【宅建過去問】(令和02年10月問44)重要事項説明書(35条書面)

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宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。
  2. 貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
  3. 自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
  4. 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。

正解:4

1 正しい

建物の売買・貸借の場合、「昭和56年5月31日以前に着工された建物につき、耐震診断を受けたものであるときには、その内容」が重要事項説明書の記載事項に該当します(宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第5号)。

■参照項目&類似過去問
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取引物件に関する重要事項(⑪耐震診断を受けたものであるときは、その内容)(宅建業法[11]2(2)⑪)
年-問-肢内容正誤
1R04-34-4宅地建物取引業者が建物の売買の媒介をする際、当該建物(昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手したもの)が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その旨を説明しなければならない。×
2R02-44-1昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。
3H30-35-1宅地建物取引業者間の建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
×
4H26-34-1建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
×
5H25-30-3宅地建物取引業者は、貸借の媒介の対象となる建物(昭和56年5月31日以前に新築)が、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであっても、その内容を重要事項説明において説明しなくてもよい。
×
6H24-30-4昭和55年に竣工した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について耐震診断を実施した上で、その内容を説明しなければならない。×
7H23-32-2昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。
8H19-35-3平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において、当該建物が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を買主に説明しなければならない。×

2 正しい

宅地・建物の貸借の場合、「契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」が重要事項説明書の記載事項に該当します(宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第11号)。

■参照項目&類似過去問
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貸借の重要事項(⑤敷金など契約終了時に精算する金銭の精算に関する事項)(宅建業法[11]2(5)⑤)
年-問-肢内容正誤
1R03-36-4宅地の貸借の媒介を行う場合における、「敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」は、宅地建物取引業法第35条に基づき説明しなければならない事項として掲げられている。
2R02-44-2貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
3H21-33-4建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければならない。
4H18-33-4宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を重要事項として説明しなければならない。
×
5H17-38-4マンションの一室の貸借の媒介を行う場合、敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。
×
6H13-36-2宅地建物取引業者が、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、敷金の額については説明したが、その敷金をどのように精算するかについては説明しなかった。×
7H11-41-4区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、貸借契約終了時における敷金その他の金銭の精算に関する事項が定まっていない場合には、その旨を説明しなければならない。
8H09-38-3宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約の締結を媒介した。AがCに対して重要事項の説明を行う場合に、契約終了時における敷金の精算に関する事項についてのBの意思が明確でなかったため、Aは、止むを得ず代替の措置として、当該建物の近隣にある類似建物についての精算の例をCに説明するにとどめた。
×
9H08-35-3区分所有建物の貸借の媒介をする場合、敷金その他契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項を重要事項として説明しなければならない。

3 正しい

実物不動産(リアルな宅地や建物)の売買と信託受益権の売買をまったく同じに扱うことはできません。

実物不動産の売買に関しては、宅建業者はプロです。プロである宅建業者に対しては、重要事項説明書を交付すれば、それで十分。説明の必要はないものとされています(宅建業法35条6項)。
これに対して、信託受益権の売買には、宅建業法以外に金融商品取引法も絡んできます。宅建業者だからといって、必ずしもプロといえない部分もあります。そこで、相手方が宅建業者である場合も、重要事項説明書の説明が要求されています。この説明を省略できるのは、以下の場合に限られます(同条3項、規則16条の4の4)。

