宅建業法[16]2(1).特約

2017/10/15 / 最終更新日時 : 2024/02/21 家坂圭一宅建業法[16]2(1).特約

【宅建過去問】（平成29年問27）契約不適合担保責任についての特約（個数問題）

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宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　売買契約において、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
イ　売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合のみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
ウ　Ａが目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

一つ
二つ
三つ
なし

Contents

正解：1

正解：1

はじめに

契約不適合担保責任に関するルールについて、まとめておきましょう。

民法のルール

民法では、契約不適合担保責任について特約をすることが認められており、極端な話、「担保責任を一切負わない。」という特約も有効です。

宅建業法のルール

これに対し、宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止しています。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から２年以上」と定める場合です（宅建業法40条１項）。これ以外の特約は、無効とされます（同条２項）。

ア誤り

不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から２年以上」とする特約は、例外として有効性を認められます。したがって、本肢の特約は、有効です。

■参照項目&類似過去問

内容を見る

契約不適合担保責任の期間制限（宅建業法[16]2(1)②・(2)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-43-2	Ａが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から１年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。	×
2	R02-42-1	Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をＢがその不適合を知った時から２年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。	×
3	R01-27-イ	宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、当該不適合について買主が売主に通知すべき期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。	×
4	H30-29-4	Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を売却する売買契約を締結した。Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求をするために、Ｂは、目的物の引渡しの日から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。	×
5	H29-27-ア	売買契約において、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。	×
6	H29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
7	H27-34-2	Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、Ｂが当該不適合についてＡに通知すべき期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。	×
8	H27-39-4	ＡがＢとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地当が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。	×
9	H26-31-ア	本件契約の目的物である宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、その不適合についてＢがＡに通知しなければならない期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。	×
10	H25-38-ア	Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
11	H24-39-3	当該建物が中古建物である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から２年間とする」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。	◯
12	H23-37-4	当該契約において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、Ｂが当該不適合を知った時から２年間とする旨の特約を定めることができる。	◯
13	H22-40-1	Ａは、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。	◯
14	H21-38-ウ	ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。	×
15	H21-40-4	Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、ＢがＡに通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約をした。	◯
16	H20-40-4	Ａは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、引渡しの日から２年で、かつ、Ｂが当該不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。	×
17	H17-42-3	ＡとＢは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間は、当該宅地の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。	×
18	H15-41-4	当該物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。	×
19	H14-41-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。	×
20	H12-40-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、「不適合発見から１年」となる。	◯
21	H11-33-3	契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。	×
22	H10-36-4	損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから１年」という特約は有効。	×
23	H09-41-1	「売主が担保責任を負う期間は引渡しから２年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。	◯
24	H09-41-3	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から２年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。	×
25	H09-41-4	「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、売主は、引渡しから２年間担保責任を負う。	×
26	H08-48-2	「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。	×
27	H07-43-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから２年」という特約をしたときでも、不適合発見から１年は担保責任を負う。	×
28	H07-45-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から１年半」という特約は有効。	◯
29	H06-43-1	ＡＢ間の合意で、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について、Ｂがその不適合を知ったときから１年間と定めても、Ａは、当該物件の引渡し後２年間は売主としての担保責任を負わなければならない。	×

イ正しい

売主の契約不適合担保責任の対象を「売主の責めに帰すべき事由」による契約不適合に限定する特約は、民法のルールよりも買主に不利であるため、許されません。また、期間について認められているのは、不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から２年以上」とする特約のみです。本肢の特約は、「引渡しの日から１年間担保責任を負う」とする点でも、宅建業法に違反しています。
宅建業法に違反するこのような特約は、無効となります。

