【宅建過去問】(令和03年12月問35)重要事項説明書(35条書面)


宅地建物取引業者が宅地及び建物の売買の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項説明書の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。
  2. 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
  3. 宅地建物取引業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名押印させなければならない。
  4. 宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。

正解:4

設定の確認

1 誤り

重要事項説明は、対面で行うだけでなく、テレビ会議等のITを活用して行うことも可能です(IT重説。宅建業法35条1項。解釈・運用の考え方)。
IT重説を行う場合についても、宅建業者は、対面での重要事項説明と同様の義務を負います。重要事項説明書を作成し相手方に交付する(同項)、とか、重要事項説明の際に宅建士証を提示する(同条4項)、という義務が免除されることはありません。
これは、相手方の承諾があっても同様です。「相手方の承諾」を理由にして、宅建業法上の義務を回避することは不可能です。

IT活用による重要事項説明

■類似過去問
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IT活用による重要事項説明(宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-1宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。×
230-38-4宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。×
宅建士証の提示(重要事項説明時)(宅建業法[05]6(3)宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-1宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。×
2R02s-38-ウ宅地建物取引士は、重要事項説明書を交付するに当たり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。
3R02-28-3宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは説明の相手方からの請求の有無にかかわらず宅地建物取引士証を提示しなければならず、また、取引の関係者から請求があったときにも宅地建物取引士証を提示しなければならない。
4R02-41-3宅地建物取引士証を亡失した宅地建物取引士は、その再交付を申請していても、宅地建物取引士証の再交付を受けるまでは重要事項の説明を行うことができない。
5R01-40-1宅地建物取引業者の従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、請求がなくても説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
630-39-4
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。×
729-37-1
宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、物件の買受けの申込みの前であっても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、このときに提示した場合、後日、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。×
829-37-4
宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証の提示が義務付けられているため、宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることができる。×
928-30-2
宅建士は、重要事項の説明をする際に、相手方から求められない場合は、宅建士証を提示しなくてもよい。
×
1026-36-3物件担当の宅建士が急用で対応できなくなった場合、重要事項説明書にある宅建士欄を訂正の上、別の宅建士が記名押印をし、宅建士証を提示した上で、重要事項説明をすれば、宅建業法に違反しない。
1125-30-2重要事項説明時、請求がなくても宅建士証を提示する必要があり、提示しないと20万円以下の罰金に処せられる。×
1223-28-3重要事項説明時、請求があった場合のみ宅建士証を提示すればよい。×
1322-30-3宅建士証を亡失し再交付申請中の者は、再交付申請書の写しを提示すればよい。×
1418-36-2請求がなくても提示が必要。
1517-39-2請求がなかったので提示せず。×
1614-31-4重要事項説明時に宅建士証を提示していれば、その後は請求があっても提示する必要はない。×
1713-31-4宅建士証を滅失した場合、再交付を受けるまで重要事項説明はできない。
1813-32-1重要事項説明時、要求がなければ、提示しなくてもよい。×
1910-39-3胸に着用する方法で提示可能。
2005-37-2初対面時に宅建士証を提示していれば、重要事項説明時に提示する必要はない。×
2104-48-2宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、相手方の請求がなくても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、この宅地建物取引士証の表面には、宅地建物取引士の勤務先も記載される。×

2 誤り

■重要事項説明のタイミング

重要事項説明書の交付やその内容の説明は、契約が成立するまでの間に行わなければなりません(宅建業法35条1項)。つまり、重要事項説明→契約締結→契約書面(37条書面)交付、という順序を踏む必要があるのです。
本肢では、「売買契約が成立したときは、…遅滞なく」と、契約締結成立よりも後に重要事項説明書を交付しています。これではタイミングが遅過ぎ。このタイミングで交付するのは、重要事項説明書ではなく、契約書面(37条書面)です。

説明の方法

■説明の相手方

重要事項説明は、物件の概要について説明するものです。そのため、売買であれば買主にだけ重要事項説明書を交付し、その内容を説明すればOKです。
本肢は、「契約の各当事者に」とする点も誤っています。

