【宅建過去問】(令和03年12月問31)報酬(個数問題)


宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)が借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、1か月分の借賃は8万円とし、借賃及び権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)には、消費税等相当額を含まないものとする。

  • ア 建物を住居として貸借する場合、Cは、媒介の依頼を受けるに当たってDから承諾を得ているときを除き、44,000円を超える報酬をDから受領することはできない。
  • イ 建物を店舗として貸借する場合、AがBから受領する報酬とCがDから受領する報酬の合計額は88,000円を超えてはならない。
  • ウ 建物を店舗として貸借する場合、200万円の権利金の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の額の合計は、110,000円を超えてはならない。
  • エ Aは、Bから媒介報酬の限度額まで受領する他に、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を別途受領することができる。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:2

設定の確認

権利金」については、「権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)」と定義されています。したがって、建物が居住用以外のものであれば、「権利金」をベースとした報酬計算が可能です。

貸借の代理・媒介に関する報酬

計算の全パターンを一覧にしたのがこの表です。表の中でどこに当てはまるか、が分かれば、計算方法が導かれます。

貸借に関する報酬の計算方法

ア 正しい

「住居として貸借」する場合、つまり、居住用建物です。一覧表のうち、上半分を使うことになります。
宅建業者Cは、Dから「媒介」の依頼を受けているのですから、表の左側の列を使います。「Dから承諾を得ているときを除き」とされているので、承諾がない「原則」のルールで計算します(宅建業法46条1項・2項、報酬額告示第四)。

Cの報酬限度額は、借賃の0.5か月分です。具体的には、
8万×0.5=4万円
Cは消費税課税業者ですから、消費税分を上乗せすると、
4万×1.1=44,000円
これがCの受領する報酬限度額です。

イ 正しい

「店舗として貸借」する場合、つまり、居住用建物以外です。一覧表のうち、下半分を使うことになります。
「権利金」に関する記述はありませんから、「例外」パターンは考えません。「原則」を適用しましょう(宅建業法46条1項・2項、報酬額告示第四、第五)。

AとCの報酬の合計額は、借賃の1か月分です。A・Cはそれぞれ消費税課税業者ですから、消費税分を加算すると、
8万×1.1=88,000円
が合計の報酬限度額です。

本肢のケースでは、Aの報酬限度額=Cの報酬限度額=合計の報酬限度額=88,000円です。
CとAの具体的な報酬額は、88,000円をどのようにシェアするか、で決まります。

ウ 誤り

「店舗として貸借」する場合、つまり、居住用建物以外です。一覧表のうち、下半分を使うことになります。
「200万円の権利金」が授受されていますから、「原則」の他に「例外」を使うこともできます(宅建業法46条1項・2項、報酬額告示第四、第五、第六)。両方を計算した上で、額の多いほうが報酬限度額になります。

■【原則】借賃ベースの報酬計算

肢イと全く同じ状況。AとCが受領できる報酬限度額の合計は、88,000円です。

■【例外】権利金ベースの報酬計算

権利金を売買代金とみなして、売買の報酬計算と同じ方法で計算します。

(1)媒介業者Cの報酬

権利金200万円を売買代金とみなすのですから、報酬限度額は、
200万×5%=10万円
消費税分を加算すると、
10万×1.1=11万円

(2)代理業者Aの報酬

媒介の場合の2倍ですから、
11万×2=22万

(3)A・Cを合計した報酬限度額

媒介の報酬の2倍=代理の報酬を超えることができません。

■借賃ベースと権利金ベースの比較

全ての数値について、権利金ベースのほうが高額です。したがって、こちらが報酬限度額ということになります。
本肢で問われている「A及びCが受領できる報酬の額の合計」は、22万円です。11万円ではありません。

エ 誤り

報酬限度額を超えて受領することができるのは、依頼者の依頼によって行う広告料金に限られます(宅建業法46条1項・2項、報酬額告示第九①)。本肢は、「依頼によらない」広告の料金を受領する点が誤りです。

依頼者の依頼による費用

まとめ

誤っているものはウ・エの二つです。正解は、肢2。


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