【宅建過去問】(令和03年10月問38)一般媒介契約(個数問題)

宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者BからB所有の建物の売却を依頼され、Bと一般媒介契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

  • ア 本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。
  • イ 当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。
  • ウ Aは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。
  • エ 本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:4

設定の確認

はじめに

■依頼者が宅建業者である点

媒介契約に関する規制については、依頼者が宅建業者である場合でも、何ら特別扱いはありません。これは、過去に10回以上も出題された重要論点。しかし、幸か不幸か、この論点は、一切出てきません。謎設定です。

■一般媒介契約である点

本問の媒介契約が一般媒介契約である点を見逃すと、遠回りすることになります。媒介契約全体のルールなのか、専任媒介契約限定のルールなのか。次の表を使って、しっかり整理しておきましょう。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約

ア 違反しない

(「はじめに」の表参照。)
媒介契約の期間が制限されるのは、専任媒介契約に限られます(宅建業法34条の2第3項)。
本問の媒介契約は一般媒介契約ですから、有効期限を6か月と定めようが、3か月と定めようが、宅建業法の規定に違反することはありません。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
専任媒介契約(有効期間)(宅建業法[10]4(1))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R04-31-3
Aが、Bとの間で締結した専任媒介契約については、Bからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から3か月を超える内容に定めることができる。×
2R04-42-3
Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した場合、本件媒介契約の有効期間について、あらかじめBからの書面による申出があるときは、3か月を超える期間を定めることができる。×
3R01-31-イ
AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。×
4H29-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
5H26-32-ウAがBとの間で有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。
×
6H22-33-2Aは、Bとの間で有効期間を2月とする専任媒介契約を締結した場合、Bの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
×
7H17-36-アBの申出により、契約の有効期間を6月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。
×
8H14-34-3専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、3月より長い期間を定めたときは、その期間は3月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から3月を超えない範囲で更新してもよい。
9H12-37-2Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Aは、Bの申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月(専属専任媒介契約にあっては、1月)となる。
×
10H08-48-1AB間において専任媒介契約を締結した場合において、「有効期間は1年とする」旨の特約は無効であり、有効期間の定めのない契約とみなされる。
×
11H06-47-3Aが宅地建物取引業者でないBからその所有地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約を締結しようとしている。Aは、Bとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、2月とすることはできるが、100日とすることはできない。
12H04-39-3この媒介契約が専任媒介契約であるときは、その有効期間は3月を超えることができないが、有効期間が満了して、Bの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。
×
13H03-44-2当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、契約の有効期間を6月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、3月とされる。
一般媒介契約の場合
1R03-38-アAがBと一般媒介契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。
2R03-38-エAがBと一般媒介契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
3H22-33-3Aは、Bとの間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結する際、Bから媒介契約の有効期間を6月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において3月を超える有効期間を定めてはならない。×

イ 違反しない

(「はじめに」の表参照。)

■申込みに関する報告

買受けの申込みがあったときは、Aは、遅滞なく、その旨をBに報告する義務を負います(宅建業法34条の2第8項)。この義務は、専任媒介契約と一般媒介契約に共通のものです。
しかし、本肢では、「当該物件に係る買受けの申込みはなかった」というのですから、この義務について検討する必要はありません。

