【宅建過去問】(令和02年10月問42)8つの規制

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

出題の不備により、正解が2つあります。

  1. Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。
  2. Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
  3. Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
  4. Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。

正解:1&4

設定の確認

問題文には「宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約」としかありません。売買されるものが宅地か建物か、買主は宅建業者かそれ以外か。このへんを意識しつつ各選択肢を検討する必要があります。

1 誤り

買主Bが宅建業者ではないので、8つの規制が適用されます。
ここで問題になっているのは、契約不適合担保責任に関する特約です。少し長い話になりますが、まずは、民法の知識を確認し、その後で宅建業法について考えましょう。

■契約不適合担保責任を負う期間(民法)
(1)債権の消滅時効

契約不適合担保責任は、債務不履行責任の一種です。
したがって、買主が売主の責任を追及することができるのは、債権の消滅時効期間内に限られます。具体的には、以下の期間です(民法166条1項1号・2号)。

(2)不適合について売主に通知する期間(通知期間)

目的物の種類・品質に関する契約不適合については、買主が不適合を発見してから1年以内に売主に通知しないと、売主の責任を追及することができなくなります(民法566条本文)。

(3)通知期間と消滅時効期間

以上をまとめると、契約不適合担保責任の追及にあたっては、3つの期間制限があることが分かります。

図で表すとこんな感じです。

■宅建業法では

宅建業法は、契約不適合担保責任に関する特約について、民法と比べて買主に不利となる特約を禁止しています。例外は、「民法第566条に規定する期間」、すなわち通知期間引渡しから2年以上とするものです(宅建業法40条)。

本肢の特約は、売主Aが「不適合を担保すべき責任を負う期間」をBが「不適合を知った時から2年」とするものです。これは主観的消滅時効期間に関する特約です。しかし、宅建業法は、主観的消滅時効期間について、民法よりも買主に不利となる特約を認めていません。この特約は、無効です。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任の期間制限(宅建業法[16]2(1)②・(2))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

年-問-肢内容正誤
1R04-43-2Aが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から1年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。×
2R02-42-1Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。×
3R01-27-イ宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、当該不適合について買主が売主に通知すべき期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。×
4H30-29-4Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を売却する売買契約を締結した。Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求をするために、Bは、目的物の引渡しの日から1年以内に当該不適合についてAに通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。
×
5H29-27-ア売買契約において、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
×
6H29-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
7H27-34-2Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、BがAの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてAに通知すべき期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、Bが当該不適合についてAに通知すべき期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。
×
8H27-39-4AがBとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の1月後とし、当該宅地当が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、BがAの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてAに通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から2年間とする特約を定めることができる。
×
9H26-31-ア本件契約の目的物である宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、その不適合についてBがAに通知しなければならない期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から3年間とする特約は、無効である。×
10H25-38-アA社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
×
11H24-39-3当該建物が中古建物である場合、Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、BがAの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてAに通知すべき期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。
12H23-37-4当該契約において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、BがAの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてAに通知すべき期間として、Bが当該不適合を知った時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
13H22-40-1Aは、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、BがAの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてAに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から3年とする特約をすることができる。
14H21-38-ウAがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、BがAの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてAに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。
×
15H21-40-4Aは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、BがAに通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約をした。
16H20-40-4Aは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、BがAの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてAに通知すべき期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Bが当該不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。
×
17H17-42-3AとBは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間は、当該宅地の売買契約を締結してから2年間とする」旨の特約を定めた。×
18H15-41-4当該物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてBがAに通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。×
19H14-41-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。×
20H12-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、「不適合発見から1年」となる。
21H11-33-3契約に「Aは、宅地の引渡しの日から2年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Bがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。×
22H10-36-4損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
23H09-41-1「売主が担保責任を負う期間は引渡しから2年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
24H09-41-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から2年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
25H09-41-4「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、売主は、引渡しから2年間担保責任を負う。×
26H08-48-2「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
27H07-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約をしたときでも、不適合発見から1年は担保責任を負う。×
28H07-45-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から1年半」という特約は有効。
29H06-43-1AB間の合意で、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてBがAに通知すべき期間について、Bがその不適合を知ったときから1年間と定めても、Aは、当該物件の引渡し後2年間は売主としての担保責任を負わなければならない。×

