宅地建物取引業者Ａ社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいい、特に断りがない限り、取引の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1. Ａ社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、Ａ社は、私道の負担に関す
   る追加の重要事項説明は行わず、37条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した。
2. Ａ社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。
3. Ａ社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名押印をした宅地建物取引士が不在であったことから、宅地建物取引士ではない従業員に37条書面を交付させた。
4. Ａ社は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。

正解：３

1 違反する

「私道の負担に関する事項」は、建物の貸借の契約以外において、重要事項とされています（宅建業法35条１項３号）。本肢では、宅地の売買を媒介するのですから、説明が必要ということになります。

しかし、本肢では、私道の負担に関して説明しなかったことについて、「重要事項説明を行った後」に気付いた、というのです。言い換えれば、重要事項として説明しなかった、という意味です。それにも関わらず、追加の重要事項説明を行わないまま、契約を締結しています。これは、同法35条違反です。

※35条書面と37条書面は、全く別目的の書面です。一方に記載したからといって、他方を省略することは許されません。

■類似過去問

2 違反する

宅建業者は、取引の相手方に対して、契約が成立するまでの間に、供託所等について説明するようにしなければなりません（宅建業法35条の２）。
しかし、本肢では、売買契約成立後に37条書面で説明しています。これではタイミングが遅過ぎ、同法35条の２に違反します。

※この説明義務は、相手方が宅建業者である場合には免除されます（宅建業法35条の２）。
※重要事項説明と違って、書面を交付する必要もありませんし、宅建士に説明させる必要もありません。

※説明すべき事項は、以下のものです。

■類似過去問

3 違反しない

宅建業者が37条書面を作成したときは、宅建士に記名・押印させる必要があります（宅建業法37条３項）。しかし、37条書面の交付について、その当事者を宅建士に限定する規定は存在しません。
したがって、宅建士でない従業員が行うことも可能です。

■類似過去問

4 違反する

「契約不適合担保責任に関する定め」があるときは、その内容が37条書面の記載事項です（宅建業法37条１項11号。表の⑥）。そして、37条書面の記載事項は、相手方が宅建業者である場合でも、何ら特別扱いはありません。これを記載しないことは、宅建業法違反となります。

契約書面（37条書面）の任意的記載事項

※契約不適合担保責任に関する特約の制限は８つの規制の一つであり、業者間取引には適用されません（宅建業法40条、78条２項）。したがって、特約を自由に定めることが可能です。しかし、そのことと特約の内容を37条書面に記載する義務との間には何の関係もありません。例えば、「担保責任を一切負わない。」という特約は有効ですが、その旨を37条書面に記載する必要があります。

■類似過去問

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