【宅建過去問】(令和03年12月問06)物権変動と対抗問題


不動産に関する物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。
  2. 土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。
  3. 第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。
  4. 共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。

正解:1

1 誤り

甲土地の所有権は、AからB、BからC、CからDと順次に移転しています。
この4人の間に対抗関係は生じていません。つまり、Aは、Dと対抗関係にないわけです(もちろん、第三者にも該当しません)。
Dは、登記がなくても、Aに対して、自分の所有権を主張することができます。逆に、Aは、登記があっても、Dに対して、自分の所有権を主張することができません。

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対抗問題にならないケース(民法[07]1(2))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-06-1不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。×
2R01-01-3[Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。]Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、Eは、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。
316-03-4F→A→Bと所有権が移転した場合、BはFに対し、登記がなくても所有権を対抗できる。
413-25-3[A所有の宅地甲地をBが取得]甲地にA所有の住宅が建っているとき、BがAに対してこれを除却するよう求めるためには、Bは、甲地の所有権移転登記を完了していなければならない。×
508-03-1代金全額を支払ったとしても、所有権移転登記を完了していない場合には、買主は売主に所有権の移転を主張できない。×

2 正しい

土地の元々の所有者=賃貸人をA、賃借人をBと呼ぶことにします。また、Aから土地の所有権を新たに取得した者をCとしましょう。A、B、Cの関係は、図の通りです。

Bは、Aから借地権の設定を受けた借地権者ととして、この土地の使用権を主張します。Cは、Aから土地の所有権を取得した所有権者として、この土地の使用権を主張します。しかし、この土地を使用できるのは、BかCかのどちらか一方であり、両者の主張は、両立しません。このようなBとCとの関係は、まさに対抗関係です。そして、BにとってC、CにとってBは、第三者(登記がないことを主張する正当な利益を有する者)に当たります。つまり、対抗要件を先に備えなければ、自らの権利を対抗することができません。

本肢には、「土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者」とあります。つまり、Bは、借地権について対抗要件を備えています(借地借家法10条1項)。そして、Cがこの土地に関する所有権移転登記を受けたのは、これより後のことのようです。したがって、Bの借地権がCの所有権に優先し、Bがこの土地の使用を継続することができます。

※本問の問題文には「民法の規定及び判例によれば」とあって、借地借家法は挙げられていません。しかし、これを区別しても受験対策上は意味がないため、この解説では借地借家法のルールも含めて考えました。

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対抗問題:賃借人(民法[07]3(5))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-06-2土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。
2R01-01-2[Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。]Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
324-06-2賃貸中の土地の譲受人→土地上に登記ある建物を有する土地の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
420-04-4建物に居住している建物の賃借人→建物の譲受人:賃借権を対抗可能。
516-03-2賃貸中の建物の譲受人→引渡しを受けた建物の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
610-01-1賃貸中の土地の譲受人→自己名義で保存登記をした建物を所有する土地の賃借人:登記がなくても所有権を対抗可能。×
708-03-4Aの所有する土地について、AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して売買契約を締結した。EがAからこの土地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合、BがAに代金全額を支払った後であれば、AからBへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Eに対して所有権の移転を主張することができる。×
807-07-3賃貸中の土地の譲受人→建物を建てその登記をしている土地の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
901-13-1引渡しを受けた建物の賃借人→土地を譲り受け移転登記をした所有権者:賃借人の地位を対抗可能。

3 正しい

不動産の元々の所有者をA、時効によりこの不動産の所有権を取得した者をB、Aから所有権を取得した第三者をCと呼ぶことにします。
時系列に整理しましょう。①AからCへの譲渡と②Cへの所有権移転登記の後で、③Bの取得時効が完成しています。つまり、時効により権利を取得したBから見て、Cは、時効完成前の第三者です。

この場合、この不動産の所有権は、AからC、CからBと順次移転しています。BとCの間には対抗問題が発生していません(肢1と同じ状況です)。

時効取得者Bは、Cに対して、所有権移転登記を備えなくても、この不動産の所有権を対抗することができます(最判昭41.11.22)。

■【参考】時効完成後の第三者

話の順序を変えて、①この不動産についてBの時効が完成した後に、②AからCへの売却が行われたケースについて考えてみましょう。時効により権利を取得したBから見て、Cは、時効完成後の第三者ということになります。

この場合、①AからBへの取得時効による所有権移転と②AからCへの売買契約による所有権移転との間には、対抗関係が生じています。BがCに対して所有権を主張するためには、Cよりも先に所有権移転登記を備える必要があります(最判昭33.08.28)。

