【宅建過去問】(平成24年問29)媒介契約

宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業者でないBから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
  2. A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
  3. A社が宅地建物取引業者C社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合、A社は、C社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。
  4. A社がBと一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合、A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

正解:2

1 正しい

専任媒介契約に基づき売買契約が成立したとき、宅建業者は、遅滞なく、以下の事項を指定流通機構に通知する必要があります(宅建業法34条の2第7項、同法施行規則15条の13)。

■類似過去問
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指定流通機構への登録(契約成立時の通知)(宅建業法[10]4(3)④)
年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
128-27-2
AがBと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。
×
225-28-ア宅地建物取引業者A社が、Bとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。
×
324-29-1A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
423-31-4A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立したとしても、その旨を指定流通機構に通知する必要はない。
×
521-32-4AがBとの間で専任媒介契約を締結した。Aは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。
×
620-35-ウAが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Aは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
×
716-45-1A社は、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録を行った物件について売買契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならず、当該通知を怠ったときは指示処分を受けることがある。
815-43-1Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Aは、媒介により、売買契約を成立させたが、Bから媒介報酬を受領するまでは、指定流通機構への当該契約成立の通知をしなくてもよい。
×
910-45-3媒介契約が専任媒介契約である場合で、指定流通機構への登録後当該宅地の売買の契約が成立したとき、Aは、遅滞なく、登録番号、宅地の取引価格及び売買の契約の成立した年月日を当該指定流通機構に通知しなければならない。

2 誤り

専属専任媒介契約においては、依頼者に対し、業務の処理状況を「1週間に1回以上」の頻度で報告しなければなりません(専任媒介契約では「2週間に1回以上」。宅建業法34条の2第9項)。
報告の方法は特に限定されていないので、電子メールによる報告でも、口頭の報告でも構いません。

■類似過去問
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業務処理状況の報告(宅建業法[10]4(4))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
媒介契約が「専任媒介契約(専属専任媒介契約を除く)」であるケース
1R03s-33-アAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
2R02s-28-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
3R01-31-ウBが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。×
4H29-43-アAは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。
5H27-30-エAは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
6H21-32-3AがBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日(ただし、Aの休業日は含まない。)に1回報告するという特約は有効である。
×
7H16-39-4媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を5日に1回報告するという特約は無効である。
×
8H14-34-4宅地建物取引業者が依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とはならない。
×
9H12-37-4Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
10H03-44-3当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をAは10日ごとにBに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。
11H01-46-1この媒介契約がBの申し出により更新される場合、AB間の合意があれば、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎月15日とする旨の特約をすることができる。
×
媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
R04-42-1Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。AはBに対して、契約の相手方を探索するために行った措置など本件媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。×
1R02-29-エAは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
2H24-29-2A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
×
3H17-36-イAB間で専属専任媒介契約を締結した場合、AはBに対し、当該契約の業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
×
4H12-37-4Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
5H10-45-4媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、当該契約に「Aは、Bに対し業務の処理状況を10日ごとに報告しなければならない」旨の特約を定めたとき、その特約は有効である。
×
媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1R03-38-イ当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。

3 正しい

媒介契約に関する規制は、相手方が宅建業者である場合も、そうでない場合と同様に適用されます。したがって、媒介契約を締結したとき、宅建業者は、依頼者に対して、媒介契約の内容を記した書面を交付する義務を負います(宅建業法34条の2第1項)。これは、一般媒介契約と専任媒介契約の双方に共通です。
本肢のC社は宅建業者ですが、そのことを理由に媒介契約書の作成や交付を省略することはできません。