■類似過去問
内容を見る
重要事項説明の方法(タイミング)(宅建業法[11]1(3)①)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-2宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
×
226-36-4この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。×
324-32-2買主の要求により、35条書面の交付・説明に先立って契約を締結し37条書面を交付しても、宅建業法に違反しない。×
423-33-3買主の申出により、契約締結後に重要事項を説明した場合、宅建業法に違反しない。×
523-33-435条書面を先に交付し、その後契約締結前に重要事項説明を行った場合、宅建業法に違反しない。
617-39-4売主・買主双方の了解を得て、契約締結後に重要事項説明をしても、宅建業法に違反しない。×
711-34-4重要事項説明書を郵送した場合、その説明を行った後に限り、契約を締結することができる。
809-38-4重要事項の口頭説明の後、契約を成立させ、その後に重要事項説明書を郵送した場合、宅建業法に違反しない。×
904-37-3宅建業者である売主が、宅建業者でない買主に対し、「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行い、その後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反する。
重要事項説明の相手方(宅建業法[11]1(2))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-2宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
×
229-33-1宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、重要事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
327-29-1宅建業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、重要事項を説明しなければならない。×
427-29-3宅建業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。×
525-29-1宅建業者でない売主と宅建業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、重要事項の説明義務を負うのは買主の宅建業者である。×
608-38-1法定代理人の同意を得た未成年者である買主にのみ説明すれば宅建業法に違反しない。
704-42-2宅地・建物の売買を媒介する場合、重要事項説明は、売主買主双方に対して、行わなければならない。×

3 誤り

(肢2の表の③参照。)
重要事項説明書には、宅建士の記名・押印が必要です(宅建業法35条5項)。あくまで、宅建士であればよいのであって、専任の宅建士である必要はありません。本肢は、「専任の宅地建物取引士」に限定する点が第一の誤り。
また、記名・押印を要求されているのは、宅建士のみです。「売買契約の各当事者」に記名・押印してもらう必要はありません。

■類似過去問
内容を見る
重要事項説明の方法(記名・押印者)(宅建業法[11]1(3)③)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-3宅地建物取引業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名押印させなければならない。
×
2R02-41-1
重要事項説明書には、代表者の記名押印があれば宅地建物取引士の記名押印は必要がない。×
3R02-41-2
重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。×
4R01-34-4
宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。×
527-29-4
重要事項の説明を行う宅建士は専任の宅建士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅建士は専任の宅建士でなければならない。
×
626-35-3宅建士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印できるが、取引の相手方に対し説明はできない。×
725-44-ウ35条書面・37条書面の記名押印者は、専任の宅建士でなければならない。×
823-34-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。
922-37-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面と同一の者でなければならない。×
1019-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
1118-36-4建物の貸借の媒介であっても、宅建士は35条書面に記名押印する必要がある。
1214-38-135条書面には宅建士が記名押印したが、37条書面には宅建士でない従業者が宅建士名義で記名押印しても、宅建業法に違反しない。×
1314-38-435条書面に記名押印した宅建士と別の宅建士が37条書面に記名押印しても、宅建業法に違反しない。
1410-39-2複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が記名押印すればよい。×

4 正しい

宅建業者は、相手方が宅建業者である場合でも、重要事項説明書を交付する義務を負います(宅建業法35条1項)。
相手方が宅建業者以外の場合と違うのは、重要事項説明書の内容を宅建士に説明させる必要がないという点だけです(同条6項)。

相手方が宅建業者である場合

■類似過去問
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相手方が宅建業者である場合(宅建業法[11]1(4))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-4宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。
2R02s-38-ウ宅地建物取引士は、重要事項説明書を交付するに当たり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。
3R02-44-3自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
430-35-2宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。×
530-39-1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
625-29-3業者間取引では、35条書面に修繕積立金の滞納について記載しなくてもよい。×
725-30-1業者間取引でも重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。×
819-40-2業者間取引で、売主の承諾がある場合、35条書面・37条書面の交付を省略できる。×
919-40-3業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面の交付は省略可能、37条書面の交付は省略不可。×
1018-35-1買主が宅建業者である場合、35条書面を交付しなくても、宅建業法に違反しない。×
1116-40-135条書面の交付義務は、業者間取引にも適用される。
1206-44-3業者間取引では、35条書面に造成工事完了時の宅地の形状・構造を記載すれば、宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなくてもよい。×
1305-44-1業者間取引では、35条書面を交付しなくても、宅建業法に違反しない。×
1404-42-1業者間取引では、35条書面の交付は省略できるが、37条書面の交付は省略できない。×
1501-44-3業者間取引では、35条書面の交付を省略しても、宅建業法に違反しない。×

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