■業務処理の報告義務

申込みの有無にかかわらず、宅建業者が依頼者に業務処理の報告義務を負うのは、専任媒介契約を締結した場合に限られます。そのペースは、2週間に1回以上(専属専任媒介契約では1週間に1回以上)です(宅建業法34条の2第9項)。
本問の媒介契約は一般媒介契約ですから、そもそも報告義務自体がありません。それにもかかわらず、「14日に1回以上の頻度」で報告する宅建業者Aは、褒められることはあっても、宅建業法の規定に違反することはありません。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
申込みに関する報告(宅建業法[10]3(2))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R05-40-1Aは、当該中古住宅について購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならないが、Bの希望条件を満たさない申込みだとAが判断した場合については報告する必要はない。×
2R03-38-イAが、Bと一般媒介契約を締結した。当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。
3H30-28-エ宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。
3H29-43-アAが、Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではない媒介契約)を締結した。Aは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。
業務処理状況の報告(宅建業法[10]4(4))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
媒介契約が「専任媒介契約(専属専任媒介契約を除く)」であるケース
1R03s-33-アAがBとの間で専属専任媒介契約ではない専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
2R02s-28-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
3R01-31-ウBが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。×
4H29-43-アAは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。
5H27-30-エAは、Bと専任媒介契約を締結した。Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
6H21-32-3Aが、Bと専任媒介契約を締結した。AがBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日(ただし、Aの休業日は含まない。)に1回報告するという特約は有効である。×
7H16-39-4媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を5日に1回報告するという特約は無効である。
×
8H14-34-4宅地建物取引業者が依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とはならない。
×
9H12-37-4Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
10H03-44-3当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をAは10日ごとにBに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。
11H01-46-1この媒介契約がBの申し出により更新される場合、AB間の合意があれば、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎月15日とする旨の特約をすることができる。
×
媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
1R04-42-1Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。AはBに対して、契約の相手方を探索するために行った措置など本件媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。×
2R02-29-エAは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
3H24-29-2A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
×
4H17-36-イAB間で専属専任媒介契約を締結した場合、AはBに対し、当該契約の業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
×
5H12-37-4Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
6
H10-45-4媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、当該契約に「Aは、Bに対し業務の処理状況を10日ごとに報告しなければならない」旨の特約を定めたとき、その特約は有効である。
×
媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1R03-38-イAが、Bと一般媒介契約を締結した。当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。

ウ 違反しない

宅建業者が物件について指定流通機構への登録義務を負うのは、専任媒介契約を締結した場合に限られます(宅建業法34条の2第5項)。この場合、登録をした後は、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません(同条6項)。

指定流通機構への登録

本問の媒介契約は一般媒介契約ですから、Aには、そもそも指定流通機構への登録義務自体がありません(登録することは可能です)。また、登録した場合であっても、Bに対して登録を証する書面を交付する義務を負いません。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
指定流通機構への登録(登録義務)(宅建業法[10]4(3))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
媒介契約が「専任媒介契約」であるケース
1R05-40-3Aは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め7日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。×
2R03s-33-イAがBとの間で専属専任媒介契約ではない専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該専任媒介契約締結日から7日以内(休業日数を含まない。)に、指定流通機構に当該宅地の所在等を登録しなければならない。×
3R02s-28-アAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内(Aの休業日を含まない。)に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。
×
4H29-28-イAは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。
×
5H27-30-イAは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
×
6H27-30-ウBと専任媒介契約を締結したAは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。×
7H26-32-アAがBとの間で専任媒介契約を締結し、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
×
8H23-31-2A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、Bからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる。
×
9H15-43-2Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Bから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば、Aは当該宅地に関する所定の事項について、指定流通機構に登録しなくてもよい。
×
媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
1H11-37-2宅地の買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には、Aは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。
×
2H11-39-4AB間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、Aが所定の期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、Aは、そのことを理由として直ちに罰則の適用を受けることがある。
×
3H06-47-1Aは、当該物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構(指定流通機構)に登録しなければならない。
4H04-39-4この媒介契約が専属専任媒介契約であるときは、Aは、契約の相手方の探索については、国土交通大臣の指定する流通機構に当該宅地を登録することにより、行わなければならない。
5H03-44-4当該媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、国土交通大臣が指定する流通機構に当該宅地を登録しなくてもよい旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1R03-38-ウAは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。
2R02-38-3一般媒介契約を締結した場合、Aは、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。×
3H23-31-1A社は、Bとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
×
4H20-35-アAが、Bとの間に一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
×
5H11-39-1AB間の媒介契約が専任媒介契約でない場合、Aは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録することはできない。
×
指定流通機構への登録(登録を証する書面)(宅建業法[10]4(3)③)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R04-42-4Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。Aは所定の事項を指定流通機構に登録した場合、Bから引渡しの依頼がなければ、その登録を証する書面をBに引き渡さなくてもよい。×
2R03-38-ウAは、Bと一般媒介契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。
3R02-29-アAは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。
4H29-43-ウAは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。×
5H23-31-3A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。
6H21-32-2AがBとの間で専任媒介契約を締結した。AがBに対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、Aはそのことを理由として指示処分を受けることがある。
7H20-35-イAが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したときは、Aは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してBに交付しなければならない。
×
8H11-39-3AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合で、Aが、当該宅地について指定流通機構に登録をし、当該登録を証する書面の交付を受けたとき、Aは、その書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。

