建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方（宅地建物取引業者を除く。）に対して、次のアからエの発言に続けて宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った場合のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

• ア　本日は重要事項の説明を行うためにお電話しました。お客様はＩＴ環境をお持ちでなく映像を見ることができないとのことですので、宅地建物取引士である私が記名した重要事項説明書は現在お住まいの住所に郵送いたしました。このお電話にて重要事項の説明をさせていただきますので、お手元でご覧いただきながらお聞き願います。
• イ　建物の貸主が宅地建物取引業者で、代表者が宅地建物取引士であり建物の事情に詳しいことから、その代表者が作成し、記名した重要事項説明書がこちらになります。当社の宅地建物取引士は同席しますが、説明は貸主の代表者が担当します。
• ウ　この物件の担当である弊社の宅地建物取引士が本日急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名をし、代わりに説明をいたします。私の宅地建物取引士証をお見せします。
• エ　本日はお客様のご希望ですので、テレビ会議を用いて重要事項の説明を行います。当社の側の音声は聞こえていますでしょうか。十分に聞き取れたとのお返事、こちらにも聞こえました。では、説明を担当する私の宅地建物取引士証をお示ししますので、画面上でご確認をいただき、私の名前を読み上げていただけますでしょうか。そうです、読み方も間違いありません。それでは、双方音声・映像ともやりとりできる状況ですので、説明を始めます。事前にお送りした私が記名した重要事項説明書をお手元にご用意ください。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

正解：2

設定の確認

建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方（宅地建物取引業者を除く。）に対して、…重要事項の説明を行った

エ 違反しない

説明を分かりやすくするため、肢アの前に肢エを説明します。
重要事項説明は、対面で行うだけでなく、テレビ会議等のITを活用して行うことも可能です（IT重説。宅建業法35条１項。解釈・運用の考え方）。
IT重説を行う場合についても、宅建業者は、対面での重要事項説明と同様の義務を負います。具体的にいうと、ＩＴ重説ができるのは、以下の事項をすべてみたしている場合に限られます。

1. 宅建士と相手方が、映像を視認でき、音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境
2. 宅建士が記名した重要事項説明書を、相手方にあらかじめ交付（電磁的方法による提供を含む。）
3. 相手方が、重要事項説明書を確認しながら説明を受けることができる状態にあることや映像・音声の状況について、宅建士が重要事項説明の開始前に確認
4. 宅建士が、宅建士証を提示し、相手方が、当該宅建士証を画面上で視認できたことを確認

本肢は、これらの事項をすべてみたしているので、宅建業法の規定に違反しません。

■参照項目&類似過去問

ア 違反する

（肢エのリスト参照。）
本肢では、重要事項説明の相手方が「ＩＴ環境をお持ちでなく映像を見ることができない」というのですから、表の1をみたしていません。ＩＴ環境（PC、タブレット、スマートフォンなど）がない相手方に電話で重要事項説明をするのは不可能です。

■参照項目&類似過去問

イ 違反する

売買だったらどうか

本肢は「貸借契約」に関するものです。そのため「自ら貸主である場合」という論点が絡み、話が複雑になっています。
原則論を理解するため、まずは、売買だったらどうか、を考えると話がスッキリするでしょう。

売主業者は、買主に対して重要事項説明の義務を負います。また、媒介業者も買主に対して同様の義務を負っています。
一つの取引に複数の宅建業者が関与する場合、重要事項説明書の作成は、いずれかの業者が代表して行うことも可能です。この例で言えば、売主業者が作成しても、媒介業者が作成しても、共同で作成しても、どれでも構いません。また、重要事項説明書の説明も、いずれかの宅建業者の宅建士が行えばOKです。
つまり、この選択肢が「売買」に関するものであれば、本肢の記述には全く問題がないわけです。

貸借だったらどうか

しかし、本問は「貸借」に関するものです。「売買」とは巨大な違いがあります。それは、「自ら貸主・転貸主となる場合」は、そもそも宅建業に該当しない、ということです。

「取引」にあたるもの・あたらないもの

貸主は宅建業者です。しかし、「自ら貸主」になる行為は、そもそも宅建業にあたらないため、この取引に関しては、重要事項説明の義務を負っていません。この義務を負うのは、媒介業者のみです。
したがって、複数業者が関与する場合にも該当しません。重要事項説明書を作成するのは、媒介業者に限られます。この媒介業者が重要事項説明書を作成せず、貸主の代表者に作成させていることが宅建業法に違反します。
重要事項書の説明についても確認しておきましょう。説明自体は、宅建士であれば行うことができます。貸主の代表者は宅建士なのですから、この代表者が重要事項説明を行ったとしても、宅建業法には違反しません。

☆「重要事項説明の方法（説明者）」というテーマは、本問肢ウや問35肢3でも出題されています。

■参照項目&類似過去問

ウ 違反しない

重要事項説明書には、宅建士の記名が必要です（宅建業法35条５項）。また、その内容を宅建士が説明しなければなりません（同条１項）。この説明を行う際には、相手方に対して宅建士証を提示する義務があります（同条４項）。
これらを行うのは宅建士であればよいのであって、物件担当の宅建士である必要はありません。

☆「重要事項説明の方法（説明者）」というテーマは、本問肢イや問35肢3でも出題されています。

■参照項目&類似過去問

まとめ

宅建業法に違反しないものはウ・エの二つです。正解は、肢２。

>>令和04年の問題一覧へ

【無料公開講座】スリー・ステップ学習法

宅建学習のプロセスを３段階に分け、着実なステップアップを目指す『スリー・ステップ学習法』。この講座の特長を実際に理解・体験していただくための「無料公開講座」です。

• [Step.1]基本習得編で宅建合格に必要な基礎知識を学ぶ。
• [Step.2]一問一答編で「一問一答式」の本試験過去問で基礎知識を確認し、○×を見分ける解法テクニックを身に付ける。
• [Step.3]過去演習編で「四択問題」の解決法を学ぶ。

この３段階で、着実に合格レベルに進むことができます。

【無料公開講座】スリー・ステップ学習法の受講申込み