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所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 譲渡所得の特別控除額（50万円）は、譲渡益のうち、まず、資産の取得の日以後５年以内にされた譲渡による所得で政令で定めるものに該当しないものに係る部分の金額から控除し、なお控除しきれない特別控除額がある場合には、それ以外の譲渡による所得に係る部分の金額から控除する。
2. 譲渡所得の金額の計算上、資産の譲渡に係る総収入金額から控除する資産の取得費には、その資産の取得時に支出した購入代金や購入手数料の金額は含まれるが、その資産の取得後に支出した設備費及び改良費の額は含まれない。
3. 建物の全部の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額が、その土地の価額の10分の５に相当する金額を超えるときは、不動産所得として課税される。
4. 居住者がその取得の日以後５年以内に固定資産を譲渡した場合には、譲渡益から譲渡所得の特別控除額（50万円）を控除した後の譲渡所得の金額の２分の１に相当する金額が課税標準とされる。

正解：1

はじめに

譲渡所得への課税方法には、総合課税と分離課税という２つのものがあります。このうち原則は総合課税です。しかし、宅建試験で問われるのは、分離課税に関するものが大半です。なぜなら、土地や建物の譲渡所得については、分離課税方式がとられているからです。

	課税方法	対象	控除
総合課税	他の所得と合算して課税	土地建物等以外の譲渡所得	特別控除（50万円）
分離課税	特定の取引を他の所得と 合算せず別途課税	土地建物等の譲渡所得	居住用財産の 譲渡（3,000万円控除） 収用等による譲渡（5,000万円控除）

それにもかかわらず、土地建物以外に関する所得税について出題されることがあります。過去問では、平成20年問26と平成17年問26の２問です。今回の問題は、この２問をミックスしただけのものです。とはいえ、ここまで古く、宅建の本筋から外れた知識をフォローしている受験生は少ないでしょう。解けなくても、全く問題はありません。

1 正しい

「特別控除額（50万円）」という記述から、総合課税方式に関する出題であることが分かります。
譲渡所得は、所有期間が５年を超えているかどうか、を基準に長期譲渡所得と短期譲渡所得とに分けられます（所得税法33条３項）。
本肢のうち、「資産の取得の日以後５年以内にされた譲渡による所得」というのが短期譲渡所得です。ということは、「それ以外の譲渡による所得」が長期譲渡所得を意味することになります。

	土地建物	土地建物以外
長期譲渡所得	譲渡年の１月１日時点で、所有期間が５年超	譲渡日までの所有期間が５年超
短期譲渡所得	譲渡年の１月１日時点で、所有期間が５年以下	譲渡日までの所有期間が５年以内

特別控除額は、まず、短期譲渡所得から控除（差し引くこと）します。それでも控除しきれなければ、長期譲渡所得から控除します（同条５項）。

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2 誤り

譲渡所得は、譲渡所得＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）、として計算します。
取得費には、その資産の取得時に支出した購入代金や購入手数料だけでなく、資産の取得後に支出した設備費や改良費の額も含まれます（所得税法38条１項）。例えば、建物の取得後にリフォームをした場合、リフォームの費用を取得費として差し引くことが可能です。

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3 誤り

不動産所得とは、不動産等の貸付けによる所得のことをいいます。ただし、事業所得又は譲渡所得に該当するものは除かれます（所得税法26条１項）。

原則	不動産等の貸付けによる所得
例外	事業所得又は譲渡所得に該当するもの

譲渡所得というのは、以下のものです（同法33条１項、２項、令79条１項）。本肢のケースは、例外１に当たるため、譲渡所得に該当します。逆にいえば、不動産所得には、該当しません。

原則	資産の譲渡による所得
例外１	他人に土地を長期間使用させる行為 例）権利金の額が、土地の価額の5/10を超える場合
例外２	営利を目的として継続的に行われる資産の譲渡による所得 →事業所得

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4 誤り

「居住者が…固定資産を譲渡」という表現から、この固定資産は「土地」であることが分かります（所得税法２条１項18号）。そして、土地の譲渡所得に関しては、分離課税方式で課税されます（「はじめに」の表参照。）
だとすると、総合課税の場合の「特別控除額（50万円）」は、無関係です。また、「譲渡所得の金額の２分の１に相当する金額が課税標準」という計算方法も使われていません。

※本肢は、長期譲渡所得に関する総合課税の場合のルールです（所得税法22条２項２号）。したがって、「取得の日以後５年以内に固定資産を譲渡」の部分も誤っています。

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