2 正しい

買主Cが宅建業者ではないので、8つの規制が適用されます。
未完成物件が対象ですから、代金の5%を超える手付金等を受領する場合に、手付金等の保全措置が要求されます(宅建業法41条1項)。
具体的に計算すると、5,000万×5%=250万円を超えるかどうか、が保全措置の要否の基準です(宅建業法41条1項)。

本肢の手付金は、200万円です。250万円以下ですから、手付金受領時には、保全措置を講じる必要がありません。
中間金300万円を受領すると、手付金等の額は、500万円になります。250万円を超えますので、保全措置を講じない限り、受領することができません。保全措置の対象は、500万円全体です。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
「手付金等」とは(宅建業法[19]2)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1R03-42-2【土地付建物(代金3,200万円)】
当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Aは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
2R02-42-2
Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
3R01-37-3
【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)】
Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
4R01-37-4
【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)】
Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
×
5H30-38-1
当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
6H28-28-ア
Aは、建築工事完了前のマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。×
7H28-43-ウ
【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)】
Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。
8H27-40-ウAは、Bとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。×
9H26-33-3【建築工事完了前の建物(代金5,000万円)】
Aは、宅地建物取引業者でないBと契約を締結し、保全措置を講じることなくBから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。
×
10H25-40-4Aは、宅地建物取引業者でない買主Bと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。×
11H24-34-ア【中古マンション(代金2,000万円、解約手付金200万円)】
引渡前に、A社は、代金に充当される中間金として100万円をBから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の2に定める保全措置を講じることができる。
12H24-34-イ【中古マンション(代金2,000万円、代金に充当される解約手付金200万円)】
本件売買契約締結前に、A社は、Bから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、A社は、法第41条の2に定める保全措置を講じた後、Bから本件手付金を受領した。
13H23-38-3【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円、手付金200万円)】
Bが売買契約締結前に申込証拠金5万円を支払っている場合で、当該契約締結後、当該申込証拠金が代金に充当されるときは、Aは、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある。
14H23-38-4【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円、手付金200万円)】
Aは、売買契約締結後の建築工事中に、さらに200万円を中間金としてBから受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。
15H22-41-ア【建築工事完了前のマンション】
売買契約において、当該マンションの代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わないときは、Aは、Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。
×
16H19-43-2宅地建物取引業者Aが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Aは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
17H17-42-2【宅地(造成工事完了済み)(代金4,000万円)】
Aは、手付金100万円をBから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。
×
18H13-41-1【建築工事完了前のマンション(代金4,000万円、手付金300万円】
Bが契約前に申込証拠金10万円を支払っている場合で、契約締結後、当該申込証拠金を代金に充当するときは、Aは、その申込証拠金についても保全措置を講ずる必要がある。
19H13-41-4【建築工事完了前のマンション(代金4,000万円、手付金300万円)】
Aは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円をBから受け取る場合は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。
20H09-39-4【建築工事完了前の分譲住宅(代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円)】
契約締結時の2月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Aが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Aは、手付金及び中間金について保全措置を講ずる必要はない。
×
21H05-43-3【建築工事完了前の建物(代金6,000万円、手付金500万円)】
契約締結の1週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Aは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。
×
22H03-49-2宅地建物取引業者Aは、土地付建物(価格1億5,000万円)を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。Aが契約締結時に手付金等保全措置を講じなければならない金額は、2,000万円である。×
23H01-42-1【マンション(代金1億2,000万円、手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円)】
物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Aは、中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
×
24H01-42-3【マンション(代金1億2,000万円、手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円)】
宅地建物取引業者Cの媒介により、物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Cは、Aが中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
×
保全措置が不要な場合(未完成物件)(宅建業法[19]3(1))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で造成工事完了前の宅地又は建築工事完了前の建物の売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1R03s-27-4AB間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、売買代金の10分の2の額を手付金として定めた場合、Aが手付金の保全措置を講じていないときは、Bは手付金の支払を拒否することができる。
2R03-42-2【土地付建物(代金3,200万円)】
当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Aは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
3R02-32-4
AB間で工事の完了前に当該工事に係る建物(代金5,000万円)の売買契約を締結する場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Bから200万円の手付金を受領してはならない。×
4R02-42-2
Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
5R01-37-1
【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)】
Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。
×
6R01-37-3
【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)】
Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
