【宅建過去問】(令和02年12月問42)重要事項説明書(35条書面)


宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項により指定された歴史的風致形成建造物である建物の売買の媒介を行う場合、その増築をするときは市町村長への届出が必要である旨を説明しなくてもよい。
  2. 既存の建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の建築確認済証がなくなっているときは、その旨を説明すればよい。
  3. 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容を説明しなければならない。
  4. 建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について、説明しなければならない。

正解:1

1 誤り

歴史的風致形成建造物の増築、改築、移転又は除却をしようとする者は、事前に市町村長に届け出る必要があります(歴史まちづくり法15条1項本文)。また、歴史的風致維持向上地区計画の区域内において、土地の区画形質の変更、建築物等の新築、改築又は増築をしようとする場合にも、市町村長への事前届出が要求されます(同法33条1項)
これらの制限の概要は、建物の貸借以外の契約に関して、重要事項とされています(宅建業法35条1項2号、令3条1項12号の5、2項、3項)。

※建物貸借の場合、借主は、そもそも規制されているような行為をする権限がありません。したがって、重要事項としての説明も不要です。つまり、建物の「建蔽率」や「容積率」と同じ扱いです。

■類似過去問
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説明事項(法令に基づく制限)(宅建業法[11]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-32-ア
宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
2R02s-32-ウ
宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。
3R02s-42-1
地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項により指定された歴史的風致形成建造物である建物の売買の媒介を行う場合、その増築をするときは市町村長への届出が必要である旨を説明しなくてもよい。×
4R01-41-3
建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
×
528-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
627-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
727-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
827-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第61条に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
926-34-2
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×
1025-33-3マンションの貸借では、容積率・建蔽率の説明が必要。×
1122-35-1建物の売買では、建蔽率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
1222-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
1321-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1417-38-2マンションの貸借では、容積率・建蔽率の制限内容を説明しなければならない。×
1515-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1615-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1713-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1810-41-1建物の貸借では、建蔽率・容積率の説明が必要。×
1908-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
2007-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。

2 正しい

既存の建物の売買に関しては、「設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況」が重要事項とされています(下表の⑭。宅建業法35条1項6号の2ロ、規則16条の2の3)。
重要事項とされているのは、「書類の保存の状況」です。「建築確認済証がなくなっているとき」は、「保存の状況=無」と説明すればOKです。

■類似過去問
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説明事項(書類の保存の状況)(宅建業法[11]2(2)⑭)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-42-2既存の建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の建築確認済証がなくなっているときは、その旨を説明すればよい。
2R01-28-2[宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合]当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。
×
3R01-39-1既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。
×
430-27-2宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、甲住宅について、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況及びそれぞれの書類に記載されている内容について説明しなければならない。
×

3 正しい

区分所有建物の売買に関しては、「維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」が重要事項とされています(下表の⑨。宅建業法35条1項6号、規則16条の2第9号)。

■類似過去問
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区分所有建物の説明事項(維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容)(宅建業法[11]2(4)⑨)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-42-3区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容を説明しなければならない。
222-36-1維持修繕積立金→説明必要、維持修繕実施状況の記録内容→不要。×
314-37-3修繕の実施状況について、マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨説明し、実施状況については説明しなかった。

4 正しい

建物の貸借に関しては、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」が重要事項とされています(下表の①。宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第7号)。

■類似過去問
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貸借の説明事項(台所・浴室・便所など設備の整備状況)(宅建業法[11]2(5)①)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-42-4建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について、説明しなければならない。
230-39-3宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について重要事項として説明しなければならない。
318-33-3建物貸借の場合、説明義務あり。
416-38-2事業用建物貸借の場合も、居住用建物同様に、説明義務あり。
511-41-2区分建物の貸借の場合、説明義務あり。

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