【宅建過去問】(令和02年問40)クーリング・オフ(個数問題)


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、Bがクーリング・オフにより契約の解除を行うことができるものはいくつあるか。

  • ア Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき。
  • イ Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき。
  • ウ Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。
  • エ Aの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:2

設定の確認

クーリング・オフのまとめ

クーリング・オフの可否については、1.場所に関する要件(「事務所等」かどうか)→2.時期に関する要件(いつまでクーリング・オフができるか)というフローチャートで考えると、整理がしやすいです。

■場所的要件

「事務所等」以外の場所で、買受けの申込みをしたり、売買契約を締結した場合がクーリング・オフの対象になります(宅建業法37条の2第1項前段)。

■時期的要件

以下のいずれかの時期が来てしまうと、もはやクーリング・オフをすることができなくなります(同項1号・2号)。

クーリング・オフの期間

ア 解除できない

■場所的要件

喫茶店は、「事務所等」以外の場所です。したがって、ここで買受けの申込みをした場合、契約は、クーリング・オフによる解除の対象となります。

■時期的要件

クーリング・オフをするためには、書面による告知日から起算して8日経過するまでにクーリング・オフの意思を表示しなければなりません。しかし、本肢で契約解除の書面を発送したのは、「書面で告げられた日の翌日から起算して8日目」です。すでにクーリング・オフができる期間を過ぎてしまっているため、契約を解除することはできません。

■【参考】効力発生時期

契約解除の書面を発送する日がもう一日早ければ、Bによるクーリング・オフは有効でした。この場合、クーリング・オフの効力は、申込者等が書面を発した時に生じます(宅建業法37条の2第2項)。この時点で契約は解除されているわけです。書面が「10日目にAに到達した」としても、問題はありません。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(「事務所等」の意味)(宅建業法[14]2(3)②(b))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
買主の自宅
130-37-ウBは、この取引を媒介した宅地建物取引業者Cからの提案によりBの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
229-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
319-41-4Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。×
414-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
506-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
605-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。
買主の勤務先
120-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
212-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
306-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
「事務所等」に該当しない場所-喫茶店
1R02s-39-2Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。当該契約に係るクーリング・オフについては、その3日後にAから書面で告げられた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
2R02-40-アBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。×
3R02-40-イBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
4R02-40-ウBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
5R01-38-イAは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
626-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
725-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
824-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
923-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
1020-39-2Bは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。×
1117-41-1BがAのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Bの自宅付近の喫茶店で売買契約を締結した場合は、Bは売買契約を解除することができない。
1215-39-2買主Bは、喫茶店で買受けの申込みをした際に、Aからクーリング・オフについて書面で告げられ、その4日後にAの事務所で契約を締結した場合、契約締結日から起算して8日が経過するまでは契約の解除をすることができる。×
1314-45-2買主Bは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
×
1414-45-3宅地建物取引業者である買主Cは、建物の物件の説明をAの事務所で受けた。後日、Aの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、Cは売買契約の解除はできる。×
1510-36-3BがAの事務所で買受けの申込みをし、1週間後にBの自宅の近所の喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは、当該契約を締結した日から8日以内であれば、宅地建物取引業法第37条の2の規定により契約を解除することができる。×
1604-45-1AがBとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Bは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても当該契約を解除することができる。
「事務所等」に該当しない場所-喫茶店以外
124-37-4Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。×
222-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
320-39-3買主Bはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結をした日の5日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。×
420-39-4Bはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
519-41-4Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。×
617-41-3Bがホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、既に当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明していないときは、Bは当該契約を解除することができる。×
717-41-4Bがレストランにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して8日を経過した場合は、Bは当該契約を解除することができない。×
815-39-3買主Bは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Bから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
×
915-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
1014-45-1買主Bは、建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い、自宅でこの説明を受け、即座に買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
1114-45-2買主Bは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
×
1212-41-3Aが、一団の宅地の分譲について宣伝のみを行う現地案内所でBに契約に関する説明を行い、翌日Aの事務所等の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合は、Bは、当該売買契約を解除することができる。
1306-42-1Bは、Bの申出により、Bの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。×
1404-45-2AがBとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Bが解約通知を契約書記載のAの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。
クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)(宅建業法[14]3(1))
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
 年-問-肢内容正誤
1R02s-39-1Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。×
2R02s-39-2Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。当該契約に係るクーリング・オフについては、その3日後にAから書面で告げられた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
3R02s-39-4Bは、売買契約締結後に速やかに建物建築工事請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー(Aから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。)の事務所で買受けの申込み及び売買契約の締結をし、その際、クーリング・オフについて書面で告げられた。その6日後、Bが当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
4R02-40-アBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。×
5R01-38-イ
宅地建物取引業者Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
6R01-38-ウ
宅地建物取引業者Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
×
730-37-アAとBの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Bは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
828-44-2
クーリング・オフについて告げる書面には、Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。×
927-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
1027-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
1126-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
1225-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
1324-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
1420-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
1520-39-4Bはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
1617-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
1716-42-1Bが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して8日間とされるが、特約で当該期間を10日間に延長したり、7日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。×
1816-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1915-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
2015-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
2113-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
2213-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
2312-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
2408-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
2507-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
2605-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
2701-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。

