【宅建過去問】(令和04年問27)報酬

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることができる報酬についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが、Bから売買の媒介を依頼され、Bからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Bが負担することを事前に承諾していたので、Aは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。
  2. Aが、居住用建物について、貸主Bから貸借の媒介を依頼され、この媒介が使用貸借に係るものである場合は、当該建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定に当たっては、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない。
  3. Aが居住用建物の貸主B及び借主Cの双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の1か月分の0.55倍に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額を超えてもよい。
  4. Aは、土地付建物について、売主Bから媒介を依頼され、代金300万円(消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。)で契約を成立させた。現地調査等の費用については、通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する旨、Bに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、AがBから受領できる報酬の限度額は20万200円である。

正解:1

1 正しい

宅建業者は、①依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、②その負担について事前に依頼者の承諾があるものであれば、報酬とは別途に受領することが許されます。具体的には、依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査空家の特別な調査等に要する実費の費用がこれに該当します(宅建業法46条2項、報酬額告示第九、解釈・運用の考え方)。
本肢にある、遠隔地への現地調査費用は、①②をみたすので、宅建業者Aは、依頼者Bからこれを受領することができます。

依頼者の依頼による費用

☆「依頼者の依頼による費用」というテーマは、問31肢1でも出題されています。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))
年-問-肢内容正誤
1R05-27-3既存住宅の売買の媒介を行う宅地建物取引業者が売主に対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行った場合、宅地建物取引業者は売主から報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
2R05-34-イ宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDとの間で、1か月分の借賃を12万円(消費税等相当額を含まない。)とする賃貸借契約を成立させた。AはBから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をBに請求し、受領した。×
3R05-34-ウ宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDとの間で、1か月分の借賃を12万円(消費税等相当額を含まない。)とする賃貸借契約を成立させた。CはDに対し、賃貸借契約書の作成費を、Dから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。×
4R04-27-1Aが、Bから売買の媒介を依頼され、Bからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Bが負担することを事前に承諾していたので、Aは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。
5R04-31-1Aが、Bと一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をBに請求することはできない。
6R03s-31-エ宅地建物取引業者は、依頼者から媒介報酬の限度額まで受領する他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を別途受領することができる。
×
7R03-30-イ宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。×
8R02s-34-4
宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。×
9R01-30-ウ
建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
×
10R01-32-3
宅地建物取引業者Aは、既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Bに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはBから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
11H30-30-3
建物が店舗用である場合、宅地建物取引業者Aは、貸主Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。×
12H30-33-3
宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
13H29-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
14H29-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
15H29-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
16H28-33-イ
宅地建物取引業者は、媒介に係る報酬の限度額の他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
17H26-37-ア宅地建物取引業者Aが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。
×
18H25-37-ウ宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、BとDの間で売買契約を成立させた。なお、土地付建物の代金は5,500万円(うち、土地代金は2,200万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。A社はBから1,660,000円の報酬を受領し、C社はDから1,669,500円を報酬として受領したほか、Dの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Dが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。
19H24-35-エ宅地建物取引業者A社が売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、売買契約を成立させた場合、A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。
×
20H23-36-3宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
×
21H23-40-4宅地建物取引業者は、媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。×
22H22-42-2宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
×
23H19-42-2宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、B所有の建物についてB及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする賃貸借契約を成立させた。Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。×
24H18-43-イ宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬30万円のほかに、Bの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。
25H17-34-4宅地建物取引業者Aは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Aは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。
×
26H12-35-2宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介をするに当たり、建物の売主から特別の依頼を受けて広告をし、当該建物の売買契約が成立したので、国土交通大臣が定めた報酬限度額の報酬のほかに、その広告に要した実費を超える料金を受領した。×
27H12-38-3宅地建物取引業者Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
28H09-43-1宅地建物取引業者Aが宅地の売買の媒介をするに当たり、特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には、当該売買が不成立に終わったときでも、Aは、その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。

2 誤り

宅建業者が貸借を媒介・代理した場合の報酬は、借賃をベースにして計算します。しかし、使用貸借の場合、借主は貸主の宅地・建物を無償で使うのであって、そもそも借賃が存在しません。この場合、報酬の算定には、「当該宅地又は建物の通常の借賃」を基準にすることとされています(宅建業法46条、報酬告示第四)。
ここでいう「宅地又は建物の通常の借賃」とは、当該宅地又は建物が賃貸借される場合に通常定められる適正かつ客観的な賃料を指します。その算定に当たっては、必要に応じて不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることとされています(解釈・運用の考え方)。
本肢は、「不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない」と義務付ける点が誤りです。

