【宅建過去問】(令和01年問41)重要事項説明書(35条書面)


宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明(以下この問において「重要事項説明」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
  2. 宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。
  3. 建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
  4. 重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。

正解:1

1 正しい

区分所有建物の売買又は貸借にあたり、「管理が委託されているときには、委託先」が重要事項とされています(宅建業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第8号)。
また、これらの事項は、区分所有建物以外の建物の貸借に関しても、重要事項に該当します(同法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第12号)。


したがって、「当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず」説明する必要があります。

★必要知識(講義編)

区分所有建物の説明事項(管理の委託先)(宅建業法[11]2(4)⑧)
貸借の説明事項(管理の委託先)(宅建業法[11]2(5)⑥)

■類似過去問
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区分所有建物の説明事項(管理の委託先)(宅建業法[11]2(4)⑧)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-1建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
229-41-1区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)を説明しなければならない。
325-29-2建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、管理会社の商号・名称及び主たる事務所の所在地を説明しなければならない。
417-38-1マンションの貸借の媒介では、管理受託者の氏名・住所、委託業務の内容を説明しなければならない。×
513-36-4マンションの貸借の媒介で、管理受託者の氏名を説明したが、住所は説明しなかった。×
611-41-3区分所有建物の貸借の媒介では、管理受託者の氏名・住所を説明しなければならない。
706-41-4マンションの貸借の媒介で、管理の委託を受けている法人について、商号又は名称は説明したが、主たる事務所の所在地については説明しなかった。×
802-45-1区分所有建物については、管理の内容を説明すれば、管理受託者の氏名・住所を説明する必要はない。×
貸借の説明事項(管理の委託先)(宅建業法[11]2(5)⑥)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-1建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
225-29-2建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、管理会社の商号・名称及び主たる事務所の所在地を説明しなければならない。

2 誤り

宅建業者である売主は、買主となろうとする者に対して需要事項説明の義務を負います(宅建業法35条1項)。これは、売買契約を他の宅建業者が媒介した場合であっても変わりません。自ら売主となる宅建業者と媒介する宅建業者の双方が重要事項説明を行う義務を負います。

※この場合、複数の宅建業者が同内容の重要事項説明を繰り返しても意味がありません。以下の表のような省略が認められています。

★必要知識(講義編)

複数の宅建業者が関与する場合(宅建業法[11]1(5))

■類似過去問
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複数の宅建業者が関与する場合(宅建業法[11]1(5))
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-2宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。
×
219-40-4宅建業者Aが、宅建業者Dと共同で媒介を行う場合、35条書面にAが調査して記入した内容に誤りがあったときは、Aだけでなく、Dも業務停止処分を受けることがある。
315-37-3宅地の売買について、売主、売主の媒介業者及び買主の媒介業者がいずれも宅建業者である場合、全ての宅建業者が、買主に対して重要事項説明義務を負う。
410-39-1複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が重要事項説明すればよい。
510-39-2複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が記名押印すればよい。×
610-39-4二つの宅建業者が媒介した場合、一方の業者が調査及び記入を担当した事項の内容に誤りがあったとき、その業者とともに、他方の業者も指示処分を受けることがある。
707-42-1自ら売主となる宅建業者を、他の宅建業者が代理した場合、重要事項説明をする義務は、代理業者のみが負う。×
805-45-4売主である宅建業者A社を宅建業者B社が吸収合併した場合、B社は、A社の宅建士が行った重要事項説明について責任を負わない。×

3 誤り

宅地又は建物の売買に関しては、「容積率や建蔽率」が重要事項とされています(宅建業法35条1項2号、同法施行令3条3項)。
しかし、本肢は、建物の貸借に関するものです。この場合、容積率や建蔽率の説明をする必要はありません。建物の賃借人には建物を建て替える権限がありません。このような情報をきいても、役に立たないのです。

売買 貸借
宅地 建物 宅地 建物
×
★必要知識(講義編)

説明事項(法令に基づく制限)(宅建業法[11]2(2)②)
説明事項(建蔽率・容積率)(宅建業法[11]2(2)②)

■類似過去問
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説明事項(法令に基づく制限)(宅建業法[11]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-3
建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
×
228-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
327-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
427-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
527-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
626-34-2
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×
725-33-3マンションの貸借では、容積率・建蔽率の説明が必要。×
822-35-1建物の売買では、建蔽率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
922-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
1021-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1117-38-2マンションの貸借では、容積率・建蔽率の制限内容を説明しなければならない。×
1215-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1315-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1413-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1510-41-1建物の貸借では、建蔽率・容積率の説明が必要。×
1608-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
1707-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。

4 誤り

代金、交換差金又は借賃の額」は、重要事項ではありません(宅建業法35条1項参照)。これに対し、「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」は、重要事項とされています(同項7号)。
本肢は、両者が全く逆になっています。

★必要知識(講義編)

説明事項でないもの(代金・賃料の額・支払時期・方法)(宅建業法[12]3)
説明事項(代金・借賃以外に授受される金銭の額・授受の目的)(宅建業法[11]2(3)①)

■類似過去問
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説明事項でないもの(代金・賃料の額・支払時期・方法)(宅建業法[12]3)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-4
重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。
×
228-30-1
建物の貸借の媒介における重要事項の説明において、借賃の額並びにその支払の時期及び方法について説明するとともに、37条書面に記載しなければならない。
×
328-36-ウ
建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。

413-39-2代金の額及びその支払の時期については、重要事項説明書に記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。×
509-37-1代金の支払の方法は、35条書面の必要的記載事項である。×
説明事項(代金・借賃以外に授受される金銭の額・授受の目的)(宅建業法[11]2(3)①)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-4
重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。
×
228-36-ウ
建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。
325-33-4借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。×
423-32-1借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。×
522-34-1借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、重要事項説明書に記載すれば、契約書面に記載する義務なし。×
612-39-3借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、金銭授受の時期についても説明しなければならない。×
710-41-2借賃の額のほか、敷金の額・授受の目的を説明しなければならない。×
809-37-250万円未満の額の手付金を授受する場合の当該手付金の額を重要事項として説明しなければならない。
906-41-2敷金の額については、重要事項として説明したが、その保管方法については、借主に関係がないので、説明しなかった場合、宅建業法に違反しない。

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