7R01-37-4
【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)】
Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
×
8H30-38-2当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。×
9H28-28-ア
Aは、建築工事完了前のマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。×
10H28-43-ア
【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)】
Aが、Bから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Bは、この手付金の支払を拒否することができる。
11H28-43-ウ
【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)】
Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。
12H28-43-エ
【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)】
Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
×
13H27-36-ウAがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物(代金2,400万円)が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
14H27-40-イAは、Bとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金3,000万円)を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をBに交付することができる。×
15H27-40-ウAは、Bとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。×
16H26-33-2【建築工事完了前の建物(代金5,000万円)】
Aは、宅地建物取引業者でないBと契約を締結し、保全措置を講じた上でBから1,000万円の手付金を受領した。
17H26-33-3【建築工事完了前の建物(代金5,000万円)】
Aは、宅地建物取引業者でないBと契約を締結し、保全措置を講じることなくBから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。
×
18H25-40-1Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。×
19H25-40-4Aは、宅地建物取引業者でない買主Bと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。×
20H23-38-3【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円、手付金200万円)】
Bが売買契約締結前に申込証拠金5万円を支払っている場合で、当該契約締結後、当該申込証拠金が代金に充当されるときは、Aは、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある。
21H23-38-4【建築工事完了前のマンション(代金3,000万円、手付金200万円)】
Aは、売買契約締結後の建築工事中に、さらに200万円を中間金としてBから受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。
22H22-41-ア【建築工事完了前のマンション】
売買契約において、当該マンションの代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わないときは、Aは、Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。
×
23H22-41-イ【建築工事完了前のマンション】
Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Aは、当該マンションの代金の額の20%に相当する額を手付金として受領することができる。
×
24H22-41-エ【建築工事完了前のマンション】
手付金の受領後遅滞なく保全措置を講ずる予定である旨を、AがあらかじめBに対して説明したときは、Aは、保全措置を講ずることなく当該マンションの代金の額の10%に相当する額を手付金として受領することができる。
×
25H21-39-1Aは、Bとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の履行に着手していない段階で、Bから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Aは理由なくこれを拒んだ。×
26H21-39-2Aは、Bとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてBは、所有権の登記をしていない。Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Bから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめBからの書面による承諾を得ていた。×
27H21-39-3Aは、Bとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてBは、所有権の登記をしていない。Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領し、その後中間金として250万円を受領した。
28H21-39-4Aは、Bとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから2,000万円を手付金として受領した。×
29H20-41-1Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。
30H20-41-3Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。
31H19-43-2宅地建物取引業者Aが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Aは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
32H16-44-1A社は、自ら建築工事完了前のマンションの売主となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置をしなくてもよい。×
33H13-41-1【建築工事完了前のマンション(代金4,000万円、手付金300万円】
Bが契約前に申込証拠金10万円を支払っている場合で、契約締結後、当該申込証拠金を代金に充当するときは、Aは、その申込証拠金についても保全措置を講ずる必要がある。
34H13-41-4【建築工事完了前のマンション(代金4,000万円、手付金300万円)】
Aは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円をBから受け取る場合は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。
35H09-39-1【建築工事完了前の分譲住宅(代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円)】
Aは、手付金を受け取る時点では、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
36H09-39-4【建築工事完了前の分譲住宅(代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円)】
契約締結時の2月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Aが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Aは、手付金及び中間金について保全措置を講ずる必要はない。
×
37H05-43-3宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でないBに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受領した。契約締結の1週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Aは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。×
38H03-49-2宅地建物取引業者Aは、土地付建物(価格1億5,000万円)を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。Aが契約締結時に手付金等保全措置を講じなければならない金額は、2,000万円である。×
39H02-42-1【宅地(代金1億円、手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円)】
当該契約が宅地造成工事完了前に宅地建物取引業者Cの媒介により締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Aは、保全措置を講ずることなく、手付金及び中間金を受領することができる。
×
40H01-42-1【マンション(代金1億2,000万円、手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円)】
物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Aは、中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
×