■類似過去問
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媒介契約(相手方が宅建業者である場合)(宅建業法[10]1(2)②)
年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R01-31-ウBが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。
×
230-28-エ宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。
329-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
428-41-1
Aは、宅地建物取引業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。×
527-30-アAは、Bが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。
×
626-32-イ
AがBとの間で媒介契約を締結した場合、Aは、Bに対して遅滞なく法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Bが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。
×
724-29-3A社が宅地建物取引業者B社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、B社との間で一般媒介契約を締結した場合、A社は、B社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。
814-34-1法第34条の2に規定する依頼者とは、宅地建物取引業者でない者をいい、同条の規定は、宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。
×
911-37-3Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aが媒介契約を締結したときにBに交付すべき書面には、BがAの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
1009-36-2Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aは、34条の2書面に、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。
1102-47-3宅地建物取引業者Bが宅地建物取引業者Aにこの分譲住宅の売却の媒介を依頼した場合、Aは、Bに対して媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。
×
媒介契約(宅建業者の義務)(宅建業法[10]1(1))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
交付のタイミング
1H01-46-4Aの媒介行為によりBを売主とする売買契約が締結された場合、Aは、遅滞なくBに対して媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない。×
記名押印
1R02-38-1Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。×
2H28-27-3AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するAの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。
3H27-28-アAは、Bと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印し、Bに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない。×
4H22-33-1Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、宅地建物取引士に法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。×
5H13-38-1AB間で媒介契約が締結されたときは、Aは遅滞なく宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を作成し、記名押印して、Bに交付しなければならない。
6H12-36-1Aは、Bと一般媒介契約を締結しようとしている。Aは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Bに交付しなければならない。×
7H11-36-1宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づきAが媒介契約の依頼者に交付すべき書面には、宅地建物取引士の記名押印が必要である。×
8H09-36-4Aは、売主Bとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、媒介契約書を交付した。Aが、宅地建物取引士でない従業者をして、Aの名で34条の2書面に記名押印させた場合、Aは、業務の停止などの監督処分を受けることがある。×
9H04-39-1Aは、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約の内容を記載した書面を作成して、Bに交付しなければならないが、この書面には、宅地建物取引士Cの記名押印が必要である。×
交付義務
1R04-31-4Aが、当該土地付建物の購入の媒介をCから依頼され、Cとの間で一般媒介契約を締結した場合、Aは、買主であるCに対しては、必ずしも法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。×
2R03s-33-ウAがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AはBに対して、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならない。
3H24-29-3A社が宅地建物取引業者B社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、B社との間で一般媒介契約を締結した場合、A社は、B社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。
4H14-34-2Aが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、Aは法第34条の2に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付をしなくてもよい。×
5H12-36-1Aは、Bと一般媒介契約を締結しようとしている。Aは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Bに交付しなければならない。×
6H08-40-3宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介契約を締結しようとする場合において、当該業者が宅地の購入をしようとしている依頼者に対して「私どもへのご依頼は宅地の購入の媒介ですので、媒介契約書の作成は省略させていただきます。」と説明した。×

4 正しい

宅建業者が価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする義務を負っています(宅建業法34条の2第2項)。これは、一般媒介契約と専任媒介契約の双方に共通です。

※依頼者の請求がない場合でも、根拠を明らかにする必要があります。

■類似過去問
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価額につき意見を述べるとき(宅建業法[10]3(1)②)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R03s-33-エAがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもよい。
2R02s-28-エAがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。×
3R02-38-2Aは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Bに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。×
4H30-33-3Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
5H25-28-イA社は、Bとの間に媒介契約を締結し、Bに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
6H24-29-4A社がBと一般媒介契約を締結した場合、A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
7H22-33-4Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をBに口頭で述べたとしても、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。
8H19-39-2Aは、Bとの間で媒介契約を締結し、Bに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
9H16-39-3AがBと専任媒介契約を締結した。AがBに宅地の価額について意見を述べる際に、Bからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Aはその根拠を明らかにする必要はない。
×
10H13-38-3Aが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Bに対してその根拠を明らかにしなければならない。
11H12-36-3Aが、Bと一般媒介契約を締結した。Aが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Aは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。
12H09-36-1Aが、34条の2書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。
×
13H06-47-2Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。Aは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Bの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
14H01-46-2Aは、売買価額について、Bの希望価額とAの適正と評価する価額とが異なる場合には、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、Bに対し意見を述べることができる。

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【宅建過去問】(平成24年問29)媒介契約” に対して4件のコメントがあります。

  1. hirosox より:

    (3)について
    問題の主旨とは違ってきますが、
    民法では、双方代理は原則禁止となっていたのですが、この問題では、双方媒介の形になっています。
    代理ではなく、媒介だから大丈夫という解釈で、よろしいのでしょうか?

    1. 家坂 圭一 より:

      hirosox様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      >民法では、双方代理は原則禁止となっていたのですが、この問題では、双方媒介の形になっています。
      >代理ではなく、媒介だから大丈夫という解釈で、よろしいのでしょうか?

      御理解の通りで、間違いありません。
      双方代理と異なり、双方媒介については、民法・宅建業法とも特に規制を設けていません。
      また、実務上も「両手媒介」などと呼ばれ、広く行われているところです。
      宅建業法でも、報酬に関しては、双方媒介を前提とした計算方式が示されています。本試験問題でも、報酬に関する双方媒介というケースが頻出です。

      1. hirosox より:

        家坂先生
        早速のご返信ありがとうございます。曖昧なイメージで覚えてしまっていたので、理解して整理していきたいと思います。
        ありがとうございました。

        1. 家坂 圭一 より:

          hirosoxさん

          わざわざコメントありがとうございます。
          引き続き勉強頑張ってください!

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