■類似過去問
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対抗問題:時効完成前後の第三者(民法[07]2(2))
 年-問-肢内容正誤
時効完成後の第三者
119-06-4
取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
213-05-4
(AからB、BからCに、甲地が順次売却され、AからBに対する所有権移転登記がなされた)
BからCへの売却前に、取得時効の完成により甲地の所有権を取得したEがいる場合、Eがそれを理由にして所有権登記をBから取得する前に、Eの取得時効につき善意のCがBから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは、Cは甲地の所有権をEに対抗できる。
309-06-4Jが、K所有の土地を占有し取得時効期間を経過した場合で、時効の完成後に、Kがその土地をLに譲渡して登記を移転したとき、Jは、登記なしにLに対して当該時効による土地の取得を主張できる。×
407-02-4
Aの所有する土地についてBの取得時効が完成した後、AがCに売却し、登記をC名義に移転した場合、Bは、Cに対して登記がなければ土地の所有権を主張できない。
時効完成前の第三者
1R03s-06-3第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。
2R01-01-4[Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。]Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。
327-04-3
Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
424-06-1
A所有の甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。×
522-04-3
AがBから甲土地を購入したところ、Cが時効により甲土地の所有権を取得した旨主張している場合、取得時効の進行中にBA間で売買契約及び所有権移転登記がなされ、その後に時効が完成しているときには、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。
610-02-3
DがBの取得時効完成前にAから甲土地を買い受けた場合には、Dの登記がBの取得時効完成の前であると後であるとを問わず、Bは、登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得をDに対抗することができる。
704-04-3
Bの所有地について、Aが善意無過失で占有を開始し、所有の意思をもって、平穏かつ公然に7年間占有を続けた後、BがDにその土地を売却し、所有権移転登記を完了してもAは、その後3年間占有を続ければ、その土地の所有権を時効取得し、Dに対抗することができる。
時効期間の起算点
122-03-3
時効期間は、時効の基礎たる事実が開始された時を起算点としなければならず、時効援用者において起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。

4 正しい

登場人物に名前を付け、話を整理しましょう。

  • ①Aが死亡し、相続人であるBとCが各2分の1の持分で共同相続
  • ②遺産分割前に、Cが単独相続した旨の所有権移転登記
  • ③Cは、この不動産全部の所有権を第三者Dに譲渡
  • ④Dが所有権移転登記


この場合、Bには、何らの登記もありません。それでも、Bは、Dに対して、自己の持分を対抗することができる、これが判例の結論です(最判昭38.02.22)。
Cは、この不動産を単独所有している旨の登記をしていますが、Bの持分については無権利です。Dは、無権利者であるCから譲渡を受けたに過ぎないのです。単独所有という登記を信じたからといって、保護されるわけではありません。

■類似過去問
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共同相続と登記(民法[07]2(4)③)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-06-4共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
230-10-2相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
319-06-3共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、さらに第三者に移転登記した場合、他の共同相続人は、共同相続の登記をしなければ、第三者に対し自己の持分権を対抗できない。×
415-12-1遺産分割協議前に、共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、第三者に譲渡、第三者が所有権移転登記をした場合、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして、第三者に対抗できる。
509-06-2共同相続した土地につき、遺産分割前に、共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、第三者に譲渡、第三者が所有権移転登記をした場合、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして、第三者に対抗できる。

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【宅建過去問】(令和03年12月問06)物権変動と対抗問題” に対して3件のコメントがあります。

  1. とも より:

    質問があります。教えてください。
    動画解説「AはDに対して、登記があったままでも、所有権を主張することが可能です」(時間5:30あたり)とありますが、図表ではAはDに対してバツ印があることに混乱しています。動画解説の通り、可能なら、図表はバツ印ではなく、マル印ではないのか。図表の通り、バツ印なら、解説は不可能、と説明するが本当ではないのか、と。

    DがAに対して、登記なく所有権を主張できるのは理解したのですが、その逆のAがDに対しての見方がまだ不理解です。

    1. 家坂 圭一 より:

      とも様

      申し訳ありません。言い間違いです。

      正しくは、
      「Aは、登記があっても、Dに対して所有権を主張することはできない。」
      です。
      つまり、図が正しく、私の発言が誤っています。

      混乱させてしまい申し訳ありません。
      教材改訂の際に、確実に訂正します。
      ご指摘ありがとうございました。

      1. 家坂 圭一 より:

        該当箇所の動画を修正しました。
        ご指摘いただき、本当にありがとうございます。

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