【宅建過去問】(平成29年問36)宅建業者・免許

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次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「免許」とは、宅地建物取引業の免許をいう。

  1. 宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。この場合、Aは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。
  2. Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
  3. 宅地建物取引業者Cは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Cは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  4. 宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。

正解:4

1 誤り

宅建業者が免許の更新を望む場合、有効期間満了の90日前から30日前までの間に申請する必要があります(宅建業法3条3項、規則3条)。この申請に対し、有効期間満了の前に処分があれば、問題がありません。

また、有効期間満了までに処分が間に合わなかった場合でも、従前の免許が処分の日まで効力を有するものとされています(同法3条4項)。つまり、有効期限が過ぎても、従前の免許によって宅建業を営むことができます。

■参照項目&類似過去問
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有効期間満了までに更新手続きがなされない場合(宅建業法[02]2(2)②)
年-問-肢内容正誤
1R03s-29-2宅地建物取引業者から免許の更新の申請があった場合において、有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
2H30-36-1宅地建物取引業者Aが免許の更新の申請を行った場合において、免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、Aの従前の免許は、有効期間の満了によりその効力を失う。×
3H29-36-1宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。この場合、Aは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。
×
4H21-26-3宅地建物取引業者Aが、免許の更新の申請をしたにもかかわらず、従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
5H06-49-3宅地建物取引業者Aの免許の有効期間が満了した場合、Aが当該有効期間満了前に所定の免許の更新の申請をしていても、その申請についての処分がなされるまでの間、Aは、宅地建物取引業の業務を行うことはできない。
×

2 誤り

宅建業の免許を受けていない者は、宅建業を営むことができません(宅建業法12条1項)。また、宅建業を営む旨の表示をしたり、宅建業の広告をしたりすることも禁止されています(同条2項)。

無免許事業等の禁止

■参照項目&類似過去問
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無免許事業等の禁止(宅建業法[01]6(1))
年-問-肢内容正誤
1R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。×
2R01-26-4宅地建物取引業者の従業者が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。
3H29-36-2Aは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Aは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
×
4H26-27-4免許申請中である者が、宅地建物取引業を営む目的をもって宅地の売買に関する新聞広告を行った場合であっても、当該宅地の売買契約の締結を免許を受けた後に行うのであれば、法第12条に違反しない。
×
5H22-28-4免許を受けている法人Aが、宅地建物取引業保証協会の社員でない場合は、営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始してはならないので、当該届出前に宅地建物取引業を営む目的で広告をした行為は、法第12条で禁止する無免許事業に該当する。
×
6H20-32-1新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、当該免許の取得に係る申請をしてから当該免許を受けるまでの間においても、免許申請中である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて広告をすることができる。
×
7H15-30-4宅地建物取引士Aが、A名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合、Aが宅地建物取引業者Bに勤務していれば、Aは免許を受ける必要はない。×
8H07-37-2宅地建物取引業の免許を受けようとして免許申請中の者は、免許を受けた場合の準備のためであれば、宅地建物取引業を営む予定である旨の表示をし、又は営む目的をもって広告をすることができる。
×
9H06-49-4宅地建物取引業者Aが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消された場合でも、Aがその取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、宅地建物取引業法第12条の無免許事業の禁止規定に違反しない。
10H05-38-2宅地建物取引士Aが知人に頼まれて無免許で宅地の売買の媒介を数回行った場合、Aは、その登録を消除されることがある。
11H04-49-4宅地建物取引業者でない者は、宅地建物取引業の免許を受けないで宅地建物取引業を営んだ場合はもとより、その旨の表示をした場合も罰則の適用を受けることがある。

3 誤り

「宅建業以外の事業を行っているときは、その事業の種類」は、宅建業者名簿の記載事項の一つです(宅建業法8条2項8号、規則5条2号)。しかし、変更の際に届出が必要な事項の中には含まれていません(同法9条参照)。
したがって、宅建業者Cが新たに不動産管理業を営む場合であっても、届出をする必要はありません。

名簿の登載事項と変更の届出

■参照項目&類似過去問
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変更の届出?(兼業の種類)(宅建業法[04]1(3))
年-問-肢内容正誤
1H29-36-3宅地建物取引業者Aは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Aは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
×
2H21-28-4宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、建設業の許可を受けて新たに建設業を営むこととなった場合、Aは当該許可を受けた日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
×
3H07-37-4宅地建物取引業者が宅地建物取引業以外の事業を併せて営もうとする場合は、その事業の種類について免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出た後でなければ、当該事業を開始してはならない。
×
4H03-38-2甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者A社が建設業の許可を取得して建設業を営むこととなった場合、A社は、その日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
×
5H02-41-3法人である宅地建物取引業者が宅地建物取引業以外に行っている事業の種類に変更があった場合、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に変更の届出をしなければならない。
×

4 正しい

宅建業者である法人Dが宅建業者でない法人Eに吸収されることにより、法人Dは法人格を失い、その免許は効力を失います(宅建業法11条1項2号)。


しかし、法人Dが突然に宅建業を止めてしまうのでは、取引の相手先が困ってしまいます。そこで、宅建業法は、宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、その宅建業者の一般承継人を宅建業者とみなすことにしました(同法76条)。本肢でいえば、法人Dが締結した契約については、取引結了するまで、法人Eが宅建業者とみなされます。

