【宅建過去問】(令和03年問01)敷金・同時履行(判決文の読取り問題)


次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
(判決文)
賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく、したがって、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除(解約)による場合であっても異なるところはないと解すべきである。

  1. 賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。
  2. 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。
  3. 賃貸借における敷金は、賃貸借の終了時点までに生じた債権を担保するものであって、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することはできない。
  4. 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合する。

正解:1

はじめに

判決文の内容

判決文の問題というだけで苦手意識を持つ受験生がいます。しかし、今回の判決文は、繰り返し出題されている有名な判例(最判昭49.09.02)です。同時履行の抗弁権と賃貸借契約の2箇所で勉強しているはず!
判決文の内容を簡単にまとめると、以下のようになります。

  1. 賃借人の家屋明渡後に、賃貸人が敷金残額を返還すればよい。
  2. 家屋明渡債務と敷金返還債務は、同時履行の関係に立つものではない。

敷金契約の性質

今回の引用部分には含まれていませんが、同じ判決で敷金契約の性質を以下のようにまとめています。

  1. 賃貸借契約に付随する別個の契約
  2. 明渡義務履行までの全債権を担保
  3. 残額があれば返還義務

1 正しい

「賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つ」の部分は、判決文と一致しています。
では、敷金返還請求権を被担保債権として、留置権を主張することができるでしょうか。
賃借人が賃貸人に対して留置権を主張することができるのは、家屋を留置(=明渡しを拒む)することで、賃貸人に対して、被担保債権の履行を促すことができるケースに限られます。
例えば、賃借人が必要費を支出したにもかかわらず、賃貸人がそれを償還しなかったとしましょう。賃貸借契約が終了しても、賃借人は、費用償還請求権を被担保債権として留置権を行使し、家屋の明渡しを拒否することができます。そのことにより、賃貸人に対して、必要費を償還するように促すわけです。

賃借人の敷金返還請求権については、全く話が違います。
この権利は、賃借人が家屋を明け渡したときに発生するわけです。家屋を留置した状態で、「敷金を返してくれるまで、明渡しはしない。」と言っても、その主張は通用しません。言い換えれば、家屋につき留置権を取得する余地(=可能性)はないわけです。

■類似過去問
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敷金契約の性質(民法[26]8(1)②)
 年-問-肢内容正誤
113-09-1賃貸借契約期間中でも、貸主の返済能力に客観的な不安が生じた場合は、借主は、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。×
213-09-4貸主は、借主の、賃貸借契約終了時までの未払賃料と契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額の双方を、敷金から控除できる。
310-03-1賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。×
410-03-4敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。×
506-10-2借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。×
留置権(民法[14]1(1))
 年-問-肢内容正誤
目的物
121-05-3留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。×
内容
125-04-1賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、建物を留置できる。×
225-04-2不動産が二重売買され、第2買主が所有権移転登記を備えたため、第1買主が所有権を取得できなくなった場合、第1買主は、損害賠償を受けるまで不動産を留置できる。×
325-04-3建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで建物を留置できる。×
425-04-4建物賃借人が必要費を支出した場合、建物所有者ではない第三者所有の敷地を留置できない。
521-05-4留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。×
619-07-2建物の賃借人が造作買取代金債権を有している場合、弁済を受けるまで、建物を留置できる。×
717-05-4不動産に留置権を有する者は、目的物が金銭債権に転じた場合には、当該金銭に物上代位することができる。×
809-03-1建物の賃借人が、賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。
909-03-2建物の賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された後に、賃借人が建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき建物の返還を拒否できる。×
1009-03-3賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、当該建物に引き続き居住したとき、それによる利益(賃料相当額)は返還しなければならない。
1109-03-4建物の賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、さらに当該建物の修繕のため必要費を支出したとき、その必要費のためにも留置権を行使できる。
1203-07-1不動産を目的とする担保物権の中には、登記なくして第三者に対抗することができるものもある。

2 誤り

「1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にある」という表現は、2つの債務の間に同時履行の関係を認める場合の言い回しです。判決文は、「家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではない」とするのですから、この表現は不適切です。
また、「敷金契約は賃貸借契約に付随する別個の契約」という観点(「はじめに」の表参照。)からも、この表現が誤りであることが分かります。

※「双務契約」とは、当事者双方が互いに対価的関係に立つ債務を負う契約のことをいいます。例えば、売買契約が典型例です。売主の目的物引渡債務と買主の代金支払債務は対価的債務の関係にあり、同時履行の関係に立ちます。

■類似過去問
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敷金契約の性質(民法[26]8(1)②)
 年-問-肢内容正誤
113-09-1賃貸借契約期間中でも、貸主の返済能力に客観的な不安が生じた場合は、借主は、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。×
213-09-4貸主は、借主の、賃貸借契約終了時までの未払賃料と契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額の双方を、敷金から控除できる。
310-03-1賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。×
410-03-4敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。×
506-10-2借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。×
同時履行の抗弁権:敷金に関連する債務([22]2(3)①)
同時履行の抗弁権:敷金に関連する債務([26]8(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02-04-3賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。
227-08-アマンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立つ 。×
315-11-1賃貸借契約が終了した場合、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず、借主の建物明渡しは貸主から敷金の返還された後に行えばよい。×
413-09-3賃貸借契約が終了した場合、建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり、借主は、敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。×

3 誤り

(「はじめに」参照。)
敷金は、賃借人が明渡義務を履行するまでの全債権を担保します。「賃貸借の終了時点までに生じた債権」しか担保しないわけではありません。
したがって、賃貸人は、家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除し、その残額を返還することになります。

■類似過去問
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敷金契約の性質(民法[26]8(1)②)
 年-問-肢内容正誤
113-09-1賃貸借契約期間中でも、貸主の返済能力に客観的な不安が生じた場合は、借主は、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。×
213-09-4貸主は、借主の、賃貸借契約終了時までの未払賃料と契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額の双方を、敷金から控除できる。
310-03-1賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。×
410-03-4敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。×
506-10-2借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。×

4 誤り

(「はじめに」参照。)
「家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質」とする点は、正しい記述です。
しかし、その性質から考えると、賃貸人の敷金返還債務は、賃借人が家屋を明け渡したときに発生することになります。「賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定」することはできません。

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敷金契約の性質(民法[26]8(1)②)
 年-問-肢内容正誤
113-09-1賃貸借契約期間中でも、貸主の返済能力に客観的な不安が生じた場合は、借主は、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。×
213-09-4貸主は、借主の、賃貸借契約終了時までの未払賃料と契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額の双方を、敷金から控除できる。
310-03-1賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。×
410-03-4敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。×
506-10-2借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。×
同時履行の抗弁権:敷金に関連する債務([22]2(3)①)
同時履行の抗弁権:敷金に関連する債務([26]8(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02-04-3賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。
227-08-アマンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立つ 。×
315-11-1賃貸借契約が終了した場合、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず、借主の建物明渡しは貸主から敷金の返還された後に行えばよい。×
413-09-3賃貸借契約が終了した場合、建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり、借主は、敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。×

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【宅建過去問】(令和03年問01)敷金・同時履行(判決文の読取り問題)” に対して1件のコメントがあります。

  1. 野沢宗雄 より:

    正しいモノを答えさせるタイプの出題は、私の知る限りはじめてです。

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