2021/12/19 / 最終更新日時 : 2024/02/19 家坂圭一民法[23]4(1).解除の効果

【宅建過去問】（令和03年12月問09）売買契約と賃貸借契約

ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

①と②の契約が解除された場合、①ではＢは甲建物を使用収益した利益をＡに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでＡは解除までの期間の賃料をＢに返還する必要はない。
①ではＢはＡの承諾を得ずにＣに甲建物を賃貸することができ、②ではＢはＡの承諾を得なければ甲建物をＣに転貸することはできない。
甲建物をＤが不法占拠している場合、①ではＢは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をＤに対抗できず、②ではＢは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をＤに対抗することができる。
①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がＥの放火で全焼した場合、①ではＢはＡに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではＢとＡとの間の賃貸借契約は終了する。

Contents

正解：3

正解：3

売買契約（一回的契約）と賃貸借契約（継続的契約）

①売買契約と②賃貸借契約を比較する問題です。両者には、一回的契約と継続的契約という違いがあります。この視点を持っておくと、各選択肢が理解しやすくなるでしょう。
話を分かりやすくするために、②賃貸借契約→①売買契約の順で説明します。

■②賃貸借契約

賃貸借契約は、継続的契約の代表例です。
賃貸借契約に基づいて、賃貸人Ａが賃借人Ｂに甲建物を引き渡します。しかし、それで、両者の関係は終わりません。今後も、Ｂは、Ａに対して、賃料を支払う義務を負います。甲建物にメンテナンスの必要が生じれば、それはＡが行うわけです。また、最終的に契約関係が終わったときには、ＢがＡに目的物を返還することになります。
このようにＡ・Ｂの関係が続くことから、継続的契約と呼ぶわけです。

■①売買契約

これに対して、売買契約は、一回的契約と呼ばれます。
売主Ａから買主Ｂに目的物を引渡し、ＢがＡに代金全額を支払えば、基本的に両者の関係は終わりです。何らかのトラブル（契約不適合の発覚など）がなければ、今後両者が取引することはありません。

1 正しい

■①売買契約の場合

契約を解除した場合、その効果が契約成立当初にさかのぼり、契約は、初めから存在しなかったことになります（これは売買契約に限らず、解除の一般論です）。

契約が最初から存在しなかった状態（原状）に戻すために、Ａ・Ｂは、原状回復義務を負います（民法545条１項）。
まず、ＡはＢに受け取った代金を返還し、ＢはＡに引き渡された甲建物を返還する義務があります。しかし、代金と甲建物を互いに返還しただけでは、原状に回復されたことになりません。
Ｂには、甲建物の引渡しから返還までの間、甲建物を使えるという利益がありました。他の建物を借りたり、ホテル住まいする必要がなかったわけです。また、Ｂが他人に甲建物を賃貸し、賃料を受け取ったようなケースもあるでしょう。ＡＢの関係を原状に回復するためには、ＢがＡに、甲建物を使用収益した利益を償還する必要があります（同条３項）。

※逆に、Ａは、Ｂに対して、受け取った代金だけでなく、利息を加えて返還する必要があります（民法545条２項）。

■参照項目&類似過去問

内容を見る

解除の効果：原状回復義務（使用収益料）（民法[23]4(1)①）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-09-1	ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を①売却又は②賃貸した。①と②の契約が解除された場合、①ではＢは甲建物を使用収益した利益をＡに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでＡは解除までの期間の賃料をＢに返還する必要はない。	◯
2	21-08-2	売主Ａは、買主Ｂとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の３分の２の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Ｂが残代金を支払わないので、Ａは適法に甲土地の売買契約を解除した。Ｂは、甲土地を現状有姿の状態でＡに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引渡しを受けていた間に甲土地を貸駐車場として収益を上げていたときでも、Ａに対してその利益を償還すべき義務はない。	×
3	10-08-2	Ａが、Ｂに建物を3,000万円で売却した。Ｂが建物の引渡しを受けて入居したが、２ヵ月経過後契約が解除された場合、Ｂは、Ａに建物の返還とともに、２ヵ月分の使用料相当額を支払う必要がある。	◯

■②賃貸借契約の場合

賃貸借契約を解除した場合、解除の効力は、将来に向かってのみ効力を生じます（民法620条）。一般的な解除（①参照。）と違って、契約当初にさかのぼることはないのです。

契約成立から解除までの間、ＡはＢに甲建物を使用させ、ＢはＡに賃料を支払っていました。そして、両者は、精算済みです。賃貸借契約を解除したからといって、ＡがＢに受領した賃料を返還する必要はありません。