イ 解除できる

喫茶店で買受けの申込みをしたのですから、この契約は、クーリング・オフの対象になります(場所的要件)。そして、時期的要件をみたす期間であれば、クーリング・オフによる契約解除が可能です。売主Aが契約の履行に着手したからといって、クーリング・オフができなくなるわけではありません。

※手付による解除の場合としっかり区別しておきましょう。手付の授受があった場合、相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供することで、契約を解除することができます(問32肢1を参照。宅建業法39条2項)。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(「事務所等」の意味)(宅建業法[14]2(3)②(b))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
買主の自宅
130-37-ウBは、この取引を媒介した宅地建物取引業者Cからの提案によりBの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
229-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
319-41-4Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。×
414-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
506-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
605-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。
買主の勤務先
120-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
212-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
306-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
「事務所等」に該当しない場所-喫茶店
1R02s-39-2Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。当該契約に係るクーリング・オフについては、その3日後にAから書面で告げられた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
2R02-40-アBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。×
3R02-40-イBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
4R02-40-ウBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
5R01-38-イAは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
626-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
725-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
824-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
923-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
1020-39-2Bは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。×
1117-41-1BがAのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Bの自宅付近の喫茶店で売買契約を締結した場合は、Bは売買契約を解除することができない。
1215-39-2買主Bは、喫茶店で買受けの申込みをした際に、Aからクーリング・オフについて書面で告げられ、その4日後にAの事務所で契約を締結した場合、契約締結日から起算して8日が経過するまでは契約の解除をすることができる。×
1314-45-2買主Bは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
×
1414-45-3宅地建物取引業者である買主Cは、建物の物件の説明をAの事務所で受けた。後日、Aの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、Cは売買契約の解除はできる。×
1510-36-3BがAの事務所で買受けの申込みをし、1週間後にBの自宅の近所の喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは、当該契約を締結した日から8日以内であれば、宅地建物取引業法第37条の2の規定により契約を解除することができる。×
1604-45-1AがBとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Bは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても当該契約を解除することができる。
「事務所等」に該当しない場所-喫茶店以外
124-37-4Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。×
222-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
320-39-3買主Bはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結をした日の5日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。×
420-39-4Bはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
519-41-4Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。×
617-41-3Bがホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、既に当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明していないときは、Bは当該契約を解除することができる。×
717-41-4Bがレストランにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して8日を経過した場合は、Bは当該契約を解除することができない。×
815-39-3買主Bは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Bから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
×
915-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
1014-45-1買主Bは、建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い、自宅でこの説明を受け、即座に買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
1114-45-2買主Bは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
×
1212-41-3Aが、一団の宅地の分譲について宣伝のみを行う現地案内所でBに契約に関する説明を行い、翌日Aの事務所等の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合は、Bは、当該売買契約を解除することができる。
1306-42-1Bは、Bの申出により、Bの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。×
1404-45-2AがBとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Bが解約通知を契約書記載のAの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。
クーリング・オフの期間(物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき)(宅建業法[14]3(2))
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
 年-問-肢内容正誤
1R02s-39-1
Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。×
2R02-40-イ
Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
328-44-2
クーリング・オフについて告げる書面には、Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。×
427-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
526-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の7日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
625-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
724-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
822-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
921-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。
1020-39-4代金の80%を支払っても、クーリング・オフできる。
1119-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1217-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1315-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1413-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1512-41-1Aが、売買契約を締結した際に、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭のみで告知した場合は、その告知した日から起算して10日後で、かつ、代金の一部を支払った後であっても、Bは、当該売買契約を解除することができる。
1612-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。
1708-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。
1807-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1904-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

