【宅建過去問】(令和01年問03)売主の担保責任


事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Bが当該瑕疵の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、BはAに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
  2. 建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず、Bは瑕疵を理由に売買契約を解除することができる。
  3. Bが瑕疵を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
  4. AB間の売買をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して瑕疵担保責任を追及することができる。

正解:1

設定の確認

■特約の有効性

宅建業法の問題ではないので、瑕疵担保責任に関する特約について、限界はありません。「一切の瑕疵担保責任を負わない。」という特約すら可能です。売主が担保責任を負う期間を引渡しから3か月間に限定する本問の特約も、もちろん有効です。

■建物の瑕疵について

売主Aは、この瑕疵の存在を知っていながら、Bには告げていません。一方、買主Bは、瑕疵の存在を知りません。

1 正しい

瑕疵担保責任を限定する特約をした場合でも、売主は、「知りながら告げなかった事実」についての責任を免れることはできません(民法572条)。この場合、売主は、民法の規定通りの瑕疵担保責任を負います。つまり、Bは、瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、Aの瑕疵担保責任を追及することができます(同法571条、566条3項)。

★必要知識(講義編)

知りながら告げなかった瑕疵(民法[27]3(5)②)
知った時から1年以内(民法[27]3(4)④)

■類似過去問
内容を見る
売主の担保責任:知りながら告げなかった瑕疵(民法[27]3(5②))
 年-問-肢内容正誤
1R01-03-1[Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。]Bが当該瑕疵の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、BはAに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
220-09-4瑕疵担保責任につき特約しても、売主が知りながら告げなかった事実については免責されない。
319-11-1瑕疵担保責任を全部免責する特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を負う。
404-05-全瑕疵担保責任を負わない旨の特約があっても、売主が知りながら告げなかった瑕疵があり、契約の目的が達成できなくなった場合、買主は、瑕疵の発見から1年は契約の解除ができる。
瑕疵担保責任:知った時から1年以内(民法[27]3(4)④)
 年-問-肢内容正誤
1R01-03-1[Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。]Bが当該瑕疵の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、BはAに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
220-09-3瑕疵担保責任の追及は、瑕疵を知ってから1年以内に、裁判外で明確に告げればよい。
319-11-4瑕疵担保責任の追及は、瑕疵を知ってから1年以内に行わなければならない。
415-10-3瑕疵担保責任の追及は、契約から1年以内に行わなければならない。×
514-09-3瑕疵担保責任の追及は、瑕疵を知ってから1年以内に行わなければならない。

2 誤り

瑕疵を理由に売買契約を解除することができるのは、「契約をした目的を達成することができないとき」に限られます(民法570条本文、566条1項)。本肢は「契約の目的を達成できるか否かにかかわらず」とする点が誤りです。

担保責任の内容

★必要知識(講義編)

解除できる場合(民法[27]3(4)③)

■類似過去問
内容を見る
瑕疵担保責任:解除できる場合(民法[27]3(4)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-03-2[Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。]建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず、Bは瑕疵を理由に売買契約を解除することができる。
×
2R01-03-3[Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。]Bが瑕疵を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
×
323-09-2重大な瑕疵があり、契約目的を達成できない場合には、契約を解除できる。
419-11-2目的を達成できないとまでいえない瑕疵の場合、売主は、瑕疵担保責任を負わない。×
515-10-2解除できるのは、契約目的が達成できない場合に限られる。
614-09-2解除できない場合でも、損害賠償請求が可能。
714-09-4契約目的を達成できない場合に限り、解除可能。
808-08-4契約の目的を達成できない場合、解除可能。
904-08-1購入した建物の瑕疵が、居住の用に支障ないものでも、解除可能。×
1003-11-3契約目的を達成できない場合、解除可能。
1101-04-2売買の目的物である土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。×

3 誤り

(肢2の表参照。)
売買契約を解除することができる場合であっても、それに加えて損害賠償を請求することも可能です(民法570条本文、566条1項)。「瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる」わけではありません。

★必要知識(講義編)

解除できる場合(民法[27]3(4)③)
損害賠償請求(民法[27]3(4)③)

■類似過去問
内容を見る
瑕疵担保責任:解除できる場合(民法[27]3(4)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-03-2[Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。]建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず、Bは瑕疵を理由に売買契約を解除することができる。
×
2R01-03-3[Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。]Bが瑕疵を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
×
323-09-2重大な瑕疵があり、契約目的を達成できない場合には、契約を解除できる。
419-11-2目的を達成できないとまでいえない瑕疵の場合、売主は、瑕疵担保責任を負わない。×
515-10-2解除できるのは、契約目的が達成できない場合に限られる。
614-09-2解除できない場合でも、損害賠償請求が可能。
714-09-4契約目的を達成できない場合に限り、解除可能。
808-08-4契約の目的を達成できない場合、解除可能。
904-08-1購入した建物の瑕疵が、居住の用に支障ないものでも、解除可能。×
1003-11-3契約目的を達成できない場合、解除可能。
1101-04-2売買の目的物である土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。×
瑕疵担保責任:損害賠償請求(民法[27]3(4)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-03-3[Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。]Bが瑕疵を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
×
225-01-3売買契約の目的物に隠れた瑕疵がある場合には、買主は、その程度に応じて代金の減額を請求することができる旨は、民法の条文に規定されている。×
323-09-1売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
423-09-3売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。×
523-09-4売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

4 誤り

瑕疵担保責任を負うのは、あくまで売主です(民法570条本文、566条1項)。宅建業者が契約を媒介した場合であっても、媒介者である宅建業者に対して瑕疵担保責任を追及することはできません。

★必要知識(講義編)

追及の相手方(民法[27]3(4))

■類似過去問
内容を見る
瑕疵担保責任(追及の相手方)(民法[27]3(4))
 年-問-肢内容正誤
1R01-03-4[Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。]AB間の売買をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
×
229-05-2Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。当該白動車に隠れた瑕疵があった場合には、CはAに対しても、Bに対しても、瑕疵担保責任を追及することができる。×
315-10-4土地付中古建物の売買契約が、宅建業者の媒介により契約締結に至ったものである場合、売主に対して担保責任が追及できるのであれば、買主は宅建業者に対しても担保責任を追及できる。×

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