【宅建過去問】(令和03年12月問38)広告・契約時期の制限、他人物売買(組合せ問題)


次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。

  • ア 宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
  • イ 宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
  • ウ 宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。
  • エ 宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。
  1. ア、イ
  2. ア、エ
  3. イ、ウ
  4. ウ、エ

正解:3

ア 違反する

■広告開始時期の制限

建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認があった後でなければ、建物の売買その他の業務に関する広告をすることができません(宅建業法33条)。
対象は「売買その他の業務」ですから、貸借の代理・媒介に関する広告をすることも禁止されています。
■取引態様の明示

取引態様の別とは、自ら売主、代理、媒介、という取引形態の区別のことです。宅建業者は、(1)広告時に取引態様の別を明示し、さらに、(2)注文を受けた際にも取引態様を明示する必要があります(宅建業法34条1項、2項)。
本肢では、広告において取引態様を明示しています。しかし、そもそもこの時点で広告をすること自体が許されないのです。取引態様を明示したからといって、広告が可能になるわけではありません。

※契約開始時期の制限に関しては、建築確認を受ける前であっても、賃借の代理や媒介が可能とされています(肢イ参照。宅建業法36条)。比較・整理しておきましょう。

☆「広告開始時期の制限」というテーマは、問30肢2でも出題されています。

■類似過去問
内容を見る
広告開始時期の制限(宅建業法[09]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-30-2
宅地建物取引業者は、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。
×
2R03s-38-ア
宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
3R03-30-エ
宅地建物取引業者は、賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。
4R02s-27-2
宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。×
5R02s-27-3
宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。
6R02-27-エ宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。×
7R01-30-ア
建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
8R01-30-エ
建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
×
930-26-3
建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。×
1028-32-1
宅地建物取引業者は、宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った。
1128-32-2
宅地建物取引業者は、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、建築基準法第6条第1項の確認の申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、当該建物の販売に関する広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。
×
1227-37-2宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
×
1327-37-3宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
1426-30-1宅地建物取引業者は、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告をすることはできる。×
1525-32-ア宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。×
1625-32-エ宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建売住宅の売主B社(宅地建物取引業者)から当該住宅の売却の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して当該住宅の販売広告を行った。×
1724-28-イ宅地建物取引業者は、居住用賃貸マンションとする予定の建築確認申請中の建物については、当該建物の貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、広告をすることができない。
1824-28-エ宅地建物取引業者は、新築分譲住宅としての販売を予定している建築確認申請中の物件については、建築確認申請中である旨を表示をすれば、広告をすることができる。×
1923-36-1宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。
2020-32-2宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。×
2119-38-2宅地建物取引業者は、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。
2219-38-3都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、宅地建物取引業者Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
×
2317-34-2宅地建物取引業者は、宅地造成工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合において、当該宅地の売買に関する広告は、宅地造成等規制法第12条に規定する宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。
