【宅建過去問】(令和02年12月問32)重要事項説明書(35条書面)(個数問題)


宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  • ア 宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
  • イ 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。
  • ウ 宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。
  • エ 宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第1項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:4

ア 正しい

急傾斜崩壊区域内において、水の放流や停滞・工作物の設置・立木竹の伐採・土石の採取や集積をする場合には、知事の許可を得る必要があります(急傾斜地法7条1項)。
この制限の概要は、建物の貸借以外の契約に関して、重要事項とされています(宅建業法35条1項2号、令3条1項23号、2項、3項)。

※建物貸借の場合、借主は、そもそも規制されているような行為をする権限がありません。したがって、重要事項としての説明も不要です。つまり、建物の「建蔽率」や「容積率」と同じ扱いです。

■類似過去問
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説明事項(法令に基づく制限)(宅建業法[11]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-32-ア
宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
2R02s-32-ウ
宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。
3R02s-42-1
地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項により指定された歴史的風致形成建造物である建物の売買の媒介を行う場合、その増築をするときは市町村長への届出が必要である旨を説明しなくてもよい。×
4R01-41-3
建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
×
528-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
627-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
727-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
827-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第61条に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
926-34-2
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×
1025-33-3マンションの貸借では、容積率・建蔽率の説明が必要。×
1122-35-1建物の売買では、建蔽率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
1222-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
1321-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1417-38-2マンションの貸借では、容積率・建蔽率の制限内容を説明しなければならない。×
1515-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1615-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1713-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1810-41-1建物の貸借では、建蔽率・容積率の説明が必要。×
1908-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
2007-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。
急傾斜地法(法令制限[なし])
 年-問-肢内容正誤
1R02s-32-ア
宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
222-36-3
宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
320-25-4
急傾斜地崩壊危険区域内において、土砂の集積を行おうとする者は、知事の許可を受けなければならない。

414-25-4
急傾斜地崩壊危険区域内において、水を放流し、又は停滞させる等の行為をしようとする者は、知事の許可を受けなければならない。

511-25-3
急傾斜地崩壊危険区域内において、工作物の設置を行おうとする者は、市町村長の許可を受けなければならない。
×
610-25-3
急傾斜地とは、傾斜度が30度以上である土地をいう。

イ 正しい

土砂災害警戒区域内にある旨のように「災害の危険性がある物件」に関する情報(表の⑥~⑨)は、取引の種類を問わず、重要事項とされています(宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第2号)。

■類似過去問
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説明事項(土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨)(宅建業法[11]2(2)⑦)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-32-イ建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。
222-35-2宅地の売買の媒介→必要、建物の貸借の媒介→不要。×
318-33-1建物の貸借の媒介→必要。
416-37-2制限説明すれば、区域内にある旨の説明は不要。×

ウ 正しい

重要文化財を有償で譲渡する場合、まずは国に対して売渡しの申し出をする必要があります。国が買い取らないという場合に限って、所有者の意思による譲渡が認められるわけです(文化財保護法46条1項、5項)。
この制限の概要は、宅地又は建物の売買契約に関して、重要事項とされています(宅建業法35条1項2号、令3条1項28号、2項、3項)。

※「譲渡」をする権限は、そもそも宅地や建物の所有者にしかありません。借主には権限がないのですから、貸借の場合には、説明の必要がないわけです。

■類似過去問
内容を見る
説明事項(法令に基づく制限)(宅建業法[11]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-32-ア
宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
2R02s-32-ウ
宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。
3R02s-42-1
地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項により指定された歴史的風致形成建造物である建物の売買の媒介を行う場合、その増築をするときは市町村長への届出が必要である旨を説明しなくてもよい。×
4R01-41-3
建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
×
528-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
627-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
727-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
827-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第61条に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
926-34-2
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×
1025-33-3マンションの貸借では、容積率・建蔽率の説明が必要。×
1122-35-1建物の売買では、建蔽率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
1222-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
1321-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1417-38-2マンションの貸借では、容積率・建蔽率の制限内容を説明しなければならない。×
1515-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1615-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1713-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1810-41-1建物の貸借では、建蔽率・容積率の説明が必要。×
1908-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
2007-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。

エ 正しい

津波防護施設とは、防潮堤や水門のように津波の被害を防止・軽減するための施設のことをいいます(津波防災地域づくり法2条10項)。このような施設が存在する区域内で勝手な工事をされたのでは、いざというときに津波防護の目的を達成できなくなるかも知れません。
そこで、津波防護施設区域内において以下の工事をする場合には、津波防護施設管理者(知事又は市町村長)の許可を受ける必要があるものとしました(同法23条1項)。

  1. 津波防護施設以外の施設・工作物の新築・改築
  2. 土地の掘削・盛土・切土

この制限の概要は、建物の貸借以外の契約に関して、重要事項とされています(宅建業法35条1項2号、令3条1項20号の2、2項、3項)。

※建物貸借の場合、借主は、そもそも規制されているような行為をする権限がありません。したがって、重要事項としての説明も不要です。つまり、建物の「建蔽率」や「容積率」と同じ扱いです。

※言葉は似ていますが、「津波災害警戒区域」は別物です。「津波災害警戒区域内にある旨」は「災害の危険性がある物件」に関する情報ですから、取引の種類を問わず、重要事項とされています(肢イの表参照)。

■類似過去問
内容を見る
津波防護施設区域
 年-問-肢内容正誤
1R02s-32-エ宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第1項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
229-22-1津波防災地域づくりに関する法律によれば、津波防護施設区域内において土地の掘削をしようとする者は、一定の場合を除き、津波防護施設管理者の許可を受けなければならない。
326-34-2建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第1項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。×

まとめ

正しいものはア~エの全て(四つ)です。正解は、肢4。


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【宅建過去問】(令和02年12月問32)重要事項説明書(35条書面)(個数問題)” に対して1件のコメントがあります。

  1. 徳水 喬 より:

    3番も正しいとは思いませんでした。

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