【宅建過去問】(令和01年問11)借地借家法(借地)

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甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース①」という。)と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。
  2. 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。
  3. 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
  4. 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。

正解:3

前提となる知識

土地の賃借権には、様々な種類があります。これらをしっかり比較した上で理解しておきましょう。


1 誤り

■民法上の賃貸借

「建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的」だというのですから、借地借家法は適用されません(同法2条1号)。民法の適用のみを考えることになります。


民法では、賃貸借契約について、最長期間を50年と定めています(同法604条1項前段)。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、50年ということになります(同項後段)。

■本肢では

ケース①では、期間を50年と定めています。これは民法が定める最長期間の枠内ですから、契約期間は、その定めの通り、50年ということになります。ケース②では、期間を15年として、50年より短い期間を定めています。契約期間は、その定めの通り、15年です。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
賃借権の存続期間(民法)(民法[26]2(1))
年-問-肢内容正誤
1R01-11-1賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①(期間50年)は期間の定めのない契約になり、ケース②(期間15年)では期間は15年となる。
×
229-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
326-11-1口頭による合意で存続期間を40年と定めた場合、期間は40年となる。×
422-22-4賃貸借の存続期間については、民法上は50年を超えることができないこととされているが、農地の賃貸借についても、50年までの存続期間が認められる。
520-13-1駐車場用地の賃貸借契約において、契約期間を60年と合意すればそのとおり有効である。×
618-13-1駐車場用地の賃貸借契約で契約期間を35年とした場合、期限は定めなかったものとみなされる。×

2 誤り

■借地借家法上の借地権

「建物の所有を目的とする」ので、借地借家法上の借地権として保護されます(同法2条1号)。

同法では、借地権の存続期間を30年と定めています(同法3条本文)。ただし、30年より長い期間を定めた場合には、その定めた期間が存続期間です(同条ただし書き)。逆に、30年より短い期間を定めた場合、存続期間は、30年ということになります。

■本肢では

ケース①では、期間を50年として、30年より長い期間を定めています。この場合、存続期間は、50年ということになります。ケース②では、期間を15年として、30年より短い期間を定めています。この場合、存続期間は、30年です。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
借地権の存続期間(当初の存続期間)(借地借家法[01]2(1))
年-問-肢内容正誤
1R01-11-2賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①(期間50年)の期間は30年となり、ケース②(期間15年)の期間は15年となる。
×
2H30-11-2[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
3H30-11-3[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
×
4H29-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となる。
5H26-11-1存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。×
6H26-11-3期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
7H20-13-1建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。×
8H20-13-3期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。
9H19-13-4期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。×
10H18-13-1小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。
11H07-12-1期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。×
12H05-11-1存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。×
13H01-12-1存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。×

3 正しい

■一般定期借地権

ケース①でも②でも、「契約の更新がない」とありますから、定期借地権の設定が問題になっています。「居住の用に供する建物の所有を目的」とするわけですから、事業用定期借地権を利用することはできません(借地借家法23条1項、2項)。利用可能なのは、一般定期借地権です(同法22条)。


一般定期借地権を設定する場合、存続期間を50年以上にする必要があります(同条1項前段)。また、特約は、公正証書によるなど書面でしなければなりません(同項後段。電磁的記録による特約も、書面によるものとみなされます。同条2項)。

■本肢では

ケース①では、存続期間を50年としており、契約の更新がないことを書面で定めています。したがって、一般定期借地権とする特約は、有効です。
ケース②では、存続期間が15年というのですから、そもそも一般定期借地権を設定することができません。書面で定めたとしても、一般定期借地権とする特約は無効です。したがって、特約のない普通借地権が成立します。この場合、契約期間は、30年ということになります(肢2参照)。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
一般定期借地権(借地借家法[04]1(2)②)
年-問-肢内容正誤
1R05-11-2本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。×
2R03-11-1事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
3R03-11-2居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。
4R01-11-3
賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
5R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。×
6H29-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
7H28-11-3
Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した。AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。×

4 誤り

■一般定期借地権又は事業用定期借地権

ケース①でも②でも、「契約の更新がない」とありますから、定期借地権の設定が問題になっています。「工場の用に供する建物の所有を目的」とするわけですから、一般定期借地権だけでなく、事業用定期借地権を利用することも可能です(借地借家法22条、23条1項、2項)。

事業用期借地権を設定する場合、契約は、公正証書によってしなければなりません。

■本肢では

ケース①では、存続期間が50年ですから、一般定期借地権とすることができます。この場合、契約は書面ですればよく、その書面が公正証書であることまでは求められていません。
ケース②では、公正証書を用いて事業用定期借地権を成立させれば、存続期間を15年とすることも可能です。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
一般定期借地権(借地借家法[04]1(2)②)
年-問-肢内容正誤
1R05-11-2本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。×
2R03-11-1事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
3R03-11-2居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。
4R01-11-3
賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
5R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。×
6H29-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
7H28-11-3
Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した。AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。×
事業用定期借地権(借地借家法[04]1(2)③)
年-問-肢内容正誤
1R05-11-2本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。×
2R03-11-1事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
3R03-11-2事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
4R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。×
5H30-11-1
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。×
6H30-11-2
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
7H29-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
8H28-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
9H22-11-1社宅も事業用定期借地権の対象になる。×
10H22-11-2事業用定期借地権設定契約は公正証書以外の書面で締結することができる。×
11H18-13-2居住用賃貸マンションは、事業用定期借地権の対象にならない。
12H18-13-3小売業を行う目的の土地賃貸借は、期間20年の事業用定期借地権とすることができる。
13H14-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
14H07-12-3賃貸マンションも、事業用定期借地権の対象になる。×

