【宅建過去問】(令和01年問39)重要事項説明書(35条書面)


宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。
  2. 宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
  3. 宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。
  4. 建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を、売買の場合は説明しなければならないが、貸借の場合は説明しなくてよい。

正解:3

1 誤り

既存の建物について「設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況」を重要事項として説明しなければならないのは、建物の売買の場合に限られます(表の⑫。宅建業法35条1項6号の2ロ、同法施行規則16条の2の3)。
本肢は、建物の貸借の場合ですから、重要事項として説明する必要がありません。
☆「書類の保存の状況」というテーマは、問28肢2でも出題されています。

取引物件に関する事項

★必要知識(講義編)

説明事項(書類の保存の状況)(宅建業法[11]2(2)⑫)

■類似過去問
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説明事項(書類の保存の状況)(宅建業法[11]2(2)⑫)
 年-問-肢内容正誤
1R01-28-2[宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合]当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。
×
2R01-39-1既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。
×
330-27-2宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、甲住宅について、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況及びそれぞれの書類に記載されている内容について説明しなければならない。
×

2 誤り

登記された権利の種類・内容は、売買と貸借の双方に関する重要事項です(肢1表の①。宅建業法35条1項1号)。たとえ引渡しまでに抹消される登記であっても、登記簿上に存在する以上は、説明の必要があります。

★必要知識(講義編)

説明事項(登記された権利の種類・内容)(宅建業法[11]2(2)①)

■類似過去問
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説明事項(登記された権利の種類・内容)(宅建業法[11]2(2)①)
 年-問-肢内容正誤
1R01-39-2宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
×
226-35-2抵当権が設定されているときは、契約日までに抹消される予定であっても、抵当権の内容について説明しなければならない。
323-34-1宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
×
422-36-4建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。×
515-37-4抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から差押えを告げられなかった場合は、重要事項として説明する義務はない。×
613-36-1マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、マンションの所有者についての登記名義人は説明したが、当該マンションに係る登記されている抵当権については説明しなかった。×
709-38-2抵当権の登記に関し、売主には内密にするよう依頼されたにも関わらず、重要事項として買主に説明することは、宅建業法に違反しない。
807-41-1宅地の引渡し時までに抹消予定の登記された抵当権については、重要事項説明を省略できる。×
906-41-1マンションの所有者については登記名義人を説明したが、抵当権については説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
1005-44-4表示登記はされていたが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記簿上の所有者に関しては、何も説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
1104-40-4表題部所有者については説明したが、移転登記の申請時期は説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。

3 正しい

「契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容」は、宅地の貸借に関する重要事項です(表の⑦。宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第13号)。

貸借に関する追加事項

★必要知識(講義編)

貸借の説明事項(建物取壊しに関する事項)(宅建業法[11]2(5)⑦)

■類似過去問
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貸借の説明事項(建物取壊しに関する事項)(宅建業法[11]2(5)⑦)
 年-問-肢内容正誤
1R01-39-3
宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。

4 誤り

津波災害警戒区域内にあるときは、その旨」は、宅地又は建物の売買・貸借双方に関する重要事項です(肢1表の⑧。宅建業法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第3号)。
本肢は、「貸借の場合は説明しなくてよい」とする点が誤りです。津波の危険性については、すべての住民に知らせておく必要があります。所有者には伝えるが、賃借人には知らせない、などということがあってはいけません。

※これは、津波災害警戒区域だけでなく、造成宅地防災区域や土砂災害警戒区域に関しても同様です。

★必要知識(講義編)

説明事項(津波災害警戒区域内にあるときは、その旨)(宅建業法[11]2(2)⑧)

■類似過去問
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説明事項(津波災害警戒区域内にあるときは、その旨)(宅建業法[11]2(2)⑧)
 年-問-肢内容正誤
1R01-39-4建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を、売買の場合は説明しなければならないが、貸借の場合は説明しなくてよい。
×
226-34-2建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。×
325-30-4宅建業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地・建物が、津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない

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