×
2416-36-1宅地建物取引業者は、宅地の売買に係る広告において、当該宅地に関する都市計画法第29条の許可を受けていれば、当該造成工事に係る検査済証の交付を受けていなくても、当該広告を行うことができる。
2514-32-3宅地建物取引業者は、土地付建物の売買に係る広告に際し、建築基準法第6条第1項の建築確認の申請中であれば、「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告をすることができる。
×
2613-34-ウ建築に関する工事の完了前において、建築基準法第6条第1項の確認を受ける必要のある建物について、その確認の申請後、確認を受ける前に、当該確認を受けることができるのは確実である旨表示して、当該建物の分譲の広告をすること
2712-38-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、建物を販売する。Aは、建物を新築するため建築確認の申請中であったので、「建築確認申請済」と表示して、その建物の販売に関する広告を行い、販売の契約は建築確認を受けた後に締結した。×
2811-40-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、建物を販売する。Aは、建物を新築するため建築確認の申請中であったので、「建築確認申請済」と表示して、その建物の販売に関する広告を行い、販売の契約は建築確認を受けた後に締結した。
×
2910-42-4宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、宅地建物取引業法第33条に規定する広告の開始時期の制限に違反した場合、甲県知事は、Aに対して必要な指示をすることができ、Aがその指示に従わないとき業務停止処分をすることができる。
3009-43-2宅地建物取引業者Aがマンションを分譲するに当たり、建築確認を申請していたが、建築確認を受ける前であったので、「売買契約は、建築確認を受けた後に締結する」旨を明記して広告を行ったときも、Aは、宅地建物取引業法に違反する。
3108-45-1宅地建物取引業者Aが宅地を分譲する際に国土利用計画法第27条の4の届出をする必要がある場合、Aは、当該届出をした後でなければ、分譲の広告をしてはならない。
×
3208-50-4甲県内にのみ事務所を設置している宅地建物取引業者Aが、自ら売主として乙県内でマンション(建築工事完了前)の分譲を行う。Aがマンション建築のための建築基準法第6条第1項の確認を受ける前にマンションの分譲の広告をしたとき、乙県知事は、Aに対し必要な指示をすることができる。
3306-40-1宅地建物取引業者は、別荘地に住宅を建設して分譲する場合、契約の締結を建築確認後に行うこととすれば、広告については、建築確認前であっても、建築確認申請中である旨を表示して行うことができる。
×
3406-44-2宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Bに分譲する契約を令和XX年10月1日締結した。Aが当該宅地の開発許可を同年9月1日取得し、同年9月10日その分譲のパンフレットをBに郵送した場合において、Bが宅地建物取引業者でないとき、宅地建物取引業法の規定に違反する。×
3505-42-4宅地建物取引業者が、建売住宅の分譲について、建築確認が下りる前に「建築確認申請中」として新聞広告をした場合、宅地建物取引業法に違反して、50万円以下の罰金に処せられることがある。
×
3604-37-2宅地建物取引業者Aは、建売住宅の分譲を行うこととし、令和XX年10月1日開発許可を受けて、同年12月1日宅地造成工事を完了し、本年2月1日建築確認を受けたが、同年4月1日現在工事は完了していない。Aが、同年4年1月1日、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た宅地建物取引業者でないBと、建築確認後の同年3月1日土地付住宅の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
×
3702-47-1宅地建物取引業者Aが自ら売主となって、工事完了前の分譲住宅を販売する場合、Aは、建築確認を受ける前においては、その旨を表示すれば、この分譲住宅の販売広告をすることができる。
×
取引態様の明示(広告時と注文時)(宅建業法[09]4(2))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-38-ア宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。×
2R02-27-ア建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたときは、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合を除き、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
×
329-42-エ建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
426-30-3広告をする際に取引態様の別を明示した場合、広告を見た者から注文を受けたときに、改めて明示する必要はない。×
520-32-3広告時に取引態様を明示していれば、注文を受けた時には明示不要。×
610-34-2取引態様を明示した広告を見た者から注文を受けた場合、改めて取引態様を明示する必要はない。×
706-40-2広告時に取引態様の明示を省略しても、注文を受けた時に明示すればよい。×
803-47-1顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、売買契約成立後遅滞なく、取引態様の明示をする必要がある。
×
903-47-3広告時に取引態様を明示していても、注文を受けた時にも明示しなければならない。

イ 違反しない

■契約締結時期の制限

建物建築に関する工事の完了前においては、建築確認があった後でなければ、建物につき、自ら当事者として売買契約を締結したり、売買契約を代理又は媒介することができません(宅建業法36条)。

禁止されているのは、売買契約に関する契約です。建築確認が済んでいない物件でも、宅建業者が貸借契約を代理又は媒介することは可能です(表の右下)。

※広告開始時期の制限に関しては、売買契約だけでなく、貸借契約も対象としています(肢ア参照。宅建業法33条)。したがって、建築確認を受ける前に、賃借の代理や媒介に関する広告を開始することはできません。

