【宅建過去問】(令和01年問35)業務に関する規制


宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
  2. Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和元年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。
  3. Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。
  4. Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。

正解:4

1 誤り

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結することができません(宅建業法33条の2)。

例外は、以下2つの場合です。

  1. 宅地・建物を取得する契約を締結(予約でも可。停止条件付契約は不可)
  2. 未完成物件で手付金等の保全措置あり

本肢では、AB間に建物を取得する契約があります。しかし、この契約には、「確定測量図の交付」という停止条件が付されているというのです。したがって、Aは、Cとの間で当該建物の売買契約を締結することができません。

☆「自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限」というテーマは、問27肢アでも出題されています。

★必要知識(講義編)

取得契約が停止条件付(宅建業法[15]3(1))

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取得契約が停止条件付(宅建業法[15]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-35-1宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
×
227-34-1取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
319-41-1取得契約が停止条件付きであるときは、転売契約を締結してはならない。
417-35-4取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
508-36-4停止条件付で取得する宅地を、転売しても、宅建業法に違反しない。×
606-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
705-39-4取得契約が代替地取得を条件とする場合、転売契約を締結してはならない。
804-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
903-42-1代替地取得を停止条件として取得する土地につき、転売契約を締結した場合、宅建業法に違反する。

2 違反する

専任宅建士が法定数に不足した場合、宅建業者は2週間以内に必要な措置を執る必要があります(宅建業法31条の3第3項)。
したがって、唯一の専任宅建士Dが5月15日に退職した場合には、2週間以内、すなわち5月29日までに、新たな専任宅建士を置くなどの措置を執らなければなりません。「6月10日」では遅過ぎます。

★必要知識(講義編)

専任宅建士の人数が不足した場合(宅建業法[08]1(5))

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専任宅建士の人数が不足した場合(宅建業法[08]1(5))
 年-問-肢内容正誤
1R01-35-2宅地建物取引業者Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和元年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。×
224-36-130日以内に必要な措置。×
323-44-42週間以内に必要な措置。
422-29-42週間以内に必要な措置。
519-30-3宅建士設置義務を怠った場合、指示処分はあるが業務停止処分はない。×
618-31-12週間以内に新たな専任の宅建士を設置し、設置後30日以内に届出。
718-36-1宅建士設置義務を満たさない場合、直ちに事務所を閉鎖しなければならない。×
814-36-32週間以内に必要な措置。
907-50-1宅建士が不足すると直ちに宅建業法違反となり、業務停止処分を受けることがある。×
1004-49-22週間以内に是正措置を講じないと、業務停止処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。×

3 違反する

取引態様の別とは、自ら売主、代理、媒介、という取引形態の区別のことです。宅建業者は、(1)広告時に取引態様の別を明示し、さらに、(2)注文を受けた際にも取引態様を明示する必要があります(宅建業法34条1項、2項)。
このことは、注文者が宅建業者である場合にも変わりはありません。Aは、Fに対して取引態様の別を明示する義務を負っています。

★必要知識(講義編)

取引態様の明示(相手方が宅建業者である場合)(宅建業法[09]4(3))

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取引態様の明示(相手方が宅建業者である場合)(宅建業法[09]4(3))
 年-問-肢内容正誤
1R01-35-3宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。×
219-43-3宅建業者から注文があった場合、明示不要。×
310-34-4宅建業者から注文があった場合、明示不要。×
408-45-3宅建業者から注文があった場合、明示不要。×
503-47-2宅建業者から注文があった場合、明示不要。×
601-44-4宅建業者から注文があった場合、取引態様を明示しなくても、宅建業法に違反しない。×

4 違反しない

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可(都市計画法29条の許可)・建築確認(建築基準法6条1項の確認)があった後でなければ、宅地又は建物につき、自ら当事者として売買契約を締結したり、売買契約を代理又は媒介することができません(宅建業法36条)。
しかし、貸借契約を代理又は媒介することは可能です。

本肢は、開発許可申請中の宅地に関するものですが、Aが媒介するのは、貸借契約です。宅建業法には違反しません。

★必要知識(講義編)

契約締結時期の制限(宅建業法[09]3)

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契約締結時期の制限(宅建業法[09]3)
 年-問-肢内容正誤
1R01-35-4宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
230-28-ア宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。×
328-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
×
427-37-1建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。×
527-37-4建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
626-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
725-32-イ建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。
825-32-ウ建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。
919-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1019-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1119-38-4業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1219-43-1開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
1318-38-2業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1413-42-3業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。×
1511-40-2業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。×
1607-41-3建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。×
1704-37-1業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。
1804-37-2建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。×

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