【宅建過去問】(令和01年問26)名義貸し・無免許事業


宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせてはならないが、宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせることはできる。
  2. 宅地建物取引業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいうが、建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。
  3. 宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
  4. 宅地建物取引業者の従業者が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。

正解:4

1 誤り

宅建業者は、自己の名義をもって、他人に宅建業を営ませることができません(宅建業法13条1項)。これを名義貸しの禁止といいます。

それだけでなく、宅建業者は、自己の名義をもって、他人に、宅建業を営む旨の表示をさせることや、宅建業を営む目的で広告させることも禁止されています(同条2項)。

★必要知識(講義編)

名義貸しの禁止(宅建業法[01]6(2))

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名義貸しの禁止(宅建業法[01]6(2))
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-1宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせてはならないが、宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせることはできる。
×
222-28-3自己の名義をもって他人に宅建業を営ませる行為は、その他人が免許を受けているとしても、名義貸しに該当する。
308-50-3甲県知事免許の宅建業者Aが乙県知事免許の宅建業者Bの名義でマンションの分譲の広告をしたとき、甲県知事は、Aに対し必要な指示をすることができる。
407-37-1宅建業者は、自己の名義をもって、他の宅建業者に、宅建業を営む旨の表示をさせ、又は宅建業を営む目的をもってする広告をさせてはならない。
504-49-3自己の名義をもって他人に宅建業を営ませた場合、その他人が免許を受けた者であっても、罰則の適用を受けることがある。

2 誤り

「宅地建物取引業」にいう「建物」には、建物の一部も含まれます。例えば、マンションの売買やアパートの部屋の貸借を媒介する行為も、業として行うものであれば、宅建業に当たるわけです。

★必要知識(講義編)

「建物」とは(宅建業法[01]2)

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「建物」とは(宅建業法[01]2)
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-2宅地建物取引業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいうが、建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。×
217-30-3Dが共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの)の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、Dは免許を受ける必要はない。
×
308-41-4Fが共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの)の売買の媒介を不特定多数の者に反覆継続して行う場合、Fは、免許を受ける必要はない。×

3 誤り

宅建業の免許を受けていない者は、宅建業を営むことができません(宅建業法12条1項)。また、宅建業を営む旨の表示をしたり、宅建業を営む目的で広告することもできません(同条2項)。
これは第三者に取引を代理・媒介された場合でも同じことです。この選択肢を言い換えると、「自ら売主となって宅地を分譲する場合には免許が必要だが、宅建業者に代理や媒介を依頼すれば免許は不要である。」ということになります。しかし、そんなことはありません。

それぞれの者がしている行為について宅建業に該当するかどうかを考え、宅建業に該当する場合には免許を受ける必要があります。

★必要知識(講義編)

無免許事業等の禁止(宅建業法[01]6(1))
宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))

■類似過去問
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無免許事業等の禁止(宅建業法[01]6(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。×
2R01-26-4宅地建物取引業者の従業者が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。
329-36-2Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
×
426-27-4免許申請中の者が広告を行った場合でも、売買契約の締結を免許取得後に行うのであれば、宅建業法に違反しない。×
522-28-4免許取得・供託完了後、供託届出前の広告は無免許事業。×
620-32-1「免許申請中」を明示すれば広告は可能。×
707-37-2宅建業の免許申請中の者は、免許を受けた場合の準備のためであれば、宅建業を営む予定である旨の表示をし、又は営む目的をもって広告をすることができる。×
806-49-4宅建業者が免許を取り消された場合でも、取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、無免許事業の禁止規定に違反しない。
904-49-4宅建業者でない者は、宅建業の免許を受けないで宅建業を営んだ場合はもとより、その旨の表示をした場合も罰則の適用を受けることがある。
宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
×
226-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
324-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
419-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
516-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
615-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
714-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
814-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
913-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
1011-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1108-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1205-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1305-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1405-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1504-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1601-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

4 正しい

宅建業者の従業者だからといって、その個人に宅建業の免許が与えられたわけではありません。自己のために宅建業を営むのであれば、自らが宅建業の免許を受ける必要があります(宅建業法3条1項)。そうでない限り、その従業者の行為は、無免許事業に当たります(同法12条1項)。

★必要知識(講義編)

無免許事業等の禁止(宅建業法[01]6(1))

■類似過去問
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無免許事業等の禁止(宅建業法[01]6(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。×
2R01-26-4宅地建物取引業者の従業者が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。
329-36-2Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
×
426-27-4免許申請中の者が広告を行った場合でも、売買契約の締結を免許取得後に行うのであれば、宅建業法に違反しない。×
522-28-4免許取得・供託完了後、供託届出前の広告は無免許事業。×
620-32-1「免許申請中」を明示すれば広告は可能。×
707-37-2宅建業の免許申請中の者は、免許を受けた場合の準備のためであれば、宅建業を営む予定である旨の表示をし、又は営む目的をもって広告をすることができる。×
806-49-4宅建業者が免許を取り消された場合でも、取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、無免許事業の禁止規定に違反しない。
904-49-4宅建業者でない者は、宅建業の免許を受けないで宅建業を営んだ場合はもとより、その旨の表示をした場合も罰則の適用を受けることがある。

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