■参照項目&類似過去問

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賃貸借の解除（民法[26]なし）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-06-1	Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲土地につき、資材置場とする目的で期間を２年として、ＡＢ間で、①賃貸借契約又は②使用貸借契約を締結した。Ａは、甲土地をＢに引き渡す前であれば、①では口頭での契約の場合に限り自由に解除できるのに対し、②では書面で契約を締結している場合も自由に解除できる。	×
2	R03s-09-1	ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を①売却又は②賃貸した。①と②の契約が解除された場合、①ではＢは甲建物を使用収益した利益をＡに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでＡは解除までの期間の賃料をＢに返還する必要はない。	◯
3	H22-12-2	賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、貸主が契約解除するためには、催告が必要である。	×

2 正しい

■①売買契約の場合

ＡＢ間の売買契約により、甲建物の所有権は、Ｂに移転しています。後は、甲建物を自分で使おうが、Ｃに貸そうが、何なら取り壊してしまっても、全てはＢの自由です。前の所有者に過ぎないＡにお伺いを立てる必要はありません。

■②賃貸借契約の場合

賃貸借契約の場合、賃貸人Ａは、賃借人Ｂについて、「この人なら甲建物をきれいに使って、最終的にも原状回復した上で返してくれるだろう。」と信頼して契約をしています。それなのに、「実際には見知らぬＣが使っている。」というのでは、不安で仕方ありません。

そこで、賃貸借契約については、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができないというルールがあります（無断譲渡・転貸の禁止。民法612条１項）。

※無断で転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができます（民法612条２項）。この条文に関しては、無断転貸があった場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人が賃貸借を解除することはできない、とする判例（最判昭28.09.25）が頻出です。

■参照項目&類似過去問

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無断譲渡・転貸の禁止（民法[26]5(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-06-2	Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲土地につき、資材置場とする目的で期間を２年として、ＡＢ間で、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合について考える。Ｂは、①ではＡの承諾がなければ甲土地を適法に転貸することはできないが、②ではＡの承諾がなくても甲土地を適法に転貸することができる。	◯
2	R04-08-2	ＡがＢ所有の甲土地を建物所有目的でなく利用するための権原が、①地上権である場合と②賃借権である場合について考える。ＣがＢに無断でＡから当該権原を譲り受け、甲土地を使用しているときは、①でも②でも、ＢはＣに対して、甲土地の明渡しを請求することができる。	◯
3	R03s-09-2	ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を①売却又は②賃貸した。①ではＢはＡの承諾を得ずにＣに甲建物を賃貸することができ、②ではＢはＡの承諾を得なければ甲建物をＣに転貸することはできない。	◯
		[共通の設定] Ａ所有の甲建物につき、Ｂが賃貸借契約を締結している。
4	R02s-12-2	ＢがＡに無断でＣに当該建物を転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することができない。	◯
5	H27-09-2	賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。	◯
6	H27-09-3	土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第２項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。	◯
7	H25-11-1	ＢがＡに断で甲建物をＣに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除することができる。	×
8	H21-12-1	ＢがＡに無断で甲建物を転貸しても、Ａに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除できない。	◯
9	H18-10-1	ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。	◯
10	H06-12-1	ＡＣ間の転貸借がＢの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ｂの解除権は発生しない。	◯

3 誤り

「対抗できず」とか「対抗することができる」という表現から分かるように、対抗問題・対抗関係が本肢のテーマです。
この問題については、①売買でも②賃貸借でも考え方は共通です。
ＡとＢとの間には、①売買契約又は②賃貸借契約があります。これに対し、Ａと不法占拠者Ｄとの間には、何の関係もありません。ただ勝手に占拠しているだけです。

このような不法占拠者Ｄは、Ｂに「登記がないことを主張する正当な利益を有する者」ということができず、そのため対抗問題でいう「第三者」に該当しません（最判昭25.12.19）。したがって、Ｂは、甲土地の①所有権移転登記や②賃借権の登記を備えなくても、Ｄに対して①所有権や②賃借権を対抗することができます。
本肢は、「①ではＢは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をＤに対抗できず」とする点が誤りです。
②について、選択肢には、「Ｂは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をＤに対抗することができる」とあります。これは正しい記述ですが、対抗要件（賃借権の登記又は建物の引渡し）がなくても、Ｂは、Ｄに賃借権を対抗可能です。

■参照項目&類似過去問

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対抗問題：不法占拠者（民法[07]3(3)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-09-3	ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を①売却又は②賃貸した。甲建物をＣが不法占拠している場合、①ではＢは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をＣに対抗できず、②ではＢは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をＣに対抗することができる。	×
2	R01-01-1	[Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。]甲土地を何らの権原なく不法占有しているＣがいる場合、ＢがＣに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。	×
3	19-03-3	正当な権原なく土地を占有する者に対しては、登記を備えていなくても、土地の明渡しを請求できる。	◯
4	16-03-1	何ら権原のない不法占有者に対しては、登記を備えていなくても、土地の明渡しを請求できる。	◯
5	10-01-3	土地の不法占拠者に対しては、登記がなければ所有権を主張できない。	×

