【宅建過去問】(令和01年問34)契約書面(37条書面)


宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
  2. 宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
  3. 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
  4. 宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。

正解:2

1 誤り

■契約書面(37条書面)の記載事項

損害賠償額の予定又は違約金に関する定め」は、売買と貸借の双方における契約書面の任意的記載事項です(宅建業法37条1項8号、2項1号)。損害賠償額の予定をした以上、契約書面にその内容を記載する必要があります。

37条書面(契約書面)の任意的記載事項

■損害賠償の予定(予定額の上限)

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されています(同法38条1項)。
本肢では、この制限は守られています。しかし、だからといって契約書面への記載が省略できるわけではありません。

★必要知識(講義編)

任意的記載事項(損害賠償額の予定又は違約金に関する定め)(宅建業法[12]2(2)③)
損害賠償額の予定(予定額の上限)(宅建業法[17]2(1))

■類似過去問
内容を見る
任意的記載事項(損害賠償額の予定又は違約金に関する定め)(宅建業法[12]2(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-34-1宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
×
222-34-2区分建物の貸借の媒介では記載不要、売買では必要。×
318-37-イ貸借の媒介で記載必要。
413-35-3売買の媒介では記載必要。
512-34-4貸借の媒介で記載必要。
損害賠償額の予定(予定額の上限)(宅建業法[17]2(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-34-1
宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
×
230-29-2
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
329-31-ウ
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
428-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
527-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
625-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
724-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
823-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
922-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
1022-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
1121-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1220-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1318-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1417-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1515-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1612-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1710-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1808-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1907-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
2007-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
2105-43-2違約金20%とする特約が可能。
2204-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

2 正しい

既存住宅について、「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項」は、売買における契約書面の必要的記載事項です(宅建業法37条1項2号の2、2項)。

37条書面(契約書面)の必要的記載事項

★必要知識(講義編)

必要的記載事項(当事者双方が確認した事項)(宅建業法[12]2(1)⑥)

■類似過去問
内容を見る
必要的記載事項(当事者双方が確認した事項)(宅建業法[12]2(1)⑥)
 年-問-肢内容正誤
1R01-34-2宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
230-27-4宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
330-34-エ宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項を必ず記載しなければならない

3 誤り

租税その他の公課の負担に関する定め」は、売買における任意的記載事項です(肢1の表⑧。宅建業法37条1項12号)。
本肢は、「記載する必要はない」とする点が誤りです。

★必要知識(講義編)

任意的記載事項(租税その他の公課の負担に関する定め)(宅建業法[12]2(2)⑧)

■類似過去問
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任意的記載事項(租税その他の公課の負担に関する定め)(宅建業法[12]2(2)⑧)
 年-問-肢内容正誤
1R01-34-3宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
×
227-38-エ宅建業者が自ら買主として売買契約を締結する場合でも、定めがあれば、記載が必要。
326-40-エ売買の媒介で記載が必要。
413-35-4売買の媒介では記載不要。×
511-35-4貸借の媒介では必ず記載。×
602-49-3自ら売主となる場合で、固定資産税負担額が不明であったので、日割計算によって負担割合を定めたが、買主の承諾を得て、記載を省略した。×

4 誤り

重要事項説明書(35条書面)にも、契約書面(37条書面)にも、宅建士の記名・押印が必要です(宅建業法35条5項、37条3項)。

ただし、ここで要求されているのは、あくまで、「宅建士」であることのみです。35条書面と37条書面の記名・押印者が同一である必要はありません。また、「専任宅建士」である必要もありません。

★必要知識(講義編)

37条書面(記名・押印者)(宅建業法[12]1(3)③)
重要事項説明の方法(記名・押印者)(宅建業法[11]1(3)③)

■類似過去問
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37条書面(記名・押印者)(宅建業法[12]1(3)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-34-4
宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。
×
230-29-1
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
×
328-30-4
宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならないが、書面の交付は宅建士でない従業者に行わせることができる。
428-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
526-40-イ37条書面の交付に当たり、宅建士をして、書面に記名押印の上、内容を説明させなければならない。×
626-42-イ媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅建士をして記名押印させる必要はない。×
725-36-337条書面に宅建士が記名押印し、宅建士でない従業員が交付しても、宅建業法に違反しない。
825-44-ウ35条書面・37条書面の記名押印者は、専任の宅建士でなければならない。×
923-34-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。
1022-37-137条書面に宅建士が記名押印すれば、交付を宅建士でない代表者・従業員が行ってもよい。
1122-37-237条書面を公正証書で作成する場合、宅建士の記名押印は不要である。×
1222-37-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同一の者でなければならない。×
1321-35-137条書面には、法人の代表者が記名・押印しなければならない。×
1421-36-1宅建士が37条書面を作成、記名押印したが、買主への交付は宅建士でない従業者が行った場合、宅建業法に違反しない。
1519-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
1618-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
1717-39-3宅建士が記名押印した契約書面を交付すれば、説明の必要はない。
1817-40-237条書面には、専任でない宅建士が記名押印してもよい。
1915-37-137条書面に宅建士が署名すれば、押印は省略できる。×
2014-38-135条書面には宅建士が記名押印したが、37条書面には宅建士でない従業者が宅建士名義で記名押印しても、宅建業法に違反しない。×
2114-38-435条書面に記名押印した宅建士と別の宅建士が37条書面に記名押印しても、宅建業法に違反しない。
2210-43-4宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならず、違反すると指示処分を受け、罰金に処せられることがある。
2308-38-337条書面に専任でない宅建士をして記名押印させた。
2405-37-337条書面には宅建士の記名押印が必要で、建物賃貸借の媒介でも省略できない。
重要事項説明の方法(記名・押印者)(宅建業法[11]1(3)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-34-4
宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。×
227-29-4
重要事項の説明を行う宅建士は専任の宅建士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅建士は専任の宅建士でなければならない。
×
326-35-3宅建士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印できるが、取引の相手方に対し説明はできない。×
425-44-ウ35条書面・37条書面の記名押印者は、専任の宅建士でなければならない。×
523-34-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。
622-37-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面と同一の者でなければならない。×
719-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
818-36-4建物の貸借の媒介であっても、宅建士は35条書面に記名押印する必要がある。
914-38-135条書面には宅建士が記名押印したが、37条書面には宅建士でない従業者が宅建士名義で記名押印しても、宅建業法に違反しない。×
1014-38-435条書面に記名押印した宅建士と別の宅建士が37条書面に記名押印しても、宅建業法に違反しない。
1110-39-2複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が記名押印すればよい。×

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