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【宅建過去問】(令和01年問11)借地借家法(借地)” に対して8件のコメントがあります。

  1. 外人 チョウ より:

    法律改正及びにより、 定期借地権である一般定期借地権(法22条)と事業用定期借地権(法23条)どちらも公正証書等の書面で行う。
    事業用定期借地権(法23条)
    存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定することができる。
    ケース②が誤りと思います。

    1. 家坂 圭一 より:

      チョウ様

      ご質問ありがとうございます。

      法律改正及びにより、 定期借地権である一般定期借地権(法22条)と事業用定期借地権(法23条)どちらも公正証書等の書面で行う。

      一般定期借地権の設定は、「公正証書による等書面によって」する必要があります(借地借家法22条後段)。
      これに対し、事業用定期借地権の設定は、「公正証書によってしなければな」りません(同法23条3項)。「公正証書『等』の書面」ではない点に注意しましょう。

      事業用定期借地権(法23条)
      存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定することができる。

      事業用定期借地権の存続期間には、
      ・30年以上50年未満(同法23条1項)
      ・10年以上30年未満(同条2項)
      の2つがあります。
      「10年以上30年未満」に限定されるわけではありません。

      ケース②が誤りと思います。

      「ケース②」というのは、「期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合」という意味です。
      ケース②自体が正しいとか誤りというものではありません。

  2. 宅建士見習 より:

    4肢では「賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合」とありますが、
    回答の解説を見ると、
     ケース①では「一般定期借地権」
     ケース②では「事業用定期借地権」
    と使い分けられていますが、「専ら工場の用に供する」とのことですので、ケース①についても「事業用定期借地権」と考えるべきではないのでしょうか。
    ご教示のほどよろしくお願いいたします。

    1. 家坂 圭一 より:

      宅建士見習様

      ご質問ありがとうございます。

      肢4の解説冒頭(一般定期借地権又は事業用定期借地権)でも書いているように、ケース①②ともに、一般定期借地権・事業用定期借地権の両方を利用することができます。

      回答にあたって、肢4のケース①部分について検討すべきは、

      『ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効』

      の正誤です。

      これについては、
      (a)一般定期借地権と考えれば誤り(公正証書で定めなくてもよいから)
      (b)事業用定期借地権と考えれば正しい(公正証書で定めなければ有効とならないから)
      ということになります。

      (a)の可能性がある以上、『』内の記述が「正しい」とは言い切れません。
      そのことを解説文では、

      「一般定期借地権とすることができます。この場合、契約は書面ですればよく、その書面が公正証書であることまでは求められていません。」

      と表現しました。

      今回のご質問を受けて考えたのですが、
      (b)事業用定期借地権についても触れるほうが、より充実した解説になります。
      教材改訂の際に、この説明を追加したいと思います。
      この度は貴重なご指摘をいただき、ありがとうございました。

  3. 安東 より:

    2肢について。
    問題文に、「公正証書で契約を締結しなければ、」とあります。
    単なる書面で締結するケースも考えられ、一般定期借地権とも考えてしまいます。
    当然、普通借地権とも考えられますので、2つ考えられるとするのは間違いでしょうか。
    問題文が、「公正証書等で契約を締結しなければ、」とあれば、普通書面、公正証書と考えられるので、それらの書面で締結していないと分かるので、普通借地権だなと考えられるのですが…
    私の考えが間違っていますでしょうか。

    1. 家坂 圭一 より:

      安東様

      ご質問ありがとうございます。
      2点、確認させてください。

      (1)土地賃借権の種類
      安東さんのお考えでは、肢2の土地賃借権は、どのような種類のものになるのでしょうか。

      (2)契約期間
      (1)を前提にした場合、ケース①及びケース②の契約期間は、それぞれ何年になるのでしょうか。

      1. 安東 より:

        土地の賃借権は、普通借地権と一般定期借地権と考えられ、
        ①では50年、
        ②では普通借地権と解釈すれば30年、一般定期借地権と解釈すれば50年
        と考えてます。
        解答は、普通借地権が前提となってましたので、モヤモヤしてました。

        1. 家坂 圭一 より:

          安東様

          ご返信ありがとうございます。
          考え方は分かりましたが、それは無理です。

          一般定期借地権が成立するのは、「存続期間を50年以上として借地権を設定する場合」に限られます(借地借家法22条)。
          しかし、ケース②は「期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合」です。
          そもそも、一般定期借地権が成立する余地がありません。

          仮に「契約の更新がない」旨を定めたとしても、その特約は、無効です。つまり、普通借地権が成立するだけです。
          普通借地権で「期間を15年」と定めたわけですが、その定めに意味はありません。契約期間は、30年とみなされます(同法3条本文)。

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