ウ 解除できる

■クーリング・オフの可否

喫茶店で買受けの申込みをしたのですから、この契約は、クーリング・オフの対象になります(場所的要件)。

■クーリング・オフに関する特約

クーリング・オフに関する特約は、買主に不利なものであれば無効です(宅建業法37条の2第4項)。

本肢の特約は、「クーリング・オフによる契約の解除をしない。」というものです。これは、宅建業法の規定よりも買主に不利な特約ですから、無効です。Bは、この特約を無視することができます。したがって、クーリング・オフによる契約解除が可能です。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(「事務所等」の意味)(宅建業法[14]2(3)②(b))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
買主の自宅
130-37-ウBは、この取引を媒介した宅地建物取引業者Cからの提案によりBの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
229-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
319-41-4Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。×
414-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
506-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
605-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。
買主の勤務先
120-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
212-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
306-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
「事務所等」に該当しない場所-喫茶店
1R02s-39-2Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。当該契約に係るクーリング・オフについては、その3日後にAから書面で告げられた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
2R02-40-アBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。×
3R02-40-イBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
4R02-40-ウBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
5R01-38-イAは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
626-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
725-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
824-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
923-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
1020-39-2Bは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。×
1117-41-1BがAのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Bの自宅付近の喫茶店で売買契約を締結した場合は、Bは売買契約を解除することができない。
1215-39-2買主Bは、喫茶店で買受けの申込みをした際に、Aからクーリング・オフについて書面で告げられ、その4日後にAの事務所で契約を締結した場合、契約締結日から起算して8日が経過するまでは契約の解除をすることができる。×
1314-45-2買主Bは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
×
1414-45-3宅地建物取引業者である買主Cは、建物の物件の説明をAの事務所で受けた。後日、Aの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、Cは売買契約の解除はできる。×
1510-36-3BがAの事務所で買受けの申込みをし、1週間後にBの自宅の近所の喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは、当該契約を締結した日から8日以内であれば、宅地建物取引業法第37条の2の規定により契約を解除することができる。×
1604-45-1AがBとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Bは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても当該契約を解除することができる。
「事務所等」に該当しない場所-喫茶店以外
124-37-4Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。×
222-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
320-39-3買主Bはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結をした日の5日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。×
420-39-4Bはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
519-41-4Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。×
617-41-3Bがホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、既に当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明していないときは、Bは当該契約を解除することができる。×
717-41-4Bがレストランにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して8日を経過した場合は、Bは当該契約を解除することができない。×
815-39-3買主Bは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Bから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
×
915-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
1014-45-1買主Bは、建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い、自宅でこの説明を受け、即座に買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
1114-45-2買主Bは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
×
1212-41-3Aが、一団の宅地の分譲について宣伝のみを行う現地案内所でBに契約に関する説明を行い、翌日Aの事務所等の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合は、Bは、当該売買契約を解除することができる。
1306-42-1Bは、Bの申出により、Bの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。×
1404-45-2AがBとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Bが解約通知を契約書記載のAの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。
クーリング・オフに関する特約(宅建業法[14]6)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
1R02s-39-3Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられ、その日に契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
2R02-32-2AB間の建物の売買契約における「法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しAがBから受領した手付金は返還しない」旨の特約は有効である。×
3R02-40-ウBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
4R01-38-イAは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
530-37-アAとBの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Bは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
627-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
726-38-4特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能。
824-37-3クーリング・オフ排除の特約が可能。×
916-42-1特約で、10日間に延長したり、7日間に短縮したりできる。×
1007-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。
×
1104-45-1買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能。

エ 解除できない

■場所的要件

「事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの」は、専任宅建士を置くべきものである場合には、「事務所等」に該当します(宅建業法37条の2第1項、規則16条の5第1号イ)。

■買受けの申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合

事務所等で買受けの申込みをして、事務所等以外の場所で契約を締結した場合、クーリング・オフの対象にはなりません。つまり、買受けの申込みの場所を基準として、クーリング・オフの可否を考えるわけです。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(事務所等)(宅建業法[14]2(3)②(a))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
114-36-4宅建業者の事務所において契約の申込み及び締結をした買主は、クーリング・オフができない。

213-43-4専任の宅建士がいる現地案内所で買受けの申込み:クーリング・オフ可能。
×
307-41-2専任の宅建士を置いた案内所でなされた買受けの申込みについては、クーリング・オフができる。×
405-41-3売買契約の締結がAの事務所で行われた場合、クーリング・オフができる。
×
継続的業務施設
1R02-40-エAの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。×
203-46-1売買契約が、売主である宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものにおいて締結された場合、専任の宅地建物取引士がそのとき不在であっても、買主は、当該売買契約を解除することができない。
事務所等で買受けの申込み→事務所等以外で契約締結(宅建業法[14]2(3)③)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
1R02-40-エAの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。×
230-37-イBは、この取引を媒介した宅地建物取引業者Cの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Bの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
324-37-4事務所で買受けの申込み→レストランで契約締結:クーリング・オフ可能。×
417-41-1モデルルームで買受けの申込み→喫茶店で契約締結:クーリング・オフ不可。
517-41-2事務所で買受けの申込み:クーリング・オフ不可。
614-45-1買主の申出により自宅で買受けの申込み→ホテルのロビーで契約締結:クーリング・オフ不可。
710-36-3事務所で買受けの申込み→喫茶店で契約締結:クーリング・オフ可能。×

まとめ

契約を解除できるのはイ・ウの二つです。正解は、肢2。


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