【宅建過去問】(令和02年問27)広告の規制(個数問題)


宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • ア 建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたときは、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合を除き、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
  • イ 広告をするに当たり、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されている。
  • ウ 複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をする場合は、広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。
  • エ 宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:2

ア 誤り

取引態様の別とは、自ら売主、代理、媒介、という取引形態の区別のことです。宅建業者は、(1)広告時に取引態様の別を明示し、さらに、(2)注文を受けた際にも取引態様を明示する必要があります(宅建業法34条1項、2項)。
(1)と(2)は別々の義務で、どちらも省略不可能です。(1)広告時点と(2)注文を受けた時点で「取引態様に変更がない」場合でも、注文を受けた際に改めて取引態様を明らかにしなければなりません。

■類似過去問
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取引態様の明示(広告時と注文時)(宅建業法[09]4(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02-27-ア建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたときは、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合を除き、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
×
229-42-エ建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
326-30-3広告をする際に取引態様の別を明示した場合、広告を見た者から注文を受けたときに、改めて明示する必要はない。×
420-32-3広告時に取引態様を明示していれば、注文を受けた時には明示不要。×
510-34-2取引態様を明示した広告を見た者から注文を受けた場合、改めて取引態様を明示する必要はない。×
606-40-2広告時に取引態様の明示を省略しても、注文を受けた時に明示すればよい。×
703-47-1顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、売買契約成立後遅滞なく、取引態様の明示をする必要がある。
×
803-47-3広告時に取引態様を明示していても、注文を受けた時にも明示しなければならない。

イ 正しい

著しく事実に相違する表示や、実際のものよりも著しく優良又は有利であると誤認させるような表示を誇大広告といい、宅建業法32条で禁止されています。誤認させる方法に制限はありません。利用の制限があるにも関わらず、その一部を表示しないことで誤認させる広告も、誇大広告に該当します。

■類似過去問
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誇大広告とは(宅建業法[09]1(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02-27-イ広告をするに当たり、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されている。
230-26-1宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。×
330-26-2販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。
430-26-4宅地建物取引業者がその業務に関して広告をするときは、実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことによりそのような誤認をさせる場合は、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。×
529-42-ア宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
629-42-イ宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。
729-42-ウ顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。
826-30-2宅地建物取引業者Aは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。
922-32-ア宅地・建物の利用制限の一部を表示しないことも、誇大広告になる。
1019-36-1宅地建物取引業者Aが、建物の売買において、当該建物の将来の利用の制限について著しく事実と異なる内容の広告をした場合、Aは、甲県知事から指示処分を受けることがあり、その指示に従わなかったときは、業務停止処分を受けることがある。
1119-38-1実在していれば、販売する意思のない物件を広告してもよい。×
1216-36-4
実在しない低家賃の賃貸物件を広告することは、誇大広告になる。
1313-34-ア「市街化調整区域内の土地がすぐにでも市街化区域に変更される」という広告は、宅建業法に違反する。
1410-42-1実在しない土地・取引意思がない土地につき広告することはできない。
1509-43-3実際には人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示であれば、誇大広告に該当する。
1609-43-4販売意思のない物件の広告は、誇大広告に該当するが、このために罰則の適用を受けることはない。
×
1706-40-3物件が実在し、表示に誤りがなければ、取引意思のない物件を広告してもさしつかえない。×
1805-42-1取引意思のない物件を広告した場合、6月以下の懲役に処されることがある。

ウ 正しい

取引態様の明示は、広告の度に要求されます(宅建業法34条1項)。数回に分けて広告する場合には、広告の都度取引態様を明示しなければなりません。

■類似過去問
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取引態様の明示(●●のとき不要?)(宅建業法[09]4)
 年-問-肢内容正誤
1R02-27-ウ
複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をする場合は、広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。
2R01-30-イ
一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。
×
328-32-3
中古建物の売買において、建物所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに自社ホームページに広告を掲載したが、広告を見た者からの問い合わせはなく、契約成立には至らなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
426-30-4数回に分けた広告→最初の広告以外は、明示不要。×
523-36-2数回に分けた広告→最初の広告のみ明示義務。×
617-34-1相手方に明らかな場合、広告時に、明示不要。×
716-36-2広告印刷時には未定だった場合、明示不要。×
810-42-2取引態様が未定の場合、広告で明示不要。×
905-42-2数回に分けた広告→最終回の広告では明示不要。×

エ 誤り

宅地造成や建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可建築確認など必要な処分を受けた後でなければ、宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることができません(宅建業法33条)。「その他の業務に関する広告」を含んでいますから、貸借の代理や媒介に関する広告をすることもできません。


※契約開始時期の制限に関しては、工事完了の前であっても、賃借の代理や媒介が可能とされています(宅建業法36条)。比較して理解しましょう。

■類似過去問
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広告開始時期の制限(宅建業法[09]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-27-2
宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。×
2R02s-27-3
宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。
3R02-27-エ宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。×
4R01-30-ア
建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
5R01-30-エ
建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
×
630-26-3
建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。×
728-32-1
宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。
828-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。×
927-37-2建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。×
1027-37-3建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
1126-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
1225-32-ア建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
1325-32-エ建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
1424-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
1524-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
1623-36-1開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。
1720-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
1819-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1919-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
2017-34-2宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。×
2116-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
2214-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
2313-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
2412-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
2511-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
2610-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
2709-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
2808-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
2908-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
3006-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
3106-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
3205-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
3304-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
3402-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×

まとめ

正しいものはイ・ウの二つです。正解は、肢2。


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