賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を３年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ｂが建物の引渡しを受けた後にＡが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、Ｂは、契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できない。
2. 契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
3. Ｂが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Ａに反対の意思表示をしないＤは、建物の賃貸借契約に関し、Ｂの権利義務を承継する。
4. 契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。

正解：3

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３種類の建物賃貸借

建物賃貸借に適用される法的ルールは、３つのレベルになっています。具体的には、民法→借地借家法の一般ルール→借地借家法の定期建物賃貸借契約に関するルール、の３レベルです。
本問では、契約①については、３つのルールが全て適用されます。一方、契約②については、民法のルールと借地借家法（一般）の２つのルールが適用されます。

1 誤り

適用されるルール

民法が建物賃借権の対抗要件として認めているのは、賃借権の登記です（同法605条）。それに加えて、借地借家法が認めた対抗要件が建物の引渡しです（借地借家法31条）。
定期建物賃貸借契約について、対抗要件に関する特別なルールはありません。したがって、契約①でも、契約②でも、建物賃借権の対抗要件は、賃借権の登記又は建物の引渡しということになります。

本問では

本肢の賃借人Bは、すでに建物の引渡しを受けています。したがって、その後に賃貸人Ａから建物を購入したＣに対して、自分が賃借人であることを主張することができます。本肢は、契約②に関する部分が誤っています。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

適用されるルール

借地借家法では、建物の賃貸借に関して、当事者に借賃増減請求権を認めています（同法32条１項本文）。ただし、一定の期間借賃を増額しない旨の特約（不増額特約）をすることが可能です（同項ただし書き）。一方、借賃を減額しないという特約（不減額特約）は、無効です。
定期建物賃貸借契約については、借賃の不減額特約も、有効性を認められています（同法38条９項）。

借賃増減請求権に関する特約

本問では

契約①では、借賃の不減額特約は有効です。したがって、特約を定めている以上、Bは、賃料減額請求をすることができません。一方、契約②では、不減額特約を定めても、無効です。そのため、Bは、不減額特約を無視して、賃料減額請求をすることができます。本肢は、契約①に関する部分が誤っています。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

適用されるルール

借地借家法は、居住用建物の賃借人が、相続人なしで死亡した場合、事実上夫婦や養親子と同様の関係にあった同居者が、賃借人の権利義務を承継するとしています（同法36条１項本文）。賃貸借を承継したくないときは、１か月以内に反対の意思を表示する必要があります（同項ただし書き）。
定期建物賃貸借契約について、この点に関する特別なルールはありません。したがって、契約①でも、契約②でも、事実上の夫婦や養親子関係にあったものは、賃借人の権利義務を承継することが可能です。

本問では

賃借人Ｂが相続人なしで死亡し、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄが存在します。Ｄは、反対の意思表示をしない限り、Ｂの権利義務を承継します。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

適用されるルール

民法は、建物賃借権契約の成立について、特別な方式を要求していません。つまり、口頭の契約でも、賃貸借契約が有効に成立します（諾成契約。民法601条）。この点は、借地借家法でも同様です。
定期建物賃貸借契約については、契約の成立に関する特別なルールがあります。公正証書による等書面によって契約する必要があるのです（借地借家法38条１項前段。電磁的記録でも書面による契約とみなされます）。

本問では

契約①の場合、公正証書等の書面で契約すれば、有効性が認められます。「公正証書」に限定されるわけではありません。
また、契約②の場合、書面で契約しなくても、契約は有効です。口頭で契約したケースでも、Ａに正当な理由があれば、契約の更新が認められます。

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