【宅建過去問】令和2年問42肢1の検討

【結果発表を受けて追記】(2020/12/02)
令和2年12月2日、合格発表と同時に「公式の正解」も発表されました。
本問については「1又は4」が正解ということで、公式の結論が出たわけです。
「複数解となる問題がありましたことをお詫び申し上げますとともに、今後とも再発防止に努めてまいります。」という珍しいメッセージが付いていました。
■不動産適正取引推進機構さんのWebサイト

宅建本試験の問42について、「正解肢が2つあるのではないか。」という疑問が出ています。
当社では、当初、「正解(誤っている選択肢)は、肢4」と発表していました。
しかし、解説講義の準備をしていると、「肢1の解説が喋れない!」とドハマリ。じっくりと考えたところ、「肢1も誤りで複数正解」と考えるに至りました。
解説文の執筆や解説講義のほうが優先するので、まずは、考えかたの筋道のみをまとめておきます。
みなさんにも議論していただき、最終的な結論を出したいと思っています(他人任せの姿勢)。

0.はじめに

問42について、冒頭の設定文と肢1・4のみ抜き出します(全文は、こちら)。

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1.Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。
4.Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。

肢4が過去にも頻出のヒッカケで、もちろん露骨な誤りです。
それから考えると、肢1は「正しい」という設計だったと思われます。
しかし、この選択肢は「誤り」としか思えないのです。
民法、そして宅建業法の改正について、その取扱いを誤っているのではないでしょうか?

1.改正前の民法・宅建業法

(1)民法

瑕疵担保責任(当時)の行使について、改正前の民法は、除斥期間(権利の存続期間)を定めていました。
また、消滅時効の規定は、瑕疵担保責任にも適用されると考えられていました。

除斥期間 買主が事実を知った時から1年間 旧民法570条・566条3項
消滅時効期間 引渡しから10年間 旧民法167条1項
(2)宅建業法

改正前の宅建業法40条は、民法と異なる特約について、「同法第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き」と定めていました。
これを考え合わせると、瑕疵担保責任の行使期間については、以下のようなルールだったことになります。
当事者の特約で変更することができるのは、あくまで「除斥期間」についてです。

除斥期間 引渡しから2年以上 旧宅建業法40条
消滅時効期間 引渡しから10年間 旧法167条1項

2改正後の民法・宅建業法

(1)民法

民法の改正により、契約不適合担保責任に関し、「除斥期間」という考えかたは廃止されました。「事実を知った時から1年間」という期間は、「不適合について買主が売主に通知すべき期間」に変更されたのです(「通知期間」と呼ぶことにします)。
この期間に「通知」さえしておけば、後は消滅時効期間が来るまでの間に権利を行使すればいいわけです。これにより、買主が売主の担保責任を追及できる期間は拡張されたことになります。

また、消滅時効期間についても改正があり、主観的消滅時効期間(5年間)と客観的消滅時効期間(10年間)のうち、いずれか早い方が来た時に権利が消滅することになりました。

通知期間 買主が事実を知った時から1年間 新法566条本文
主観的消滅時効期間 不適合を知った時から5年間 新法166条1項1号
客観的消滅時効期間 引渡しから10年間 新法166条1項2号

当社の教材では、以下の図でまとめています。

【講義編】民法[24]売買契約3(5)より

(2)宅建業法

民法の改正に付き合って、宅建業法も改正されています。
通知期間について「引渡しの日から2年以上となる特約」は、有効性を認められたのです。
表にまとめると、以下の通りです。ここでも、特約で変更することができるのは、「通知期間」に限られます。

通知期間 引渡しから2年以上 新宅建業法40条1項
主観的消滅時効期間 不適合を知った時から5年間 新法166条1項1号
客観的消滅時効期間 引渡しから10年間 新法166条1項2号

3.今回の出題(令和2年問42肢1)

(宅地建物取引業者)Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。

下線部部分は、「主観的消滅時効期間」を「不適合を知った時から2年間」に限定しています。
これは、「同条(新民法566条)に規定するものより買主に不利な特約」ですから、無効です(新宅建業法40条2項)。
また、時効の利益をあらかじめ放棄させるものであり、民法146条(改正なし)にも反します。