3 誤り

貸借の代理・媒介に関する報酬

貸借の代理・媒介については、この表を使って考えます。

貸借に関する報酬の計算方法

原則

本肢は、居住用建物の貸借に関するものです。したがって、依頼者の承諾を得ている場合を除いて、貸主・借主から0.5か月分の借賃(+消費税)を受領するのが限度額ということになります(宅建業法46条2項、報酬額告示第四)。具体的には、
0.5か月分✕1.1倍=1か月分の0.55倍に相当する金額
です。

依頼者の承諾を得ている場合

媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合は例外です。この場合、承諾した依頼者からは、1か月分の借賃(+消費税)まで受領することができます。具体的には、
1か月分✕1.1倍=1か月分の1.1倍に相当する金額
です。
しかし、この場合でも、依頼者双方から受け取ることができる報酬の合計額は、1か月分の借賃(+消費税)が限度です。これを超える額を受領することは宅建業法に違反します(宅建業法46条2項、報酬額告示第四)。

4 誤り

設定の確認

スピード解法

この肢が誤りであることは、何も計算しなくても分かります。
400万円以下の宅地・建物については、たとえ空家等の売買に関する費用を加算することができたとしても、受領できる報酬の合計額は、最大19万8,000円(税込)です。「20万200円」という数字を見た瞬間に「これはあり得ない。」ということが判明します。

真面目な解法

真面目に計算する場合、以下の手順で進めます。

(1).税別代金の算出

報酬計算のベースになるのは、税別の本体代金です。しかし、本肢で与えられた「代金300万円」は、税込代金になっています。まずは、本体代金を求めましょう。
税込代金300万円のうち、土地代金は80万円です。したがって、残りの220万円が建物代金ということになります。
ここで、土地代金は非課税ですが、建物代金には消費税が課税されることを忘れてはいけません。建物代金220万円は税込代金ですから、本体価格200万円+消費税20万円に分解する必要があるのです。
結局、土地付建物本体代金は、280万円です。

(2).公式による計算(媒介)

即算式に従って計算すると、
280万円✕4%+2万=11.2万+2万=13.2万円です(報酬額告示第二)。

(3).空家等の売買に関する費用

本肢では、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べて5万円(税別)多くかかっています。この費用を売主Bから受領することができるか、を検討する必要があります(宅建業法46条2項、報酬額告示第八)。

空家等の売買に関する費用

チェックリストに従って確認すると、本肢では、売買代金(税別)は280万円で400万円以下ですから、この土地付建物は「空家等」に該当します。また、「売買」「売主から受け取るもの」「売主への説明・合意あり」である点も確認できます。したがって、現地調査等の費用をBに請求すること自体は可能です。
しかし、実際に必要となった費用全額をBから受領することはできません。なぜなら、(2)で計算した報酬と現地調査等の費用全額を合計すると、
13.2万+5万=18.2万円
となって、18万円を超えてしまうからです。
結局、AがBから受領することができる報酬(税別)は、上限である18万円で打ち切りとなります。
Aは消費税課税事業者ですから、これに消費税を加算すると、
18万✕1.1=19.8万円
これが、AがBから受領できる報酬(税込)の上限です。20万200円を受領することはできません。

※20万200円は、18万円という上限を無視して、18.2万✕1.1=20万200円と計算したものです。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
空家等の売買に関する費用(宅建業法[21]5(2))
年-問-肢内容正誤
1R04-27-4Aは、土地付建物について、売主Bから媒介を依頼され、代金300万円(消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。)で契約を成立させた。現地調査等の費用については、通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する旨、Bに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、AがBから受領できる報酬の限度額は20万200円である。×
2R03-44-3宅地(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、通常の媒介と比較して現地調査等の費用が6万円(消費税等相当額を含まない。)多く要した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。×
3R01-32-1宅地(代金200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が8万円(消費税等相当額を含まない。)多く要した場合、売主Bと合意していた場合には、AはBから308,000円を上限として報酬を受領することができる。
4R01-32-4宅地(代金200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合でも、売主Dと合意していた場合には、AはDから198,000円を報酬として受領することができる。×
5H30-31-1土地付中古住宅(代金500万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は286,000円である。×
6H30-31-2土地付中古住宅(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ4万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をCに対し説明した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は198,000円である。×
7H30-31-3土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Dから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をDに対し説明した上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は198,000円である。
8H30-31-4中古住宅(1か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ3万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をEに対し説明した上で、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は198,000円である。×