3 正しい

買主Dも宅建業者という業者間取引のケースです。8つの規制は、一切適用されません(宅建業法78条2項)。
したがって、800万円という、代金の20%(600万円)を超える手付金を受領することができます(同法39条1項)。
手付金の額が代金の10%(300万円)を超えていますが、保全措置を講じる必要もありません(同法41条の2)。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
業者間取引と手付金等の保全措置(宅建業法[19]6)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Cとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

年-問-肢内容正誤
1R02-42-3Aが宅地建物取引業者Cとの間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
2H26-33-1【建築工事完了前の建物(代金5,000万円)】
Aは、保全措置を講じずに、宅地建物取引業者であるCから手付金として1,000万円を受領した。
3H25-40-3Aは、宅地建物取引業者である買主Cとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。
4H20-41-4Aは、Cとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領することができる。
5H16-40-4宅地建物取引業者Aが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Bに売却する場合、法第41条に基づく手付金等の保全措置に関する規定が適用される。×
6H13-42-1AがCから受け取る手付金の額が売買代金の2割を超える場合には、その手付金について宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じなければならない。×
7H07-42-4【造成工事完了前の宅地(代金1億円)】
Aは、Cから手付金3,000万円を受け取るときは、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。
8H06-44-4宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Bに分譲する契約(価額5,000万円、手付金1,000万円)を令和X年10月1日締結した。Aが同年10月1日手付金を受領する際、手付金等の保全措置を講じなかった場合において、Bが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。
9H01-42-4【マンション(代金1億2,000万円、手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円)】
Cが宅地建物取引業者である場合、物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Aは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
×
業者間取引と手付の額の制限(宅建業法[18]4)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Cとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

年-問-肢内容正誤
1R02-42-3Aが宅地建物取引業者Cとの間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
2H26-33-1【建築工事完了前の建物(代金5,000万円)】
Aは、保全措置を講じずに、Cから手付金として1,000万円を受領した。
3H20-41-4Aは、Cとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領することができる。
4H18-38-1AはCと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。
5H16-40-3宅地建物取引業者Aが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Cに売却する場合、法第39条に基づく手付の額の制限等に関する規定が適用される。
×
6H13-42-1AがCから受け取る手付金の額が売買代金の2割を超える場合には、その手付金について宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じなければならない。
×
7H07-42-4【造成工事完了前の宅地(代金1億円)】
Aは、Cから手付金3,000万円を受け取るときは、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。
8H01-48-2【宅地(代金6,000万円)】
宅地建物取引業者である買主Cが本件物件を掘出し物と考えて、契約の拘束力を高めるため、自ら手付金を3,000万円とする申し出を行った場合、Aがこの手付金を受領しても、宅地建物取引業法違反とはならない。

4 誤り

買主Eが宅建業者ではないので、8つの規制が適用されます。
(肢1参照。)
宅建業法は、契約不適合担保責任に関する特約について、民法と比べて買主に不利となる特約を禁止しています。例外は、通知期間引渡しから2年以上とするものです(宅建業法40条)。