エ 違反しない

媒介契約に関する宅建業法の規制を受けるのは、売買(又は交換)を媒介する場合に限られます(宅建業法34条の2第1項)。
本肢後段の一般媒介契約は、貸借に関するものです。したがって、規制の対象外です。契約の有効期限を定める必要はありません。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
媒介契約(売買契約のみ)(宅建業法[10]1(2)①)
年-問-肢内容正誤
1R03-38-エ宅地建物取引業者Aが、BからB所有の建物の売却を依頼され、Bと一般媒介契約を締結した。本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
2H27-28-ウ宅地建物取引業者Aは、Bが所有する甲宅地の貸借に係る媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、Bに法第34条の2第1項に規定する書面を交付しなければならない。
×
3H15-45-3宅地建物取引業者Aは、オフィスビルの所有者Bから賃貸借の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってBの物件について賃貸借の媒介をしていたことから、当該依頼に係る媒介契約を締結したとき、Bに対し、書面の作成及び交付を行わなかった。
4H07-48-1宅地建物取引業者は、マンションの貸主から媒介の依頼を受けて承諾したが、媒介契約書を作成せず、貸主に交付しなかった。
専任媒介契約(有効期間)(宅建業法[10]4(1))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R04-31-3
Aが、Bとの間で締結した専任媒介契約については、Bからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から3か月を超える内容に定めることができる。×
2R04-42-3
Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した場合、本件媒介契約の有効期間について、あらかじめBからの書面による申出があるときは、3か月を超える期間を定めることができる。×
3R01-31-イ
AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。×
4H29-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
5H26-32-ウAがBとの間で有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。
×
6H22-33-2Aは、Bとの間で有効期間を2月とする専任媒介契約を締結した場合、Bの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
×
7H17-36-アBの申出により、契約の有効期間を6月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。
×
8H14-34-3専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、3月より長い期間を定めたときは、その期間は3月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から3月を超えない範囲で更新してもよい。
9H12-37-2Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Aは、Bの申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月(専属専任媒介契約にあっては、1月)となる。
×
10H08-48-1AB間において専任媒介契約を締結した場合において、「有効期間は1年とする」旨の特約は無効であり、有効期間の定めのない契約とみなされる。
×
11H06-47-3Aが宅地建物取引業者でないBからその所有地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約を締結しようとしている。Aは、Bとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、2月とすることはできるが、100日とすることはできない。
12H04-39-3この媒介契約が専任媒介契約であるときは、その有効期間は3月を超えることができないが、有効期間が満了して、Bの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。
×
13H03-44-2当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、契約の有効期間を6月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、3月とされる。
一般媒介契約の場合
1R03-38-アAがBと一般媒介契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。
2R03-38-エAがBと一般媒介契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
3H22-33-3Aは、Bとの間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結する際、Bから媒介契約の有効期間を6月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において3月を超える有効期間を定めてはならない。×

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【宅建過去問】(令和03年10月問38)一般媒介契約(個数問題)” に対して2件のコメントがあります。

  1. WANG YONGHONG より:

    うには、「その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した」があり、教科書には「その登録を証する書面を、遅滞なくBに交付した」となっており、なぜ違反しないと理解できないです!先生のご回答を待ちしております。

    1. 家坂 圭一 より:

      WANG YONGHONG様

      質問をいただいたので、他の問題に優先して解説動画を公開しました。
      「問題文」で分かりますように、本問は「一般媒介契約」に関する問題です。
      したがって、指定流通機構への登録に関する規制は、適用されません。

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