【宅建過去問】(令和02年問44)重要事項説明書(35条書面)


宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。
  2. 貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
  3. 自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
  4. 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。

正解:4

1 正しい

建物の売買・貸借の場合、「昭和56年5月31日以前に着工された建物につき、耐震診断を受けたものであるときには、その内容」が重要事項説明書の記載事項に該当します(宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第5号)。

■類似過去問
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説明事項(耐震診断を受けたものであるときは、その内容)(宅建業法[11]2(2)⑪)
 年-問-肢内容正誤
1R02-44-1昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。
230-35-1宅地建物取引業者間における建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
×
326-34-1建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したが、有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、結果を説明する必要がある。×
425-30-3宅建業者は、貸借の媒介の対象となる建物(昭和56年5月31日以前に新築)が、耐震診断を受けたものであっても、重要事項として説明しなくてもよい。×
524-30-4昭和55年竣工→耐震診断を行い、説明する義務あり。×
623-32-2昭和60年着工→説明義務なし。
719-35-3平成19年着工→説明義務あり。×

2 正しい

宅地・建物の貸借の場合、「契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」が重要事項説明書の記載事項に該当します(宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第11号)。

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貸借の説明事項(敷金など契約終了時に精算する金銭の精算に関する事項)(宅建業法[11]2(5)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R02-44-2貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
221-33-4建物の貸借について、「敷金精算に関する事項」は、説明事項である。
318-33-4建物の貸借について、「敷金精算に関する事項」は、説明事項ではない。×
417-38-4建物の貸借について、「敷金の額・契約終了時の敷金の精算に関する事項・金銭の保管方法」は、説明事項である。×
513-36-2建物の貸借について、敷金の額は説明したが、精算方法を説明しない場合、宅建業法に違反しない。×
611-41-4建物の貸借について、「敷金精算に関する事項」が定まっていない場合には、その旨を説明しなければならない。
709-38-3建物の貸借について、「敷金精算に関する事項」につき貸主の意思が不明確だったため、近隣類似建物の例を説明しても、宅建業法に違反しない。×
808-35-3建物の貸借について、「敷金精算に関する事項」は、説明事項である。

3 正しい

実物不動産(リアルな宅地や建物)の売買と信託受益権の売買をまったく同じに扱うことはできません。

実物不動産の売買に関しては、宅建業者はプロです。プロである宅建業者に対しては、重要事項説明書を交付すれば、それで十分。説明の必要はないものとされています(宅建業法35条6項)。
これに対して、信託受益権の売買には、宅建業法以外に金融商品取引法も絡んできます。宅建業者だからといって、必ずしもプロといえない部分もあります。そこで、相手方が宅建業者である場合も、重要事項説明書の説明が要求されています。この説明を省略できるのは、以下の場合に限られます(同条3項、規則16条の4の4)。

  1. 金融商品取引法に規定する特定投資家(プロ投資家)が売買の相手方
  2. 過去1年以内に書面を交付して説明
  3. 金融商品取引法の目論見書を交付
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相手方が宅建業者である場合(宅建業法[11]1(4))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-38-ウ宅地建物取引士は、重要事項説明書を交付するに当たり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。
2R02-44-3自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
330-35-2宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。×
430-39-1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
525-29-3業者間取引では、35条書面に修繕積立金の滞納について記載しなくてもよい。×
625-30-1業者間取引でも重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。×
719-40-2業者間取引で、売主の承諾がある場合、35条書面・37条書面の交付を省略できる。×
819-40-3業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面の交付は省略可能、37条書面の交付は省略不可。×
918-35-1買主が宅建業者である場合、35条書面を交付しなくても、宅建業法に違反しない。×
1016-40-135条書面の交付義務は、業者間取引にも適用される。
1106-44-3業者間取引では、35条書面に造成工事完了時の宅地の形状・構造を記載すれば、宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなくてもよい。×
1205-44-1業者間取引では、35条書面を交付しなくても、宅建業法に違反しない。×
1304-42-1業者間取引では、35条書面の交付は省略できるが、37条書面の交付は省略できない。×
1401-44-3業者間取引では、35条書面の交付を省略しても、宅建業法に違反しない。×
説明事項(信託受益権)(宅建業法[11]2(6))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]宅地建物取引業者Aが建物に係る信託(Aが委託者となるものとする。)の受益権を販売する。
1R02-44-3自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
220-36-アAは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、宅建士でない従業員に説明をさせた。×
320-36-イAは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Cに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。
420-36-ウAは、買主Dが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。
520-36-エAは、当該信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Eに対しその説明を省略した。×

4 誤り

区分所有建物の売買に関し、「計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額」が重要事項とされています(宅建業法35条1項6号、規則16条の2第6号)。

維持修繕費用の積立てを行う旨の規約

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区分所有建物の説明事項(維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)・積み立てられている額)(宅建業法[11]2(4)⑥)
 年-問-肢内容正誤
1R02-44-4区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。×
229-41-4中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
325-29-3修繕積立金額→説明必要、滞納があること→不要。×
422-36-1維持修繕積立金→説明必要、維持修繕実施状況の記録内容→不要。×
520-37-3積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
616-37-1積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
715-45-4修繕積立金の滞納額を説明しなくても、宅建業法に違反しない。×
802-45-2計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、案も定まっていないときは、説明の必要はない。

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【宅建過去問】(令和02年問44)重要事項説明書(35条書面)” に対して4件のコメントがあります。

  1. ムライ より:

    いつもお世話になっております。
    肢1について、仮にこれが昭和57年6月1日以降に着工された建物の場合だとすると、
    説明などは不要になるのでしょうか。
    それとも「昭和57年6月1日以降に着工された建物」だという事の説明が必須になるのでしょうか?
    教えて頂けますと幸いです。

    1. 家坂 圭一 より:

      ムライ様

      ご質問ありがとうございます。
      重要事項とされるのは、
      「昭和56年5月31日以前に着工された建物につき、耐震診断を受けたものであるときには、その内容」
      です。
      昭和56年6月1日以降に着工された建物であれば、何も説明する必要がありません。
      この点に関する過去問として、以下の2問を紹介します。解いてみてください。
      (見出しをクリックすると、正解・解説にリンクしています。)

      ■平成23年問32肢2
      昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。

      ■平成19年問35肢3
      平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において、当該建物が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を買主に説明しなければならない。

      1. ムライ より:

        ありがとうございます!!!

        1. 家坂 圭一 より:

          どういたしまして。
          本試験も近付いて来ました。体に気を付けて頑張りましょう!

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