【宅建過去問】(令和03年10月問36)重要事項説明書(35条書面)

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、同法の規定に少なくとも説明しなければならない事項として掲げられていないものはどれか。

  1. 建物の貸借の媒介を行う場合における、「都市計画法第29条第1項の規定に基づく制限」
  2. 建物の貸借の媒介を行う場合における、「当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容」
  3. 建物の貸借の媒介を行う場合における、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」
  4. 宅地の貸借の媒介を行う場合における、「敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」

正解:1

「問題文」の確認

問題文にある「少なくとも説明しなければならない事項」という表現に悩んだ受験生がいます。しかし、この部分に特別な意味はありません。
そもそも、重要事項というのは、「少なくとも説明しなければならない事項」なのです。簡単にいえば、「少なくとも説明しなければならない事項」=「重要事項」ということです。
宅建業法でも、「…少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面…を交付して説明をさせなければならない。」と表現しています(同法35条1項)。

1 掲げられていない

■法令に基づく制限の概要

「法令に基づく制限の概要」から、過去に20回以上の出題があります。しかし、ここでいう「法令」は、全部で60以上もあるのです!全部覚えるのは、相当困難ですし、非効率的です。

しかし、その出題の中にも、今回のように「ちょっとした工夫」で解けるものもあります。
ここでは、その「工夫」についてお話しましょう。

■建物の貸借に関する重要事項

「都市計画法第29条第1項の規定に基づく制限」というのは、一定の開発行為を行う場合には開発許可が必要になるという制限のことです。
宅地・建物の売買宅地の貸借に関しては、「開発許可に関する制限」が重要事項とされています(宅建業法35条1項2号、令3条1項1号、2項)。しかし、本肢は、建物の貸借に関するものです。この場合、開発許可の制限について説明をする必要はありません(同令3条3項)。建物の賃借人には開発行為をする権限がありません。開発許可に関する情報をきいても、何の役にも立たないのです。

■ちょっとした工夫で解く方法
(1)建蔽率・容積率(建築基準法)に関する知識を応用する。

都市計画法の開発許可が出題されるのは初めてですが、建築基準法に関するヒッカケは頻出です。建蔽率や容積率の情報をきいても、建物の賃借人には、その建物を建て替える権限がないのです。これと同じように考えれば、正解にたどり着くことができたのではないでしょうか。

(2)「建物」の「貸借」に適用される「法令に基づく制限」が少ないことから考える。

法令に基づく制限のうち、建物の貸借に適用されるものは以下の3つしかありません。この中に都市計画法が「ない」ことを覚えていれば、本肢は正解可能でした。

  1. 新住宅市街地開発法32条1項
  2. 新都市基盤整備法51条1項
  3. 流通業務市街地の整備に関する法律38条1項
(3)消去法に頼る。

本肢をいったんスルーして、他の選択肢を先に検討する方法もあります。肢2・3・4が頻出論点なので、消去法でも答えを出すことができました。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
取引物件に関する重要事項(②法令に基づく制限)(宅建業法[11]2(2)②)
年-問-肢内容正誤
1R03-36-1建物の貸借の媒介を行う場合における、「都市計画法第29条第1項の規定に基づく制限」は、宅地建物取引業法第35条に基づき説明しなければならない事項として掲げられている。
×
2R02s-32-ア
宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
3R02s-32-ウ
宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。
4R02s-32-エ
宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第1項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
5R02s-42-1
地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項により指定された歴史的風致形成建造物である建物の売買の媒介を行う場合、その増築をするときは市町村長への届出が必要である旨を説明しなくてもよい。×
6R01-41-3
建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
×
7H28-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第4条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第5条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。
8H27-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
9H27-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
10H27-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第61条に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
11H26-34-2
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×
12H25-33-3宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建蔽率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。
×
13H22-35-1建物の売買の媒介の場合は、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときはその概要を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
14H22-36-3宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。
×
15H21-33-1建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、宅地建物取引業者は、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
16H17-38-2宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建蔽率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。×
17H15-36-2売買契約の対象となる宅地が、建築基準法に基づき、地方公共団体が条例で指定した災害危険区域内にある場合、宅地建物取引業者は、条例で定められている制限に関する事項の概要を説明しなければならない。
18H15-36-4売買契約の対象となる宅地が、土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地建物取引業者は、当該宅地の形質の変更を行おうとするときは、原則として、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
19H13-37-2宅地建物取引業者Aは、Bから住宅用地の購入について依頼を受け媒介契約を締結していたところ、古い空き家が建った土地(甲地)を見つけ、甲地の所有者とBとの売買契約を締結させようとしている。甲地が都市計画法による第二種低層住居専用地域に指定されている場合で、その制限について宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明をするとき、Aは、Bに対して、低層の住宅が建築できることを告げれば足りる。
×
20H10-41-1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について建築基準法に基づき容積率又は建蔽率に関する制限があるときは、その概要について説明しなければならない。
×
21H08-35-1宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借の媒介をする場合、用途地域内における建築物の用途制限に関する事項の概要を重要事項として説明しなければならない。×
22H07-47-1宅地建物取引業者Aは土地区画整理組合Bの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地(造成工事完了済み)についてCに売買の媒介をすることとした。Aが仮換地指定後の宅地の売買の媒介を行う場合でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、Aは、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明において、Cに土地区画整理法第117条の2の規定に基づく住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。

