専任媒介契約にあっては、１週間に１回以上）報告しなければならない。	◯
6	H10-45-4	媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、当該契約に「Ａは、Ｂに対し業務の処理状況を10日ごとに報告しなければならない」旨の特約を定めたとき、その特約は有効である。	×
		媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1	R03-38-イ	Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した。当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、ＡはＢに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に１回以上の頻度で行った。	◯

3 正しい

媒介契約に関する規制は、依頼者が宅建業者である場合も、そうでない場合と同様に適用されます。したがって、媒介契約を締結したとき、宅建業者は、依頼者に対して、媒介契約の内容を記した書面を交付する義務を負います（宅建業法34条の２第１項）。これは、一般媒介契約と専任媒介契約の双方に共通です。
本肢のＣ社は宅建業者ですが、そのことを理由に媒介契約書の作成や交付を省略することはできません。

■参照項目&類似過去問

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媒介契約（相手方が宅建業者である場合）（宅建業法[10]1(2)②）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R01-31-ウ	Ｂが宅地建物取引業者である場合、Ａは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。	×
2	H30-28-エ	宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。	◯
3	H29-43-イ	専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。	×
4	H28-41-1	Ａは、宅地建物取引業者Ｂから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。	×
5	H27-30-ア	Ａは、Ｂが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の２第１項に規定する書面を作成しなかった。	×
6	H26-32-イ	ＡがＢとの間で媒介契約を締結した場合、Ａは、Ｂに対して遅滞なく法第34条の２第１項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Ｂが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。	×
7	H24-29-3	Ａ社が宅地建物取引業者Ｃ社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、Ｃ社との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、Ａ社は、Ｃ社に法第34条の２の規定に基づく書面を交付しなければならない。	◯
8	H14-34-1	法第34条の２に規定する依頼者とは、宅地建物取引業者でない者をいい、同条の規定は、宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。	×
9	H11-37-3	Ａが、Ｂと専属専任媒介契約を締結した。Ｂが宅地建物取引業者である場合でも、Ａが媒介契約を締結したときにＢに交付すべき書面には、ＢがＡの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。	◯
10	H09-36-2	Ａが、Ｂと専任媒介契約を締結した。Ｂが宅地建物取引業者である場合でも、Ａは、34条の２書面に、Ｂが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。	◯
11	H02-47-3	宅地建物取引業者Ｂが宅地建物取引業者Ａにこの分譲住宅の売却の媒介を依頼した場合、Ａは、Ｂに対して媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。	×

媒介契約（宅建業者の義務）（宅建業法[10]1(1)）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。

	年-問-肢	内容	正誤
		交付のタイミング
1	H01-46-4	Ａの媒介行為によりＢを売主とする売買契約が締結された場合、Ａは、遅滞なくＢに対して媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない。	×
		記名押印義務
1	R02-38-1	Ａは、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。	×
2	H28-27-3	ＡがＢと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するＡの宅地建物取引士は、法第34条の２第１項に規定する書面に記名押印する必要はない。	◯
3	H27-28-ア	Ａは、Ｂと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、法第34条の２第１項に規定する書面に記名押印し、Ｂに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない。	×
4	H22-33-1	Ａは、Ｂとの間で専任媒介契約を締結したときは、宅地建物取引士に法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。	×
5	H13-38-1	ＡＢ間で媒介契約が締結されたときは、Ａは遅滞なく宅地建物取引業法第34条の２の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を作成し、記名押印して、Ｂに交付しなければならない。	◯
6	H12-36-1	Ａは、Ｂと一般媒介契約を締結しようとしている。Ａは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の２の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Ｂに交付しなければならない。	×
7	H11-36-1	宅地建物取引業法第34条の２の規定に基づきＡが媒介契約の依頼者に交付すべき書面には、宅地建物取引士の記名押印が必要である。	×
8	H09-36-4	Ａは、売主Ｂとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、媒介契約書を交付した。Ａが、宅地建物取引士でない従業者をして、Ａの名で34条の２書面に記名押印させた場合、Ａは、業務の停止などの監督処分を受けることがある。	×
9	H04-39-1	Ａは、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約の内容を記載した書面を作成して、Ｂに交付しなければならないが、この書面には、宅地建物取引士Ｃの記名押印が必要である。	×
		交付義務
1	R04-31-4	Ａが、当該土地付建物の購入の媒介をＣから依頼され、Ｃとの間で一般媒介契約を締結した場合、Ａは、買主であるＣに対しては、必ずしも法第34条の２第１項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。	×
2	R03s-33-ウ	ＡがＢとの間で一般媒介契約を締結した場合、ＡはＢに対して、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の２第１項の規定に基づく書面を交付しなければならない。	◯
3	H24-29-3	Ａ社が宅地建物取引業者Ｂ社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、Ｂ社との間で一般媒介契約を締結した場合、Ａ社は、Ｂ社に法第34条の２の規定に基づく書面を交付しなければならない。	◯
4	H14-34-2	Ａが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、Ａは法第34条の２に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付をしなくてもよい。	×
5	H12-36-1	Ａは、Ｂと一般媒介契約を締結しようとしている。Ａは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の２の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Ｂに交付しなければならない。	×
6	H08-40-3	宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介契約を締結しようとする場合において、当該業者が宅地の購入をしようとしている依頼者に対して「私どもへのご依頼は宅地の購入の媒介ですので、媒介契約書の作成は省略させていただきます。」と説明した。	×