以上の理由により、本肢は「誤り」。
本問は、肢1と肢4がいずれも「誤り」で「いずれも正解」と考えています。

4+

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【宅建過去問】令和2年問42肢1の検討” に対して6件のコメントがあります。

  1. 水谷、宅建勉強中 より:

    出題されてしまった今となっては
    1を正解とするのが、受験者にとって公正公平な結果となるかどうかが大切だと思います。
    家坂先生のように、十二分の知識をお持ちの方でも、
    初めは4番単独正解と判断された問題です。
    つまり、宅建試験に必要な法律知識を獲得した人は4番を解答しています。
    この問題で、1番を選んだ人というのは、
    ①問題自体が解けずに、根拠なく1番をマークした人か、
    ②1番だけを読み、回答した人。と考えるのが妥当でしょう。
    宅建過去問には、4肢中1肢が、完全に正解で、
    もう1肢が、どちらとも断定できない(こちらも正解とも考えられる)問題も時々出題されていました。
    つまり全部の選択肢に目を通さなかった場合、リスクがあるというのは、分かっていたことです。
    であれば、
    1番4番を複数正解にすると、
    勉強して4番を選んだ者にとっては、ボーダーラインが上がり、合格の可能性が下がる。
    1番を選んだ者にとっては、棚ぼた的に、合格の可能性が上がる。
    ということになり、勉強を重ねてきた受験者に公正公平な結果には、ならないと思います。

    0
  2. 名無し より:

    家坂さんが言われるように、肢1も明らかにおかしい。
    民法566条に照らせば、買主は不適合を知った時から1年以内に通知すれば、消滅時効(知った時から5年)にかからない限り、不適合を理由に権利行使できるはずです。
    なのに、通知期間ではなく、不適合責任を負う期間を買主が知った時から2年とする特約は、民法566条より買主に不利な特約であることは明らかです。
    業法で例外的に有効とされているのは、通知期間について引渡しから2年以上となる特約ですから、やはり、肢1は買主に不利です。
    実務はともかく、試験は条文に従って出題されるべきで、問題文も「宅建業法及び民法の規定によれば」と書いてある(笑)

    4+
  3. かみと より:

    1は裁判してみないとわからないよ
    十分判例で有効になる可能性がある
    買主に100%不利になるとは断定できない
    100%間違えてる4が正解だね

    8+
    1. くりおね より:

      自分も①は買い主に対して有利なため問題なし。よって正解は④と考えます。

      3+
      1. たまご より:

        改正後の民法では、担保責任の追及期間は制限されていません。
        この点、選択肢1は、民法に制限されていないものを特約で制限するのですから、明らかに買主に不利ですが?

        3+
        1. 水谷宅建勉強中 より:

          1が誤りかどうか、という論議で話しますと、
          法律の言葉には、一般の日本語から乖離した意味内容を持つ場合もありますね。
          例えば、民法改正前までは手付解除の場合の、当事者の一方が、という言葉に、自分は含まれず、相手方に限定されたり。
          これらは、状況からみて黙示的にそう解釈されるのが自然、当然であるので、
          一般の日本語とは異なった意味を持つのだと思います。

          であるなら、問42番の問題文の
          「その不適合を担保すべき責任を負う期間 」という言葉は、
          この部分だけを見れば消滅時効の事を意味すると考えるのが自然ですが、
          その前にはこう書かれています。
          「当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合における」

          この種類品質というのは、契約不適合において除斥期間(通知期間)を指すときに限定して使われる条件です。
          であるなら、問題文の状況的に見て、この「期間」を除斥期間(通知期間)と考えることは可能だと思います。
          むしろ、消滅時効を指すのなら、なぜここで種類品質を持ち出してくるのか?
          ここが不自然です。
          ただ、
          「担保すべき責任を負う 」という言葉も入っているので、厳密に考えれば、消滅時効期間と考えることも否定はしません。
          結論として、この選択肢1番は、〇とも×とも考えられる。と思います。

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