2 掲げられている

(肢1の表⑩参照。)
建物の売買・貸借、どちらの場合でも、「石綿の使用の調査結果が記録されているときは、その内容」が重要事項に掲げられています(宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第4号)。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
取引物件に関する重要事項(⑩石綿の使用の調査結果が記録されているときは、その内容)(宅建業法[11]2(2)⑩)
年-問-肢内容正誤
1R04-34-3宅地建物取引業者が建物の売買の媒介をする際、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を説明しなければならない。
2R03-36-2建物の貸借の媒介を行う場合における、「当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容」は、宅地建物取引業法第35条に基づき説明しなければならない事項として掲げられている。
3R02-31-2建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているか照会を行ったにもかかわらず、その存在の有無が分からないときは、宅地建物取引業者自らが石綿の使用の有無の調査を実施し、その結果を説明しなければならない。×
4R01-28-3建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。×
5H24-30-3建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その旨について説明しなければならないが、当該記録の内容までを説明する必要はない。
×
6H21-33-2建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、宅地建物取引業者は、自ら石綿の使用の有無の調査を行った上で、その結果の内容を説明しなければならない。
×
7H19-35-1建物の貸借の媒介において、当該建物について石綿が使用されていない旨の調査結果が記録されているときは、その旨を借主に説明しなくてもよい。
×

3 掲げられている

建物の貸借の場合、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」が重要事項に掲げられています(表の①。宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第7号)。

■参照項目&類似過去問
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貸借の重要事項(①台所・浴室・便所など設備の整備状況)(宅建業法[11]2(5)①)
年-問-肢内容正誤
1R03-36-3建物の貸借の媒介を行う場合における、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」は、宅地建物取引業法第35条に基づき説明しなければならない事項として掲げられている。
2R02s-42-4建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について、説明しなければならない。
3H30-39-3宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について重要事項として説明しなければならない。
4H18-33-3宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況を重要事項として説明しなければならない。
5H16-38-2事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。
6H11-41-2区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、重要事項として、台所、浴室、便所その他の当該区分所有建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。

4 掲げられている

宅地・建物の貸借の場合、「契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」が重要事項に掲げられています(肢3の表の⑤。宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第11号)。

■参照項目&類似過去問
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貸借の重要事項(⑤敷金など契約終了時に精算する金銭の精算に関する事項)(宅建業法[11]2(5)⑤)
年-問-肢内容正誤
1R03-36-4宅地の貸借の媒介を行う場合における、「敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」は、宅地建物取引業法第35条に基づき説明しなければならない事項として掲げられている。
2R02-44-2貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
3H21-33-4建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければならない。
4H18-33-4宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を重要事項として説明しなければならない。
×
5H17-38-4マンションの一室の貸借の媒介を行う場合、敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。
×
6H13-36-2宅地建物取引業者が、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、敷金の額については説明したが、その敷金をどのように精算するかについては説明しなかった。×
7H11-41-4区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、貸借契約終了時における敷金その他の金銭の精算に関する事項が定まっていない場合には、その旨を説明しなければならない。
8H09-38-3宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約の締結を媒介した。AがCに対して重要事項の説明を行う場合に、契約終了時における敷金の精算に関する事項についてのBの意思が明確でなかったため、Aは、止むを得ず代替の措置として、当該建物の近隣にある類似建物についての精算の例をCに説明するにとどめた。
×
9H08-35-3区分所有建物の貸借の媒介をする場合、敷金その他契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項を重要事項として説明しなければならない。

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