当事者双方と媒介契約（宅建業法[10]なし）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-31-4	宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の土地付建物の売却について媒介の依頼を受けた。Ａが、当該土地付建物の購入の媒介をＣから依頼され、Ｃとの間で一般媒介契約を締結した場合、Ａは、買主であるＣに対しては、必ずしも法第34条の２第１項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。	×
2	H24-29-3	宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の土地付建物の売却について媒介の依頼を受けた。Ａ社が宅地建物取引業者Ｃ社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、Ｃ社との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、Ａ社は、Ｃ社に法第34条の２の規定に基づく書面を交付しなければならない。	◯
3	H13-45-ウ	宅地又は建物の貸借の媒介にあたって、その媒介に係る取引の当事者の双方と媒介契約を締結すること	◯

4 正しい

宅建業者が価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする義務を負っています（宅建業法34条の２第２項）。これは、一般媒介契約と専任媒介契約の双方に共通です。

※依頼者の請求がない場合でも、根拠を明らかにする必要があります。

■参照項目&類似過去問

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価額につき意見を述べるとき（宅建業法[10]3(1)②）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-31-1	Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をＢに請求することはできない。	◯
2	R04-42-2	Ａが、Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもどちらでもよい。	◯
3	R03s-33-エ	ＡがＢとの間で一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもよい。	◯
4	R02s-28-エ	ＡがＢとの間で一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。	×
5	R02-38-2	Ａは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Ｂに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。	×
6	H30-33-3	Ａは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてＢの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をＢに請求することができる。	×
7	H25-28-イ	Ａ社は、Ｂとの間に媒介契約を締結し、Ｂに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。	◯
8	H24-29-4	Ａ社がＢと一般媒介契約を締結した場合、Ａ社がＢに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。	◯
9	H22-33-4	Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をＢに口頭で述べたとしても、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。	◯
10	H19-39-2	Ａは、Ｂとの間で媒介契約を締結し、Ｂに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。	◯
11	H16-39-3	ＡがＢと専任媒介契約を締結した。ＡがＢに宅地の価額について意見を述べる際に、Ｂからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Ａはその根拠を明らかにする必要はない。	×
12	H13-38-3	Ａが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Ｂに対してその根拠を明らかにしなければならない。	◯
13	H12-36-3	Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した。Ａが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Ａは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。	◯
14	H09-36-1	Ａが、34条の２書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。	×
15	H06-47-2	Ａが、Ｂと専属専任媒介契約を締結した。Ａは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Ｂの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。	◯
16	H01-46-2	Ａは、売買価額について、Ｂの希望価額とＡの適正と評価する価額とが異なる場合には、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、Ｂに対し意見を述べることができる。	◯

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“【宅建過去問】（平成24年問29）媒介契約” に対して4件のコメントがあります。

hirosox より:

2017/02/12 14:12

(3)について
問題の主旨とは違ってきますが、
民法では、双方代理は原則禁止となっていたのですが、この問題では、双方媒介の形になっています。
代理ではなく、媒介だから大丈夫という解釈で、よろしいのでしょうか？

返信
1. 家坂圭一より:
  
  2017/02/13 16:51
  
  hirosox様
  
  講師の家坂です。
  御質問ありがとうございます。
  
  >民法では、双方代理は原則禁止となっていたのですが、この問題では、双方媒介の形になっています。
  >代理ではなく、媒介だから大丈夫という解釈で、よろしいのでしょうか？
  
  御理解の通りで、間違いありません。
  双方代理と異なり、双方媒介については、民法・宅建業法とも特に規制を設けていません。
  また、実務上も「両手媒介」などと呼ばれ、広く行われているところです。
  宅建業法でも、報酬に関しては、双方媒介を前提とした計算方式が示されています。本試験問題でも、報酬に関する双方媒介というケースが頻出です。
  
  返信
  1. hirosox より:
    
    2017/02/14 09:04
    
    家坂先生
    早速のご返信ありがとうございます。曖昧なイメージで覚えてしまっていたので、理解して整理していきたいと思います。
    ありがとうございました。
    
    返信
    1. 家坂圭一より:
      
      2017/02/14 19:35
      
      hirosoxさん
      
      わざわざコメントありがとうございます。
      引き続き勉強頑張ってください！
      
      返信

【宅建過去問】（平成24年問29）媒介契約