【宅建過去問】(令和01年問11)借地借家法(借地)


甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース①」という。)と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。
  2. 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。
  3. 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
  4. 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。

正解:3

前提となる知識

土地の賃借権には、様々な種類があります。これらをしっかり比較した上で理解しておきましょう。

 

1 誤り

■民法上の賃貸借

「建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的」だというのですから、借地借家法は適用されません(同法2条1号)。民法の適用のみを考えることになります。

民法では、賃貸借契約について、最長期間を20年と定めています(同法604条1項前段)。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20年ということになります(同項後段)。

■本肢では

ケース①では、期間を50年として、20年より長い期間を定めています。この場合、契約期間は、20年ということになります。ケース②では、期間を15年として、20年より短い期間を定めています。契約期間は、その定めの通り、15年です。

★必要知識(講義編)

賃借権の存続期間(民法)(民法[29]2(1))

■類似過去問
内容を見る
賃借権の存続期間(民法)(民法[29]2(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-11-1賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①(期間50年)は期間の定めのない契約になり、ケース②(期間15年)では期間は15年となる。
×
229-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
326-11-1口頭による合意で存続期間を40年と定めた場合、期間は40年となる。×
422-22-4賃貸借の存続期間については、民法上は20年を超えることができないこととされているが、農地の賃貸借については、50年までの存続期間が認められる。
520-13-1駐車場用地の賃貸借契約において、期間の上限は50年である。×
618-13-1駐車場用地の賃貸借契約で契約期間を35年とした場合、期限は定めなかったものとみなされる。×

2 誤り

■借地借家法上の借地権

「建物の所有を目的とする」ので、借地借家法上の借地権として保護されます(同法2条1号)。

同法では、借地権の存続期間を30年と定めています(同法3条本文)。ただし、30年より長い期間を定めた場合には、その定めた期間が存続期間です(同条ただし書き)。逆に、30年より短い期間を定めた場合、存続期間は、30年ということになります。

■本肢では

ケース①では、期間を50年として、30年より長い期間を定めています。この場合、存続期間は、50年ということになります。ケース②では、期間を15年として、30年より短い期間を定めています。この場合、存続期間は、30年です。

★必要知識(講義編)

借地権の存続期間(当初の存続期間)(借地借家法[01]2(1))

■類似過去問
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借地権の存続期間(当初の存続期間)(借地借家法[01]2(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-11-2賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①(期間50年)の期間は30年となり、ケース②(期間15年)の期間は15年となる。
×
230-11-2[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
330-11-3[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
×
429-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となる。
526-11-1存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。×
626-11-3期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
720-13-1建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。×
820-13-3期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。
919-13-4期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。×
1018-13-1小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。
1107-12-1期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。×
1205-11-1存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。×
1301-12-1存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。×

3 正しい

■一般定期借地権

ケース①でも②でも、「契約の更新がない」とありますから、定期借地権の設定が問題になっています。「居住の用に供する建物の所有を目的」とするわけですから、事業用定期借地権を利用することはできません(借地借家法23条1項、2項)。利用可能なのは、一般定期借地権です(同法22条)。

一般定期借地権を設定する場合、存続期間を50年以上にする必要があります(同条前段)。また、特約は、公正証書によるなど書面でしなければなりません(同条後段)。

■本肢では

ケース①では、存続期間を50年としており、契約の更新がないことを書面で定めています。したがって、一般定期借地権とする特約は、有効です。
ケース②では、存続期間が15年というのですから、そもそも一般定期借地権を設定することができません。書面で定めたとしても、一般定期借地権とする特約は無効です。したがって、特約のない普通借地権が成立します。この場合、契約期間は、30年ということになります(肢2参照)。

★必要知識(講義編)

一般定期借地権(借地借家法[04]1(2)②)

■類似過去問
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一般定期借地権(借地借家法[04](2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-11-3
賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①(期間50年)では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②(期間15年)では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
2R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①(期間50年)では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②(期間15年)では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
×
329-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
428-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×

4 誤り

■一般定期借地権又は事業用定期借地権

ケース①でも②でも、「契約の更新がない」とありますから、定期借地権の設定が問題になっています。「工場の用に供する建物の所有を目的」とするわけですから、一般定期借地権だけでなく、事業用定期借地権を利用することも可能です(借地借家法22条、23条1項、2項)。

事業用期借地権を設定する場合、契約は、公正証書によってしなければなりません。

■本肢では

ケース①では、存続期間が50年ですから、一般定期借地権とすることができます。この場合、契約は書面ですればよく、その書面が公正証書であることまでは求められていません。
ケース②では、公正証書を用いて事業用定期借地権を成立させれば、存続期間を15年とすることも可能です。

★必要知識(講義編)

一般定期借地権(借地借家法[04]1(2)②)
事業用定期借地権(借地借家法[04]1(2)③)

■類似過去問
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一般定期借地権(借地借家法[04](2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-11-3
賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①(期間50年)では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②(期間15年)では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
2R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①(期間50年)では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②(期間15年)では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
×
329-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
428-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
事業用定期借地権(借地借家法[04](2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①(期間50年)では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②(期間15年)では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
×
230-11-1
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。×
330-11-2
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
429-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
528-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
622-11-1社宅も事業用定期借地権の対象になる。×
722-11-2事業用定期借地権設定契約は公正証書以外の書面で締結することができる。×
818-13-2居住用賃貸マンションは、事業用定期借地権の対象にならない。
918-13-3小売業を行う目的の土地賃貸借は、期間20年の事業用定期借地権とすることができる。
1014-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
1107-12-3賃貸マンションも、事業用定期借地権の対象になる。×

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