■参照項目&類似過去問

内容を見る

契約不適合担保責任に関する特約（原則＝無効）（宅建業法[16]2(1)①）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
		買主が知っている欠陥
1	H21-38-イ	Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物に雨漏りがする箇所が存在することについて説明し、売買契約においてＡはその雨漏りについて担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。	◯
2	H11-33-3	契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。	×
		「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
1	R02-42-4	Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する建物の売買契約において、Ａは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から２年となる。	×
2	H27-39-2	ＡがＢとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｂが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、その不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を定めることができる。	×
3	H27-43-1	宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。	◯
4	H21-38-ア	ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが当該住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもその不適合を担保すべき責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。	×
5	H21-38-ウ	ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。	×
6	H20-09-1	売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもＡがその不適合を担保すべき責任を一切負わない旨を合意したとしても、Ａは、甲土地の引渡しの日から２年以内にその不適合についてＢから通知を受けた場合に限っては、担保責任を負わなければならない。	×
		担保責任追及方法の限定
1	H29-27-ウ	Ａが目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。	×
2	H25-38-ア	Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
3	H24-39-4	当該建物が新築戸建住宅である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「Ｂは、Ａ社が担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。	×
4	H11-33-2	「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。	×
5	H09-41-1	「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。	◯
		売主の帰責事由を要求
1	H29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
2	H19-41-3	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	H17-42-4	「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。	×
4	H09-41-2	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。	×
5	H05-45-1	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
		その他
1	H24-39-1	当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Ｂの売買を代理する宅地建物取引業者Ｃ社との間で当該契約締結を行うに際して、Ａ社が当該住宅の担保責任を負う期間についての特約を定めないことは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。	◯

契約不適合担保責任の期間制限（宅建業法[16]2(1)②・(2)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-43-2	Ａが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から１年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。	×
2	R02-42-1	Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をＢがその不適合を知った時から２年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。	×
3	R01-27-イ	宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、当該不適合について買主が売主に通知すべき期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。	×
4	H30-29-4	Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を売却する売買契約を締結した。Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求をするために、Ｂは、目的物の引渡しの日から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。	×
5	H29-27-ア	売買契約において、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。	×
6	H29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
7	H27-34-2	Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、Ｂが当該不適合についてＡに通知すべき期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。	×
8	H27-39-4	ＡがＢとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地当が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。	×
9	H26-31-ア	本件契約の目的物である宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、その不適合についてＢがＡに通知しなければならない期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。	×
10	H25-38-ア	Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
11	H24-39-3	当該建物が中古建物である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から２年間とする」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。	◯
12	H23-37-4	当該契約において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、Ｂが当該不適合を知った時から２年間とする旨の特約を定めることができる。	◯
13	H22-40-1	Ａは、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。	◯
14	H21-38-ウ	ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。	×
15	H21-40-4	Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、ＢがＡに通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約をした。	◯
16	H20-40-4	Ａは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、引渡しの日から２年で、かつ、Ｂが当該不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。	×
17	H17-42-3	ＡとＢは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間は、当該宅地の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。	×
18	H15-41-4	当該物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。	×
19	H14-41-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。	×
20	H12-40-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、「不適合発見から１年」となる。	◯
21	H11-33-3	契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。	×
22	H10-36-4	損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから１年」という特約は有効。	×
23	H09-41-1	「売主が担保責任を負う期間は引渡しから２年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。	◯
24	H09-41-3	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から２年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。	×
25	H09-41-4	「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、売主は、引渡しから２年間担保責任を負う。	×
26	H08-48-2	「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。	×
27	H07-43-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから２年」という特約をしたときでも、不適合発見から１年は担保責任を負う。	×
28	H07-45-1	「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から１年半」という特約は有効。	◯
29	H06-43-1	ＡＢ間の合意で、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について、Ｂがその不適合を知ったときから１年間と定めても、Ａは、当該物件の引渡し後２年間は売主としての担保責任を負わなければならない。	×

ウ誤り

民法は、契約不適合について買主が売主に追及することができる担保責任として、①損害賠償請求、②契約解除、③追完請求権、④代金減額請求権を認めています（同法562条、563条、564条、415条、541条、542条）。そして、宅建業法は、これよりも買主に不利な特約を禁止しています（同法40条１項）。したがって、「損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできない」とする特約は、無効です。

