Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件契約について期間の定めをしなかった場合、ＡはＢに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から３月を経過することによって終了する。
2. 甲建物がＢに引き渡された後、甲建物の所有権がＡからＣに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、ＢのＡに対する未払賃料債務に充当され、残額がＣに承継される。
3. 甲建物が適法にＢからＤに転貸されている場合、ＡがＤに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から３月を経過することによって終了する。
4. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を５年、契約の更新がない旨を定めた場合、Ａは、期間満了の１年前から６月前までの間に、Ｂに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。

正解：2

設定の確認

1 誤り

期間の定めのない建物賃貸借において、賃貸人が、正当事由を備えて、解約の申入れをした場合、申入れの日から６か月を経過したときに契約が終了します（借地借家法27条１項、28条）。
本肢は、「３月」（＝３か月）とする点が誤りです。

■参照項目&類似過去問

2 正しい

賃借人Ｂは甲建物の引渡しを受けているのですから、Ｂの賃借権は、対抗要件を備えています（借地借家法31条）。この場合、Ａが甲建物をＣに譲渡すれば、賃貸人たる地位も、ＡからＣに移転します（民法605条の２第１項）。
また、賃貸人たる地位が譲受人に移転したときは、敷金の返還に関する債務は、譲受人が承継します（同条４項）。その際、Ａが賃貸人であった間に未払賃料が発生しているのであれば、それについて敷金が充当されます。Ｃが承継するのは、未払賃料を差し引いた残額ということになります。

■参照項目&類似過去問

3 誤り

建物の転貸借がされている場合、建物の賃貸借が期間満了又は解約申入れによって終了するときは、建物の賃貸人Ａは、建物の転借人Ｄにその旨の通知をしなければ、その終了をＤに対抗することができません（借地借家法34条１項）。この通知をしたときは、通知の日から６か月経過時に転貸借が終了します（同条２項）。
本肢は、「３月」（=３か月）とする点が誤りです。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

定期建物賃貸借契約で、契約期間が１年以上である場合、建物の賃貸人は、期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対して、契約が終了する旨の通知をしなければなりません。通知をしなかった場合、賃貸人は、契約の終了を賃借人に対抗することができなくなります（借地借家法38条６項本文）。
通知期間の経過後であっても、賃貸人が賃借人に終了の通知をすれば、その日から６か月後に契約は終了します（同項ただし書き）。

本肢は、「契約を更新したものとみなされる」とする点が誤りです。定期建物賃貸借である以上、そもそも更新ということはありえません。

■参照項目&類似過去問

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