Ａは、Ｂからの借入金の担保として、Ａ所有の甲建物に第一順位の抵当権（以下この問において「本件抵当権」という。）を設定し、その登記を行った。ＡＣ間にＣを賃借人とする甲建物の一時使用目的ではない賃貸借契約がある場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件抵当権設定登記後にＡＣ間の賃貸借契約が締結され、ＡのＢに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Ｂは抵当権に基づき、ＡがＣに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。
2. Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、ＡＣ間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Ｃの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。
3. 本件抵当権設定登記後にＡＣ間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が１年であったときは、Ｃは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。
4. Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Ｃは、甲建物の競売による買受人に対し、買受人の買受けの時から１年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。

正解：1

設定の確認

「Ａが、Ｂに対して、Ａ所有の甲建物に抵当権を設定・登記」と「ＡＣ間にＣを賃借人とする甲建物の賃貸借契約」という２つのアクションがあります。
このどちらが先かによって、結論が大きく異なることが多いのですが、それに関する記述はありません。選択肢ごとに違ってくるものと予想し、しっかり読み取る必要があります。
抵当権の問題ということは、それが実行され、競売により甲建物を買い受ける人（買受人・競落人）も出てくることでしょう。この人に、Ｄと名付けておきます。

1 正しい

■抵当権の効力が及ぶ範囲：果実

物（元物）から生じる経済的利益のことを果実といいます。例えば、土地を耕作することで作物が採れたり（天然果実）、土地を貸すことで賃料を得たり（法定果実）というのが実例です（民法88条）。果実は、原則として、抵当権の対象にはなりません。土地をどう利用し、そこから生じた果実をどう処分するか、は抵当権設定者が決めるべきことで、抵当権者が関与できることではないからです。
ただし、貸金債権について債務者に債務不履行があった場合は、話が別です。この場合、抵当権の効力は、果実にも及ぶことになります（同法371条）。
■賃料に対する物上代位

果実（賃料）から貸金債権を回収する手続には、物上代位の方法を使います。
つまり、Ｂは、ＡのＣに対する賃料債権を差押え、Ｃに対し、賃料をＡではなく、Ｂに支払うよう要求するわけです。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

建物の引渡しは、建物賃借権に関する対抗要件です（借地借家法31条）。
つまり、本肢は、①Ｃが建物賃借権に関する対抗要件を備えた後に、②Ｂが抵当権を設定登記した、という順序です。「抵当権登記の前に賃借人が対抗要件を備えたケース」ということになります。

この場合、Ｃの賃借権が先に対抗要件を備えたのですから、Ｂの抵当権よりも、優先することになります。つまり、Ｃの賃借権の勝ちであり、Ｂの抵当権に対抗することが可能です。
抵当権の実行により、甲建物を競落したＤは、抵当権者Ｂの立場を引き継ぎます。つまり、Ｃの賃借権は、Ｄの所有権に対抗することができるわけです。

本肢は、「Ｃの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない」となっていますが、話が全く逆です。

■参照項目&類似過去問

3 誤り

①Ｂが抵当権設定登記をした後に、②ＡＣ間の賃貸借契約が締結された、という順序です。つまり、「抵当権登記の後に賃借人が出現したケース」ということになります。

この場合、Ｃの賃借権が対抗要件（賃借権の登記又は建物の引渡し）を備えていたとしても、それよりＢの抵当権が優先することになります。つまり、Ｃの賃借権の負けであり、Ｂの抵当権に対抗することができません。
抵当権の実行により、甲建物を競落したＤは、抵当権者Ｂの立場を引き継ぎます。つまり、Ｃの賃借権は、Ｄの所有権に対抗することができないわけです。Ｄは、Ｃに対して、甲建物の引渡しを要求することができます。

しかし、Ｃに対して、「今すぐに出ていけ！」というのもかわいそうです。そこで、買受人Ｄの買受けから６か月間は、引渡しが猶予されています（民法395条１項）。
本肢は、「賃貸借契約の期間満了までの期間が１年であったときは、Ｃは…期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない」として１年間の猶予を与えている点が誤りです。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

登場人物の関係は、肢2と全く同じです。つまり、「抵当権登記の前に賃借人が対抗要件を備えたケース」であり、Ｃの賃借権は、Ｄの所有権に対抗することができます。
したがって、Ｃは、甲建物をＤに引き渡す必要がありません。
本肢は、「Ｃは、…甲建物を買受人に引き渡さなければならない」とする点で、根本的に間違っています。

■参照項目&類似過去問

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