※宅建業者が自ら貸主や借主になるケースは、そもそも宅地建物取引業でいう「取引」に該当しません。したがって、宅建業法の制限は受けないわけです。契約締結時期や広告開始時期に関する制限は、ありません。

■類似過去問
内容を見る
契約締結時期の制限(宅建業法[09]3)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-38-イ宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Cとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
2R02s-26-3宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。×
3R01-35-4宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
430-28-ア宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。×
528-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
×
627-37-1建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。×
727-37-4建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
826-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
925-32-イ建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。
1025-32-ウ建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。
1119-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1219-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1319-38-4業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1419-43-1開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
1518-38-2業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1613-42-3業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。×
1711-40-2業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。×
1807-41-3建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。×
1905-39-2AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
2004-37-1業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。
2104-37-2建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。×

ウ 違反しない

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結することができません(宅建業法33条の2)。

この規定は、いわゆる「8つの規制」に含まれるルールですから、業者間取引には適用されません(宅建業法78条2項)。
本肢の取引は、宅建業者Fが自ら売主となり、宅建業者Gが買主となる業者間取引です。したがって、Fの所有に属しない宅地を対象とする売買契約の予約を締結しても、宅建業法には違反しません。

■類似過去問
内容を見る
売買契約の禁止(予約を含む)(宅建業法[15]2(2))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aは、自ら売主としてC所有の宅地又は建物をB又はDに売却しようとしている。Bは宅地建物取引業者ではないが、Dは宅地建物取引業者である。
1R03s-38-ウ宅地建物取引業者Aは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Dと売買契約の予約を締結した。
2R01-27-ア宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物についての自ら売主となる売買契約を締結してはならないが、当該売買契約の予約を行うことはできる。×
313-45-イ宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、宅地建物取引業法で定める一定の場合を除いて、自ら売主となる売買の予約を締結することができない。
業者間取引と他人物売買(宅建業法[15]5)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-38-ウ
宅地建物取引業者Aは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者と売買契約の予約を締結した。
228-41-3
宅建業者Aは、宅建業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅建業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。
318-38-3業者間取引で自己の所有に属しない建物の売買契約を締結することは、宅建業法に違反する。×
417-35-1売買契約済だが未登記の土地を、宅建業者に売却した。
515-35-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却した。
611-40-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
709-45-1売買契約済だが代金を完済していない土地を、宅建業者に売却することができる。
809-45-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却することができる。
906-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
1005-39-2停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却してはならない。×
1104-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
1203-42-3取得契約も予約もしていない土地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。

エ 違反する

現在は農地であっても、「建物の敷地に供するため」に売買するのですから、この土地は「宅地」に当たります(宅建業法2条1号)。
宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結することができません(肢ウ参照。同法33条の2)。例外は、表の2つの場合です。

1 宅地・建物を取得する契約を締結
(予約でも可。停止条件付契約は不可)
2 未完成物件で手付金等の保全措置あり

本肢では、IH間に宅地を取得する契約があります。しかし、この契約には、「農地法第5条の許可」という停止条件が付いています。したがって、Hは、Jとの間で当該宅地の売買契約を締結することができません。

■類似過去問
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取得契約が停止条件付(宅建業法[15]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-38-エ宅地建物取引業者Aは、農地の所有者Cと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人BとC所有の農地の売買契約を締結した。
×
2R01-35-1宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
×
327-34-1取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
419-41-1取得契約が停止条件付きであるときは、転売契約を締結してはならない。
517-35-4取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
611-40-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
708-36-4停止条件付で取得する宅地を、転売しても、宅建業法に違反しない。×
806-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
905-39-4取得契約が代替地取得を条件とする場合、転売契約を締結してはならない。
1004-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
1103-42-1代替地取得を停止条件として取得する土地につき、転売契約を締結した場合、宅建業法に違反する。

まとめ

宅建業法に違反しないのはイ・ウです。正解は、肢3。


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