【宅建過去問】(令和01年問03)売主の契約不適合担保責任



事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り当該建物が契約の内容に適合しない場合の担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に契約の内容との不適合(以下この問において「本件不適合」という。)が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Bが本件不適合を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から2年後にその旨をAに通知すれば、BはAに対して担保責任を追及することができる。
  2. 建物の構造耐力上主要な部分の不適合については、契約の目的を達成することができない場合でなければ、Bは本件不適合を理由に売買契約を解除することができない。
  3. Bが本件不適合を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、本件不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
  4. AB間の売買をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して担保責任を追及することができる。

正解:1

設定の確認

■特約の有効性

宅建業法の問題ではないので、契約不適合担保責任に関する特約について、限界はありません。「一切の担保責任を負わない。」という特約すら可能です。売主が担保責任を負う期間を引渡しから3か月間に限定する本問の特約も、もちろん有効です。

■建物の瑕疵について

売主Aは、不適合を知っていながら、Bには告げていません。一方、買主Bは、不適合を知りません。

1 正しい

契約不適合担保責任を限定する特約をした場合でも、売主は、「知りながら告げなかった事実」についての責任を免れることはできません(民法572条)。この場合、売主は、民法の規定通りの担保責任を負います。
買主が売主の担保責任を追及するためには、原則として、不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知する必要があります(同法566条本文)。しかし、本問の売主Aは、本件不適合について知っています。この場合、「1年以内に通知」という期間制限は、適用されません(同条ただし書き)。Bは、発見の2年後に通知した場合であっても、担保責任を追及することができます。

※引渡しからトータルで3年しか経過していないため、消滅時効は完成していません(同法166条1項1号)。

■類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任:知っているのに告げなかった事実(民法[24]3(5②))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。甲土地には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所(本件不適合)があった。
1R01-03-1Aは甲土地引渡しから3か月に限り担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において本件不適合が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。Bが本件不適合を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から2年後にその旨をAに通知すれば、BはAに対して担保責任を追及することができる。
220-09-4売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、Aは甲土地の引渡しの日から2年以内にその不適合についてBから通知を受けた場合に限って担保責任を負う旨を合意したとしても、Aがその不適合を知っていたのにBに告げなかったときは、担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消減するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。
319-11-1売買契約に、不動産が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもAがその不適合を担保すべき責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Aがその不適合を知りながらBに告げなかったときは、Aは担保責任を負わなければならない。
契約不適合担保責任:担保責任の期間の制限(民法[24]3(4))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲建物の売買契約を締結した。乙建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所(本件不適合)があった。
1R01-03-1Aは本件不適合を知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。Bが本件不適合を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から2年後にその旨をAに通知すれば、BはAに対して担保責任を追及することができる。
220-09-3甲建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、BがAの担保責任を追及するときには、Bは、その不適合を知った時から1年以内にその不適合をAに通知すればよく、1年以内に担保責任を追及するまでの必要はない。
319-11-4売買契約に、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、BがAの担保責任を追及するときは、その不適合を知った時から1年以内に当該不適合についてAに通知しなければならない。
415-10-3Bが、本件不適合の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から1年以内に担保責任の追及を行わなければ、BはAに対して担保責任を追及することができなくなる。
×
514-09-3Bが、Aに対し、本件不適合に基づき行使できる権利を行使するためには、Bが欠陥を知った時から1年以内にその旨をAに通知しなければならない。
消滅時効との関係
126-03-3売買契約の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の買主の売主に対する担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。