本肢の特約は、売主Aが「不適合を担保すべき責任を一切負わない」とするものです。これは、民法よりも買主に不利となる特約ですから、無効となります。
この場合、原則に戻って民法のルールが適用されます。
本肢は、「引渡日から」として、引渡日を起算点としています。つまり、客観的消滅時効期間の問題です。民法のルールに従うので、その期間は、10年です。本肢は、「引渡日から2年」とする点が誤っています。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任に関する特約(原則=無効)(宅建業法[16]2(1)①)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
買主が知っている欠陥
1H21-38-イAは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物に雨漏りがする箇所が存在することについて説明し、売買契約においてAはその雨漏りについて担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
2H11-33-3契約に「Aは、宅地の引渡しの日から2年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Bがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。×
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
1R02-42-4Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。×
2H27-39-2AがBとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Bが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、その不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を定めることができる。
×
3H27-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
4H21-38-アAがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが当該住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもその不適合を担保すべき責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
×
5H21-38-ウAがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、BがAの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてAに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。×
6H20-09-1売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもAがその不適合を担保すべき責任を一切負わない旨を合意したとしても、Aは、甲土地の引渡しの日から2年以内にその不適合についてBから通知を受けた場合に限っては、担保責任を負わなければならない。×
担保責任追及方法の限定
1H29-27-ウAが目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
×
2H25-38-アA社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
×
3H24-39-4当該建物が新築戸建住宅である場合、Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、「Bは、A社が担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。
×
4H11-33-2「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。×
5H09-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
売主の帰責事由を要求
1H29-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
2H19-41-3「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。
×
3H17-42-4「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。
×
4H09-41-2「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
5H05-45-1「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
その他
1H24-39-1当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の担保責任を負う期間についての特約を定めないことは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。

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【宅建過去問】(令和02年10月問42)8つの規制” に対して8件のコメントがあります。

  1. サカモト より:

    いつもこちらのサイトやTwitterにて勉強させて頂いております。
    一問一答式過去問集の監督処分を解いていて解説を何回読んでもわからないので、ご教授お願い致します。

    すみません。問題文を省いてしまったのですが、過去問集P82です。下記の過去問で「免許権者に通知する時」と、「報告する必要がある時」の違いがどこにあるのかがわからないです。

    H12-43-4
    宅建業者に対し、業務管轄先の知事(本問では乙県知事)が監督処分をしたときは、その旨を免許権者(本問では甲県知事)に通知しなければならない(宅地建物取引業法70条3項)。
    H 24-44-2
    業務地の知事(甲県知事)が、指示処分や業務停止処分を行った場合、免許権者(国土交通大臣)に報告(通知ではない。)する必要があります(宅建業法70条3項)。

    1. 家坂 圭一 より:

      サカモト様

      ご質問ありがとうございます。
      この問題(令和02年問42)ではなく、平成24年問44肢2平成12年問43肢4に関するご質問ですね。
      他のかたにも話の流れが分かるように、平成24年問44肢2のコメント欄に位置を移して、回答しました。
      リンク先をご覧ください。

  2. にしおか より:

    私が持っている権利関係のテキストに、「売り主は担保責任を負わない」旨の特約は原則は有効。例外は、1売主が知りながら買主に告げなかった事実、2売主が自ら第三者のために設定し、または、第三者に譲り渡した権利については、責任を免れることはできないと明記されています。
    それなのに、何故、令和2年問42の選択肢4の売主Aが「不適合を担保すべき責任を一切負わない」特約は無効なのでしょうか?
    売主と買主が宅建業者でない者の場合は、権利関係のテキストに載っているように、「売り主は担保責任を負わない」旨の特約は原則は有効で、売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合は、無効になるのでしょうか?

    また、選択肢4は引き渡しから10年が正解のようですが、不適合を知ってから1年は不正解ですが?

