■講義編■税・鑑定[09]不動産鑑定評価基準
不動産鑑定評価基準というのは、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての統一的基準です。不動産の価格には、正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格があり、これらを混ぜてヒッカケを作るのが典型パターンです。また、鑑定評価の手法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法の３種類があり、原則として複数の鑑定評価の手法を適用することとされています。
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Contents
1.不動産鑑定評価基準とは
不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての統一的基準
2.価格の種類
(1).詳しい説明
(2).要約
★過去の出題例★
価格の種類（税・鑑定[09]2(1)(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 全般 | |||
| 1 | H28-25-1 | 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。 | × |
| 正常価格 | |||
| 1 | H22-25-3 | 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。 | ◯ |
| 2 | H17-29-1 | 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。 | ◯ |
| 限定価格 | |||
| 1 | H30-25-4 | 限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。 | × |
| 2 | H07-33-2 | 市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格を限定価格という。 | × |
| 特定価格 | |||
| 1 | H30-25-4 | 限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。 | × |
| 2 | H20-29-3 | 特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。 | × |
| 3 | H17-29-2 | 資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。 | ◯ |
| 4 | H16-29-1 | 不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。 | ◯ |
| 5 | H07-33-2 | 市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格を限定価格という。 | × |
| 特殊価格 | |||
| 1 | R02-25-3 | 特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる。 | ◯ |
| 2 | H20-29-3 | 特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。 | × |
(3).最有効使用の原則
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成される
★過去の出題例★
最有効使用の原則（税・鑑定[09]2(3)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R02-25-1 | 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産についての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。 | ◯ |
| 2 | H30-25-1 | 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。 | ◯ |
| 3 | H07-33-1 | 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。 | ◯ |
(4).価格形成要因
価格形成要因（税・鑑定[09]2(4)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H24-25-1 | 不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析すること等が必要である。 | ◯ |
| 2 | H22-25-2 | 不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。 | ◯ |
| 3 | H05-33-1 | 価格形成要因とは、不動産の効用及び相対的希少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいい、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、明確に把握し、十分に分析することが必要である。 | ◯ |
| 4 | H05-33-2 | 価格形成要因のうち一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、人為的要因及び経済的要因に大別される。 | × |
| 5 | H05-33-3 | 価格形成要因のうち地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。 | ◯ |
| 6 | H05-33-4 | 価格形成要因のうち個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいい、土地、建物等の区分に応じて分析する必要がある。 | ◯ |
3.鑑定評価の手法
(1).３つの手法
①説明
②３手法の使い分け
★過去の出題例★
３つの手法（税・鑑定[09]3(1)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 手法の説明 | |||
| 1 | R05-25-1 | 原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。 | × |
| 2 | H19-29-1 | 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。 | ◯ |
| 3 | H11-29-1 | 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。 | ◯ |
| ３手法の使い分け | |||
| 1 | H30-25-3 | 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか１つ選択して、適用すべきである。 | × |
| 2 | H20-29-1 | 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として、これらの三手法のいずれか１つを適用すべきである。 | × |
| 3 | H13-29-1 | 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか１つを適用することが原則である。 | × |
| 4 | H09-29-1 | 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則として、複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。 | ◯ |
| 5 | H04-33-1 | 鑑定評価の手法は、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則として、複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。 | ◯ |
(2).原価法
①手法
再調達原価→減価修正→積算価格
②対象
◯建物 ◯土地
★過去の出題例★
原価法とは（税・鑑定[09]3(2)①②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R05-25-1 | 原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。 | × |
| 2 | R05-25-2 | 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。 | × |
| 3 | R03-25-2 | 対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を再調達原価というが、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなすものとする。 | ◯ |
| 4 | R02-25-4 | 原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。 | × |
| 5 | H22-25-1 | 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。 | × |
| 6 | H19-29-3 | 再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。 | ◯ |
| 7 | H11-29-2 | 原価法における再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので、積算価格を求めるには、再調達原価について減価修正を行う必要がある。 | ◯ |
| 8 | H10-29-3 | 原価法では価格時点における対象不動産の再調達原価を求める必要があるため、建設資材、工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、鑑定評価に当たって原価法を適用することはできない。 | × |