2 誤り

契約不適合を理由に売買契約を解除することができるのは、「契約をした目的を達成することができないとき」に限られません(民法564条、541条)。

※令和2年の民法改正により大きく変わった点です。注意しましょう。

■類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任:契約解除(民法[24]3(1)②)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲建物の売買契約を締結した。甲建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所(本件不適合)があった。
1R01-03-2建物の構造耐力上主要な部分の不適合については、契約の目的を達成することができない場合でなければ、Bは本件不適合を理由に売買契約を解除することができない。×
2R01-03-3Bが本件不適合を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、本件不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。×
319-11-2Bが本件不適合を知った場合でも、その不適合により売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないときは、Aはその不適合を担保すべき責任を負わない。×
415-10-2Bが、本件不適合を知らないまま契約を締結した場合、この欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができるか否かにかかわらず、Bは、Aの担保責任を追及して契約の解除を行うことができる。
514-09-2Bは、本件不適合がこの売買契約及び取引上の社会通念に照らして軽微である場合は、この売買契約を解除できないが、この欠陥により受けた損害につき、Aに対し賠償請求できる。
614-09-4Bは、本件不適合が存在するために、この売買契約を締結した目的を達することができるか否かにかかわらず、この売買契約を解除できる。
708-08-4売買契約の目的物である土地の8割が都市計画街路の区域内にあることが容易に分からない状況にあったため、買主がそのことを知らなかった場合は、このため契約の目的を達することができるか否かにかかわらず、買主は、売主に対して契約を解除することができる。
804-08-1購入した建物の引渡し後に欠陥が発見された場合、その欠陥が軽微であり居住の用に支障がなくても、買主は、当該契約を解除することができる。×
903-11-3売買の目的物に物理的な欠陥があり、契約目的を達成できない場合、買主の善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。×
1001-04-2売買の目的物である土地に欠陥があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、欠陥の程度に関係なく、契約を解除することができる。×

3 誤り

売買契約を解除することができる場合であっても、それに加えて損害賠償を請求することも可能です(民法541条、415条)。損害賠償を請求することができるのは、「不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる」わけではありません。

■類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任:契約解除(民法[24]3(1)②)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲建物の売買契約を締結した。甲建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所(本件不適合)があった。
1R01-03-2建物の構造耐力上主要な部分の不適合については、契約の目的を達成することができない場合でなければ、Bは本件不適合を理由に売買契約を解除することができない。×
2R01-03-3Bが本件不適合を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、本件不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。×
319-11-2Bが本件不適合を知った場合でも、その不適合により売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないときは、Aはその不適合を担保すべき責任を負わない。×
415-10-2Bが、本件不適合を知らないまま契約を締結した場合、この欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができるか否かにかかわらず、Bは、Aの担保責任を追及して契約の解除を行うことができる。
514-09-2Bは、本件不適合がこの売買契約及び取引上の社会通念に照らして軽微である場合は、この売買契約を解除できないが、この欠陥により受けた損害につき、Aに対し賠償請求できる。
614-09-4Bは、本件不適合が存在するために、この売買契約を締結した目的を達することができるか否かにかかわらず、この売買契約を解除できる。
708-08-4売買契約の目的物である土地の8割が都市計画街路の区域内にあることが容易に分からない状況にあったため、買主がそのことを知らなかった場合は、このため契約の目的を達することができるか否かにかかわらず、買主は、売主に対して契約を解除することができる。
804-08-1購入した建物の引渡し後に欠陥が発見された場合、その欠陥が軽微であり居住の用に支障がなくても、買主は、当該契約を解除することができる。×
903-11-3売買の目的物に物理的な欠陥があり、契約目的を達成できない場合、買主の善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。×
1001-04-2売買の目的物である土地に欠陥があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、欠陥の程度に関係なく、契約を解除することができる。×
瑕疵担保責任:損害賠償請求(民法[24]3(1)②)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲建物の売買契約を締結した。甲建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所(本件不適合)があった。
1R01-03-3Bが本件不適合を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、本件不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。×

4 誤り

契約不適合担保責任を負うのは、あくまで売主です(民法570条本文、566条1項)。宅建業者が契約を媒介した場合であっても、その宅建業者に対して担保責任を追及することはできません。

■類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任:追及の相手方(民法[[24]3(1)①)
 年-問-肢内容正誤
1R01-03-4Aを売主、Bを買主とする建物の売買契約をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないときには、BはCに対して担保責任を追及することができる。
×
229-05-2Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。当該白動車が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合には、CはAに対しても、Bに対しても、瑕疵担保責任を追及することができる。
×
315-10-4土地付中古建物の売買契約が、宅建業者の媒介により契約締結に至ったものである場合、売主に対して担保責任が追及できるのであれば、買主は宅建業者に対しても担保責任を追及できる。×

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【宅建過去問】(令和01年問03)売主の契約不適合担保責任” に対して4件のコメントがあります。

  1. あみ より:

    お返事遅れました、丁寧な説明をありがとうございました。
    ふに落ちなかった問題がすっきりとしました。
    おそらく使用している過去問題集の解説に問題があるような気がします…

    過去問を解くのは問題集で、解説と周辺類似問題は家坂先生…として勉強させて頂くようになってから、ぐんと理解が深まりました。
    感謝いたします。
    このまま日々努力します!