■参照項目&類似過去問

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契約不適合担保責任に関する特約（原則＝無効）（宅建業法[16]2(1)①）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
		買主が知っている欠陥
1	H21-38-イ	Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物に雨漏りがする箇所が存在することについて説明し、売買契約においてＡはその雨漏りについて担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。	◯
2	H11-33-3	契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。	×
		「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
1	R02-42-4	Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する建物の売買契約において、Ａは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から２年となる。	×
2	H27-39-2	ＡがＢとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｂが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、その不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を定めることができる。	×
3	H27-43-1	宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。	◯
4	H21-38-ア	ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが当該住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもその不適合を担保すべき責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。	×
5	H21-38-ウ	ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。	×
6	H20-09-1	売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもＡがその不適合を担保すべき責任を一切負わない旨を合意したとしても、Ａは、甲土地の引渡しの日から２年以内にその不適合についてＢから通知を受けた場合に限っては、担保責任を負わなければならない。	×
		担保責任追及方法の限定
1	H29-27-ウ	Ａが目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。	×
2	H25-38-ア	Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
3	H24-39-4	当該建物が新築戸建住宅である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「Ｂは、Ａ社が担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。	×
4	H11-33-2	「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。	×
5	H09-41-1	「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。	◯
		売主の帰責事由を要求
1	H29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
2	H19-41-3	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	H17-42-4	「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。	×
4	H09-41-2	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。	×
5	H05-45-1	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
		その他
1	H24-39-1	当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Ｂの売買を代理する宅地建物取引業者Ｃ社との間で当該契約締結を行うに際して、Ａ社が当該住宅の担保責任を負う期間についての特約を定めないことは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。	◯

まとめ

正しい記述はイです。正解は肢１。

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カテゴリー: 宅建業法[16]2(1).特約、宅建業法[16]2(2).ルールに違反する特約、平成29年過去問

“【宅建過去問】（平成29年問27）契約不適合担保責任についての特約（個数問題）” に対して4件のコメントがあります。

ミルクより:

2024/07/29 18:07

契約内容不適合責任(宅建業法)について質問が御座います。
H29-27-ア(引渡し日から2年間は有効)とH11-33-3(同じ状況で無効)とご解説欄から読み取れます。何が違うのかを教えて下さい。どうぞ宜しくお願いします。

返信
1. 家坂圭一より:
  
  2024/07/29 19:46
  
  ミルク様
  
  暑い中での勉強、お疲れ様です。
  ご質問ありがとうございます。
  
  H29-27-ア(引渡し日から2年間は有効)とH11-33-3(同じ状況で無効)とご解説欄から読み取れます。何が違うのかを教えて下さい。
  
  ↑
  平成29年問27肢アは「その不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約」、つまり、「通知期間」に関する特約です。
  
  一方、平成11年問33肢3は「引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」というものです。つまり、「担保責任を負う期間」に関して特約を定めているわけです。
  
  宅建業法は、原則として、「民法より買主に不利となる特約」を認めていません。
  例外は、「売主に対して通知までの期間を引渡しから２年以上とするもの」に限られます。
  
  平成29年の問題では、「通知期間」を「引渡しから２年間」とする特約をしています。この特約は、「例外」に当たるので、有効です。
  
  一方、平成11年の問題では、「担保責任を負う期間」を「引渡しの日から２年間」に制限しています。
  しかし、民法は、消滅時効について「引渡しの日から10年間」としています。これを「２年間」に短縮するのでは、買主にものすごく不利です。このような特約は、無効です。
  
  以上について、[Step.1]では、以下のところで説明しました。
  ■宅建業法[16]契約不適合担保責任についての特約の制限
  1.民法のルール
  2.宅建業法のルール
  
  以下の図と表で説明したところです。
  この機会にもう一度見直し、しっかり理解しておきましょう。
  
  返信
  1. ミルクより:
    
    2024/07/31 11:51
    
    理解できました。
    この問題は、「2年以上」が単に2年も含まれるというひっかけ問題ではおさまらず、民法と宅建業法の法律の認識を問われていると先生の丁寧なご説明から充分納得できました。この手の問題が出題されたら、一点ゲットできます❣️有難う御座います❣️
    
    返信
2. 家坂圭一より:
  
  2024/08/02 15:56
  
  ありがとうございます。
  
  この論点（出題テーマ）は、平成29年のこの問題以降も、繰り返し出題されています。
  1. H30-29-4
  2. R01-27-イ
  3. R02-42-1
  4. R04-43-2
  今年出題される可能性も高いので、[Step.1]と[Step.2]を見直し、確実に１点ゲットできるようにしておきましょう。
  
  返信

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