| 9 | H04-33-2 | 原価法において、土地の再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、その土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。 | ◯ |
③減価修正の方法
★過去の出題例★
原価法（減価修正の方法）（税・鑑定[09]3(2)③）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H24-25-4 | 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。 | × |
| 2 | H09-29-2 | 原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとする。 | ◯ |
④熟成度
土地について公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えている場合
→増加額を加算できる
★過去の出題例★
原価法（熟成度）（税・鑑定[09]3(2)④）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H20-29-2 | 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。 | ◯ |
| 2 | H10-29-2 | 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比較し公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合は、熟成度として地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算できる。 | ◯ |
(3).取引事例比較法
①手法
事例の収集・選択→事情補正・時点修正→比準価格
★過去の出題例★
取引事例比較法とは（税・鑑定[09]3(3)①）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H13-29-2 | 取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。 | ◯ |
| 2 | H09-29-3 | 取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格を求める手法である。 | ◯ |
②事例の選択
(a).原則
(b).要件
★過去の出題例★
取引事例比較法（事例の選択）（税・鑑定[09]3(3)②）
取引事例比較法（投機的取引の事例）（税・鑑定[09]3(3)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R05-25-3 | 取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。 | × |
| 2 | R05-25-4 | 取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。 | ◯ |
| 3 | H24-25-3 | 取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。 | ◯ |
| 4 | H17-29-3 | 取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。 | × |
| 5 | H11-29-3 | 取引事例比較法における取引事例は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものでなければならないが、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に係るものから、また対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には，同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちからも選択できる。 | ◯ |
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H24-25-2 | 不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。 | ◯ |
| 2 | H19-29-2 | 取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。 | ◯ |
| 3 | H10-29-1 | 取引事例比較法における取引事例としては、特殊事情のある事例でもその具体的な状況が判明しており、補正できるものであれば採用することができるが、投機的取引であると認められる事例は採用できない。 | ◯ |
| 4 | H04-33-3 | 取引事例比較法の適用に当たっては、取引事例を豊富に秩序正しく収集すべきであり、投機的取引であると認められる事例は用いてはならない。 | ◯ |
③補正・修正
★過去の出題例★
取引事例比較法（補正・修正）（税・鑑定[09]3(3)③）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-25-3 | 取引事例等に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしている場合に、適切に補正することを時点修正という。 | × |
| 2 | H28-25-3 | 鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。 | × |
| 3 | H22-25-4 | 取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適切に補正しなければならない。 | ◯ |
| 4 | H16-29-3 | 鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、当該事例に係る取引の事情が正常なものでなければならず、特殊な事情の事例を補正して用いることはできない。 | × |
| 5 | H07-33-4 | 取引事例等にかかる取引の時点が価格時点と異なり、その間に価格水準に変動があると認められる場合に、当該取引事例等の価格を価格時点の価格に修正することを事情補正という。 | × |
(4).収益還元法
①手法
(a).収益還元法とは
将来期待される純収益→現在価値の総和
(b).直接還元法
収益価格＝純収益÷還元利回り
＝100万÷５％
＝2,000万
(c).ＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法
★過去の出題例★
収益還元法（直接還元法とＤＣＦ法）（税・鑑定[09]3(4)①）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H19-29-4 | 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法という。 | × |
| 2 | H17-29-4 | 収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法とがあるが、不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、ＤＣＦ法の適用を原則とする。 | ◯ |
| 3 | H11-29-4 | 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益の現価の総和を求める手法であり、そのうちの直接還元法では、対象不動産の収益価格は、総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。 | × |
②対象
◯賃貸用不動産
◯自用不動産（賃貸を想定）
×市場性を有しない不動産（文化財）
★過去の出題例★
収益還元法（対象）（税・鑑定[09]3(4)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H30-25-2 | 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。 | × |
| 2 | H28-25-4 | 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。 | × |
| 3 | H20-29-4 | 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。 | × |
| 4 | H16-29-4 | 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の住宅地には適用することはできない。 | × |
| 5 | H13-29-3 | 収益還元法は、学校、公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。 | × |
| 6 | H10-29-4 | 収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の、一般的に市場性を有しない不動産を除き、あらゆる不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地については賃貸を想定することにより適用できる。 | ◯ |
| 7 | H09-29-4 | 市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格の乖離が増大するものであるので、土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。 | × |
| 8 | H04-33-4 | 収益還元法は、賃貸用不動産又は一般企業用不動産の価格を求める場合に適用されるものであり、自用の住宅地の価格を求める場合には適用しない。 | × |
[Step.2]一問一答式実戦応用編講座
実戦応用編では、選択肢単位に分解・整理した過去問を実際に解き、その後に、(1)基本知識の確認、(2)正誤を見極める方法、の講義を視聴します。この繰返しにより、「本試験でどんなヒッカケが出るのか？」「どうやってヒッカケを乗り越えるのか？」という実戦対応能力を身につけます。
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