  1. 金融商品取引法に規定する特定投資家(プロ投資家)が売買の相手方
  2. 過去1年以内に書面を交付して説明
  3. 金融商品取引法の目論見書を交付
■参照項目&類似過去問
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35条書面(相手方が宅建業者である場合)(宅建業法[11]1(4))
年-問-肢内容正誤
1R05-42-ウ宅地の売買について売主となる宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者である場合、重要事項説明書を交付しなければならないが、説明を省略することはできる。
2R04-35-2宅地建物取引業者Aが所有する甲建物を法人Bに売却するに当たり、Bが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、AはBに対し、宅地建物取引士をして、法第35条の規定に基づく書面を交付し説明をさせなければならない。×
3R03s-35-4宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。
4R02s-38-ウ宅地建物取引士は、重要事項説明書を交付するに当たり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。
5R02-44-3宅地建物取引業者が、自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
6H30-35-2宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。×
7H30-39-1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
8H25-29-3区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主が当該買主に対し、法35条の規定に基づき交付する書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額を記載すれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい。
×
9H25-30-1宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買について売主となる場合、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。
×
10H19-40-2宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う。Bが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Aは、Bに対し、35条書面及び37条書面のいずれの交付も省略することができる。
×
11H19-40-3宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う。Cが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Aは、Cに対し、35条書面の交付を省略することができるが、37条書面の交付を省略することはできない。
×
12H18-35-1宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買をする場合において、買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。×
13H16-40-1宅地建物取引業者Aが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Bに売却する場合、法第35条に基づく書面の交付に関する規定が適用される。
14H06-44-3宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Bに分譲する契約を令和X年10月1日締結した。Aが同年9月25日宅地建物取引業法第35条の規定により交付すべき書面を交付した際、当該書面に、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を記載したが、当該宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなかった場合において、Bが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。×
15H05-44-1相手方が宅地建物取引業者であったので、重要事項を記載した書面を交付しなかった。
×
16H04-42-1宅地建物取引業者が行う宅地及び建物の売買の媒介において、買主が宅地建物取引業者である場合、35条書面の交付は省略することができるが、37条書面の交付は省略することができない。
×
17H01-44-3宅地建物取引業者相互間の宅地の売買において、売主は、買主に対して、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付しなかった。
×
信託受益権に関する重要事項(宅建業法[11]2(6))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが建物に係る信託(Aが委託者となるものとする。)の受益権を販売する。
年-問-肢内容正誤
1R02-44-3宅地建物取引業者が、自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
2H20-36-アAは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、宅地建物取引士でない従業員に説明をさせた。
×
3H20-36-イAは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Bに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。
4H20-36-ウAは、Bが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。
5H20-36-エAは、当該信託財産である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約を締結していたが、買主Eに対しその説明を省略した。
×

4 誤り

区分所有建物の売買に関し、「計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額」が重要事項とされています(宅建業法35条1項6号、規則16条の2第6号)。

維持修繕費用の積立てを行う旨の規約

■参照項目&類似過去問
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区分所有建物の重要事項(⑥維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)・積み立てられている額)(宅建業法[11]2(4)⑥)
年-問-肢内容正誤
1R02-44-4区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。×
2H29-41-4中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
3H25-29-3区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主が当該買主に対し、法35条の規定に基づき交付する書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額を記載すれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい。
×
4H22-36-1中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
×
5H20-37-3マンションの分譲に際して、当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、宅地建物取引業者は、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない。
×
6H16-37-1売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。×
7H15-45-4宅地建物取引業者Aは、売主Bと買主Cとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり、管理規約に定めのある修繕積立金をBが滞納していたが、Cに対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
×
8H02-45-2通常の管理費用の額については、区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足り、計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、その案も定まっていないときは、その説明の必要はない。

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【宅建過去問】(令和02年10月問44)重要事項説明書(35条書面)” に対して4件のコメントがあります。

  1. ムライ より:

    いつもお世話になっております。
    肢1について、仮にこれが昭和57年6月1日以降に着工された建物の場合だとすると、
    説明などは不要になるのでしょうか。
    それとも「昭和57年6月1日以降に着工された建物」だという事の説明が必須になるのでしょうか?
    教えて頂けますと幸いです。

    1. 家坂 圭一 より:

      ムライ様

      ご質問ありがとうございます。
      重要事項とされるのは、
      「昭和56年5月31日以前に着工された建物につき、耐震診断を受けたものであるときには、その内容」
      です。
      昭和56年6月1日以降に着工された建物であれば、何も説明する必要がありません。
      この点に関する過去問として、以下の2問を紹介します。解いてみてください。
      (見出しをクリックすると、正解・解説にリンクしています。)

      ■平成23年問32肢2
      昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。

      ■平成19年問35肢3
      平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において、当該建物が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を買主に説明しなければならない。

      1. ムライ より:

        ありがとうございます!!!

        1. 家坂 圭一 より:

          どういたしまして。
          本試験も近付いて来ました。体に気を付けて頑張りましょう!

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