☆「廃業等の届出(合併)」というテーマは、問30肢4問44肢1でも出題されています。

■参照項目&類似過去問
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廃業等の届出(法人業者が合併で消滅)(宅建業法[04]2(1)②)
年-問-肢内容正誤
1R05-32-2宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、宅地建物取引業者ではないBとの合併により消滅した場合、Aを代表する役員であった者は、その日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
2R03s-29-4法人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が合併により消滅した場合、Aを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
3R02-26-1宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)が宅地建物取引業者ではないB社との合併により消滅した場合には、B社は、A社が消滅した日から30日以内にA社を合併した旨を甲県知事に届け出れば、A社が受けていた免許を承継することができる。×
4H29-30-4宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、A社を代表する役員であった者が、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
5H29-36-4宅地建物取引業者である法人Aが、宅地建物取引業者でない法人Bに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるBは、Aが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。
6H29-44-1宅地建物取引業者A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はA社の免許を承継することができる。×
7H24-27-4宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)は、B社(国土交通大臣免許)に吸収合併され、消滅した。この場合、B社を代表する役員Cは、当該合併の日から30日以内にA社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。×
8H22-28-2免許を受けている法人Aが免許を受けていない法人Bとの合併により消滅した場合、Bは、Aが消滅した日から30日以内に、Aを合併した旨の届出を行えば、Aが受けていた免許を承継することができる。×
9H21-28-2法人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が合併により消滅した場合、Aを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
10H18-31-3宅地建物取引業者A社がB社に吸収合併され消滅したとき、B社を代表する役員Cは、合併の日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。×
11H10-33-4AがB法人に吸収合併され消滅した場合、Bを代表する役員は、30日以内に、甲県知事にその旨の届出をしなければならない。×
12H09-33-2宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が合併により消滅した場合、Aの代表役員であった者は甲県知事にその旨の届出をしなければならないが、Aの免許は、当該届出の時にその効力を失う。×
13H07-35-4宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が親会社B(国土交通大臣免許)に吸収合併された場合において、Aの事務所をそのままBの事務所として使用するときは、Bが事務所新設の変更の届出をすれば、Aは、甲県知事に廃業の届出をする必要はない。×
14H02-43-2国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A社と甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者B社が合併し、B社が消滅した場合、B社を代表する役員であった者は、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。×
15H01-36-4国土交通大臣の免許を受けている法人である宅地建物取引業者が合併により消滅した場合には、その法人を代表する役員であった者は、国土交通大臣及び事務所の所在地を管轄するすべての都道府県知事に、その旨を届け出なければならない。×
免許の取消し等に伴う取引の結了(宅建業法[04]2(2))
年-問-肢内容正誤
1R03s-30-4
Aは、免許を受けた都道府県知事から宅地建物取引業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。×
2R02-43-2
宅地建物取引業者である個人Aが死亡した場合、その相続人Bは、Aが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされ、Aが売主として締結していた売買契約の目的物を買主に引き渡すことができる。
3H29-36-4
宅地建物取引業者である法人Aが、宅地建物取引業者でない法人Bに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるBは、Aが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。
4H28-35-4
個人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が死亡した場合、Aの一般承継人Bがその旨を甲県知事に届け出た後であっても、Bは、Aが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
5H28-37-イ
宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Aは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。
6H23-30-4宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)は、宅地建物取引業の廃業によりその免許が効力を失い、その後に自らを売主とする取引が結了した場合、廃業の日から10年経過していれば、還付請求権者に対して公告することなく営業保証金を取り戻すことができる。×
7H23-36-4宅地建物取引業の免許を取り消された者は、免許の取消し前に建物の売買の広告をしていれば、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。×
8H22-28-1免許を受けている個人Aが死亡した場合、相続人にAの免許は承継されないが、相続人は、Aが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるので、当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい。×
9H14-44-2宅地建物取引業者が廃業届を提出し、免許の効力を失った場合であっても、その者は、廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
10H08-45-2宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業を廃止した旨の届出をした後においても、Aは、届出前に締結した宅地分譲の契約に基づく当該宅地の引渡しを不当に遅延する行為をしてはならない。
11H06-49-4宅地建物取引業者Aが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消された場合でも、Aがその取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、宅地建物取引業法第12条の無免許事業の禁止規定に違反しない。
12H05-45-4宅地建物取引業者A社は、自ら売主となって、工事完了前のマンションを宅地建物取引業者でない買主Bに4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受領した。宅地建物取引業者C社がA社を吸収合併した場合、C社は、A社の債権債務を承継するが、A社の宅地建物取引士が行った重要事項説明については、責任を負わない。×
13H03-37-4宅地建物取引業者である法人Aと宅地建物取引業者でない法人Bが合併し、法人Aが消滅した場合において、法人Aが法人Aの締結していた売買契約に基づくマンションの引渡しをしようとするときは、法人Aは、宅地建物取引業の免許を受けなければならない。×
14H02-43-1甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Aが死亡した場合、Aの一般承継人は、Aが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅地建物取引業者とみなされる。

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