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【宅建過去問】(令和04年問27)報酬” に対して7件のコメントがあります。

  1. 勉強不足 より:

    初めまして。直前過去問対策で活用させていただいております。
    2022宅建過去問27の選択肢4ですが、なぜ選択肢1のように報酬とは別に請求できないのでしょうか。
    報酬とは別請求とすれば上限にはかからないと思うのですが、
    考慮すべき点をお教えいただけますと助かります。

    1. 家坂 圭一 より:

      肢1も肢4も、いずれも、「計算式で求めた限度額を超えて受領できる金銭」の話です。
      しかし、肢1は「(1).依頼者の依頼による費用」がテーマであり、肢4では「(2).空家等の売買に関する費用」がテーマです。
      そのため、結論が違ってきます。

      (1).依頼者の依頼による費用

      肢1には、以下のような記述があります。

      Bからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Bが負担することを事前に承諾していた

      つまり、肢1の現地調査費用は、宅建業者Aが依頼者Bから特別に依頼されたものです。このような依頼者の依頼による費用であれば、Aは、媒介報酬とは別に、Bに対して請求することができます。

      (2).空家等の売買に関する費用

      肢4の問題文は、以下のようになっています。

      現地調査等の費用については、通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する旨、Bに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。

      つまり、肢4の現地調査等は、Bから依頼したものではありません。この場合、AがBに対して現地調査等の費用を請求できるのは、以下の場合に限られます。

      本肢では、AがBから税込20万200円受領しています。これは、限度額19万8,000円(税込)を超えているため、宅建業法に違反します。

      (3).復習ポイント

      これらの論点(出題テーマ)については、以下のところで詳しく説明しています。
      (2つの「表」も、ここから引用しました。)
      この機会に、もう一度見直しておきましょう。

      ■講義編■宅建業法[21]報酬
      5.限度額を超えて受領できるもの
      (1).依頼者の依頼による費用
      (2).空家等の売買に関する費用

      1. 勉強不足 より:

        お忙しい中ご回答をいただき誠にありがとうございました。仰る通り、選択肢4は受領できる報酬の額のMAXは?ということで、且つ、5万円は依頼者が依頼したものではないので受け取ることはできないのですが、空き家等の特例により、報酬にONしていいよ、しかし最大は・・・という考え方でございますね、しっくりきました。誠にありがとうございました。

        1. 家坂 圭一 より:

          疑問が解消できて何よりです。

          解法の手順は、その通りです。
          「勉強不足」は謙遜ですね。
          この調子で、本試験まで頑張りましょう!

  2. ムーミンパパ より:

    2022宅建問27の葦4番
    計算のプロセスを教えてください!

    1. 家坂 圭一 より:

      ムーミンパパ 様

      ご質問ありがとうございます。

      2022宅建問27の葦4番
      計算のプロセスを教えてください!

      解説講義の中では、計算のプロセスにも触れました。今月中には公開できると思います。詳しくは、そちらの動画でご覧ください。

      しかし、この問題、実は、「計算しないで答えを出す!」が正解です。

      「空家等の売買に関する費用」の計算方法を思い出しましょう。

      ■宅建業法[21]報酬
      5.限度額を超えて受領できるもの
      (2).空家等の売買に関する費用
      全てのチェックポイントをクリアしたとしても、
      「報酬」+「現地調査等の費用」の上限は、18万円(税別)です。
      税込でいうと、1.1倍の19万8,000円ということになります。

      つまり、この選択肢がいう「20万200円」になることは絶対にありません。
      このことを覚えておくと、計算レスで選択肢の◯×を決めることができます。

      1. 家坂 圭一 より:

        ムーミンパパ様

        お待たせしました。
        解説動画の公開です。
        この講義で詳細をご確認ください。

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