4 正しい

■①売買契約の場合

甲建物は、第三者Ｅの放火で全焼しました。これにより、売主Ａの買主Ｂに対する甲建物の引渡債務が履行不能になったわけです。履行不能について、ＡにもＢにも帰責事由がありません。つまり、売主・買主双方に帰責事由がない場合の危険負担という問題です。

この場合、Ｂは、Ａに対する売買代金の支払いを拒むことができます（民法536条１項）。

※Ｂは、売買契約を解除することもできます（民法542条１項１号）。

■参照項目&類似過去問

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危険負担（民法[23]5）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-09-4	ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を①売却又は②賃貸した。①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がＥの放火で全焼した場合、①ではＢはＡに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではＢとＡとの間の賃貸借契約は経了する。	◯
2	R02-05-1	ＡとＢとの間で締結された委任契約において、委任者Ａが受任者Ｂに対して報酬を支払うこととされていた。Ａの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、Ｂは報酬全額をＡに対して請求することができるが、自己の債務を免れたことによって得た利益をＡに償還しなければならない。	◯
3	R01-08-3	Ａを注文者、Ｂを請負人とする請負契約の目的が建物の増築である場合、Ａの失火により当該建物が焼失し増築できなくなったときは、Ｂは本件契約に基づく未履行部分の仕事完成債務を免れる。	◯
4	29-07-2	請負契約が注文者の責めに帰すべき事由によって中途で終了した場合、請負人は、残債務を免れるとともに、注文者に請負代金全額を請求できるが、自己の債務を免れたことによる利益を注文者に償還しなければならない。	◯
		[共通の設定] 本年９月１日にＡ所有の甲建物につきＡＢ間で売買契約が成立した。
5	19-10-1	甲建物が同年８月31日時点でＡＢ両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は有効に成立するが、Ａは甲建物を引き渡す債務を負わないものの、Ｂは代金の支払いを拒むことができない。	×
6	19-10-3	甲建物が同年９月15日時点でＢの責に帰すべき火災により滅失した場合、Ａは甲建物を引き渡す債務を負わず、Ｂは代金の支払いを拒むことができる。	×
7	19-10-4	甲建物が同年９月15日時点で自然災害により滅失しても、ＡＢ間に「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との取決めがある場合、Ａは甲建物を引き渡す債務を負わず、Ｂは代金の支払いを拒むことができる。	◯
8	08-11-1	代金の支払い及び建物の引渡し前に、その建物が地震によって全壊したときは、Ｂは、Ａに対して代金の支払いを拒むことはできない。	×
9	08-11-2	代金の支払い及び建物の引渡し前に、その建物の一部が地震によって損壊したときは、Ａは、代金の額から損壊部分に見合う金額を減額した額であれば、Ｂに対して請求することができる。	×
10	08-11-3	Ａが自己の費用で建物の内装改修工事を行って引き渡すと約束していた場合で、当該工事着手前に建物がＢの責めに帰すべき火災で全焼したときは、Ａは、内装改修工事費相当額をＢに対して償還しなければならない。	◯
11	01-09-1	甲建物の所有権移転登記後、引渡し前に、甲建物が天災によって滅失した場合、Ｂは、Ａに対し代金の支払いを拒むことができない。	×
12	01-09-2	甲建物の所有権移転登記後、引渡し前に、甲建物が放火によって半焼した場合、Ｂは、Ａに対し代金の減額を請求することができない。	×

■②賃貸借契約の場合

賃借物の全部が滅失その他の事由により使用収益することができなくなった場合、賃貸借は当然に終了します（民法616条の２）。

■参照項目&類似過去問

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賃借物の全部滅失（民法[26]7(4)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-09-4	ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を賃貸した場合、甲建物の引渡し前に、甲建物がＣの放火で全焼した場合、ＢとＡとの間の賃貸借契約は経了する。	◯
2	02-12-1	建物の賃貸借において、期間満了前に当該建物が第三者の放火により全部滅失したときは、当該賃貸借は終了する。	◯

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カテゴリー: 民法[23]4(1).解除の効果、民法[23]5(2)①債務者（売主）・債権者（買主）双方に帰責事由がない場合、民法[26]5(2).無断譲渡・転貸の禁止、令和03年（12月）過去問、民法[07]3(3).不法占拠者、民法[26]7(4).賃借物の全部滅失