    1. 家坂 圭一 より:

      にしおか様

      ビーグッド教育企画、宅建講師の家坂です。
      ご質問ありがとうございます。

      民法のルールと宅建業法のルールの優先順位

      私が持っている権利関係のテキストに、「売り主は担保責任を負わない」旨の特約は原則は有効。例外は、1売主が知りながら買主に告げなかった事実、2売主が自ら第三者のために設定し、または、第三者に譲り渡した権利については、責任を免れることはできないと明記されています。

      「民法」の問題を解いているのであれば、この知識の通りです。
      しかし、これは、「宅建業法」の問題!
      『権利関係のテキスト』を基準に「宅建業法」の問題を解いている、これが混乱の原因です。

      本問は、宅建業法に関する問題です。したがって、

      1. 宅建業法のルールが優先的に適用され、
      2. 宅建業法に特別な規定がなければ民法を適用する。

      という順序で検討する必要があります。

      宅建業法のルールによる解決

      それなのに、何故、令和2年問42の選択肢4の売主Aが「不適合を担保すべき責任を一切負わない」特約は無効なのでしょうか?

      この問題について考えると、

      1. 問題文に「宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約」とあり、
      2. 選択肢4は「Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約」という設定です。

      つまり、「宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない」ケースです。
      したがって、宅建業法の「8つの規制」が適用されます。

      そして、宅建業法は、契約不適合担保責任に関する特約について、民法と比べて買主に不利となる特約を禁止しています。
      (例外は、通知期間引渡しから2年以上とするものです。)

      肢4の「その不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約」は、民法と比べて、買主に不利です。
      したがって、この特約は、無効です。

      売主と買主が宅建業者でない者の場合は、権利関係のテキストに載っているように、「売り主は担保責任を負わない」旨の特約は原則は有効で、売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合は、無効になるのでしょうか?

      宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない」ケース以外であれば、宅建業法は、適用されません。
      具体的にいうと、以下の(1)と(2)のケースであれば、民法だけを検討すればOKです。
      つまり、契約不適合担保責任に関する特約は、2つの例外を除いて有効ということになります。

      (1).宅建業者が売買契約を代理・媒介する場合
      (2).買主が宅建業者である場合

      復習のポイント

      「民法」と「宅建業法」の使い分けに悩んでらっしゃるようですから、まず「民法」、それを前提に「宅建業法」という順序で基礎知識を確認しましょう。
      具体的には、以下の項目の[Step.1]基本習得編講義を見直してください(倍速再生で構いません)。

      ■民法[24]売買契約
      3.売主の契約不適合担保責任
      (4).担保責任の期間の制限

      ■宅建業法[16]契約不適合担保責任についての特約の制限
      2.宅建業法のルール
      (1).特約
      (2).ルールに違反する特約

      1. にしおか より:

        有難うございます。
        テキストを読んでもよく分からなかったので、とても参考になりました。

        1. 家坂 圭一 より:

          参考になって良かったです。

          宅建は「とにかく問題を沢山解いていれば受かる。」というような単純な試験ではありません。
          [Step.1]基本習得編→[Step.2]実戦応用編→[Step.3]過去問演習編と、スリー・ステップ学習法に従って進めるのが、結局は一番の早道です。
          面倒がらず、まずは、基本講義を見直しましょう。

  3. ムライ より:

    いつもお世話になっております。
    肢3について、この買主Dがもし宅建業者でないとしたら、手付金の保全措置はどうなるのでしょうか。
    宅地の売買においての、手付の保全措置の方法や保全措置が不要となる場合は、もしかして完成物件のそれと同じ扱いになりますか?

    1. 家坂 圭一 より:

      ムライ様

      ご質問ありがとうございます。

      この買主Dがもし宅建業者でないとしたら、手付金の保全措置はどうなるのでしょうか。

      買主Dが宅建業者でなければ、もちろん、8つの規制が適用されます。
      具体的には、

      1. 手付金の額に関する規制
      2. 手付金等の保全措置に関する規制

      を検討することになります。

      1.手付金の額に関する規制

      3,000万×20%=600万円
      が、受領できる手付金の金額の上限です。
      800万円を受領することは、宅建業法違反です。

      2.手付金等の保全措置に関する規制

      工事完了後の物件で代金が3,000万円ですから、
      3,000万×10%=300万円
      を超える手付金等を受領する場合には、保全措置を講じる必要があります。
      しかし、保全措置を講じるとしても、代金の20%(600万円)を超える手付金等を受領することはできません。

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