    今後ともよろしくお願いします。
    応援しております。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      あみ様

      ご返信ありがとうございます。

      法改正への対応方法は、出版社・著者により違ってくる可能性があります。
      問題文をよく読んだうえで、解説と照らし合わせるようにしましょう。

      今後ともよろしくお願いします。

      0
  2. あみ より:

    はじめまして。いつも勉強に活用させて頂いてます。

    質問させてください。
    令和元年問3-1の契約不適合責任についてです。

    売主が知っていたにも関わらず買主に引き渡した場合の売主の担保責任ですが、
    先生の解答には

    「一年以内という期間制限はない」

    となっておりますが、
    他の過去問題集(パー建の過去問題集)では

    「3ヶ月の期間制限は効力を有せず、知った時から1年以内」

    となっています。 
    ☆ちなみにこの過去問題集の問の文章では「1年以内であれば追及できる」となっています。
    先生の問題は「2年後に通知すれば」となっており、その箇所が相違点であります…

    法改正があったため、この過去問題集と家坂先生の問題自体が若干違うのだろうと思いますが、期間制限なく追及できるのか、知った時から1年以内に限られるのか…
    私の解釈に不備があるのかもしれませんが、なにが違うのか、理解ができず困っています。

    どうかご回答よろしくお願いします。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      あみ様

      ご質問ありがとうございます。

      (1)この選択肢の論点
      この選択肢には、2つの論点があります。

      ①担保責任を負わない旨の特約の効力
      ②担保期間の期間の制限

      ①担保責任を負わない旨の特約の効力
      今回の改正による影響はありません。
      ・売主の担保責任を制限するような特約をしても
      ・売主が知りながら告げなかった事実については、
      ・免責を受けることはできない。
      がポイントです。

      ②担保期間の期間の制限
      こちらに関しては、大きな改正がありました。

      改正前の知識に触れると混乱するので、触れません。
      改正後の民法では、
      (a)買主が契約不適合について知った時から1年以内に売主に通知すれば、担保責任を追及する権利を保存することができます。

      (b)権利を保存してさえおけば、消滅時効が完成するまで、売主の担保責任を追及することができます。

      さらに、
      (c)売主が不適合について悪意又は善意でも重過失がある場合には、(a)の制限は適用されません。(b)つまり、消滅時効が完成するまで、売主の担保責任を追及することができます。

      (3)法改正への対応方法
      ■アプローチ1:出題時の文章を活かす
      出題時の問題文は、

      ・・・当該瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、BはAに対して瑕疵担保責任を追及することができる。

      というものでした。

      改正後の民法を基準にしても、
      「知った時から1年以内」
      に売主の担保責任を追及することができる点には変わりがありません。
      「1年を超えても追及することができる」
      という点が改正による差異だからです。

      したがって、この部分を出題時のままにしておく、というアプローチも成り立つでしょう。
      ご指摘の他社さんの問題集は、このような対応をされたのではないでしょうか?

      これはあくまで推測です。
      正確なところは、各問題集の著者さんや出版社さんに確認してください。

      ■アプローチ2:改正点を意識させる
      アプローチ1では、今回の改正点、特に(c)の知識を意識させることができません。
      しかし、(c)が改正による追加事項である以上、この点を意識させるのが重要ではないでしょうか。

      (c)を意識させるため、当社では、出題時の問題点を修正し、
      「2年後でも責任追及をすることができる」
      という問題にしました。

      あみさんには、まさにこの点に気付いていただいたわけです。
      アプローチ2を採用した成果があったと言えるのではないでしょうか?

      以上、かなりややこしい話です。
      説明が分かりにくければ、遠慮なく追加で質問してください。

      3+

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