宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、いずれの場合も、その行為を業として営むものとする。
- A社が、都市計画法に規定する用途地域外の土地であって、ソーラーパネルを設置するための土地の売買を媒介しようとする場合、免許は必要ない。
- B社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。
- 農業協同組合Cが、組合員が所有する宅地の売却の代理をする場合、免許は必要ない。
- D社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。
正解:1
はじめに
宅建業の免許が要求されるのは、「宅地建物取引業」を営む場合です(宅建業法3条1項)。
そして、「宅地建物取引業」とは、「宅地」又は「建物」の「取引」を「業」として行うことをいいます。
「宅地」「建物」「取引」「業」という4つのキーワードのうち、頻出なのは、「宅地」と「取引」です。該当するものとしないものを、きちんと整理しておきましょう。
最後に「業」について。本問では、問題文中に「なお、いずれの場合も、その行為を業として営むものとする。」とあります。したがって、「業」にあたるかどうかを検討する必要はありません。
1 正しい
用途地域外の土地が「宅地」と扱われるのは、その土地が「建物の敷地に供せられる」場合に限られます(「はじめに」の表参照。宅建業法2条1号)。そして、ソーラーパネルは、「建物」ではありません。したがって、「ソーラーパネルを設置するための土地」は、「宅地」ではないことになります。
「宅地以外の土地」の売買を媒介することは、「宅建業」に該当しません(同法2条2号)。そのため、A社に免許は必要ないことが分かります(同法3条1項)。
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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(1)全国基準 | |||
1 | R03s-34-1 | 宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地には当たらない。 | ◯ |
2 | R03s-34-4 | 宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地をいい、その地目、現況によって宅地に当たるか否かを判断する。 | × |
3 | R03-32-1 | A社が、都市計画法に規定する用途地域外の土地であって、ソーラーパネルを設置するための土地の売買を媒介しようとする場合、免許は必要ない。 | ◯ |
4 | R03-32-2 | A社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。 | × |
5 | R02s-44-ア | 宅地には、現に建物の敷地に供されている土地に限らず、将来的に建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地も含まれる。 | ◯ |
6 | R02s-44-ウ | 建物の敷地に供せられる土地であれば、都市計画法に規定する用途地域外に存するものであっても、宅地に該当する。 | ◯ |
7 | R01-42-1 | 建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。 | × |
8 | R01-42-2 | 宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。 | ◯ |
9 | R01-42-3 | 都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。 | ◯ |
10 | H27-26-ウ | 都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、宅地建物取引業法第2条第1号に規定する宅地に該当しない。 | × |
11 | H05-35-2 | Aが都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合、Aは宅地建物取引業の免許を要しないが、Bが原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要する。 | ◯ |
(2)用途地域内基準 | |||
1 | R03s-34-1 | 宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地には当たらない。 | ◯ |
2 | R02s-44-イ | 農地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであっても、宅地には該当しない。 | × |
3 | R02s-44-エ | 道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであれば宅地に該当する。 | × |
4 | R01-42-1 | 建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。 | × |
5 | R01-42-4 | 都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。 | ◯ |
6 | H27-26-ア | 都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。 | ◯ |
7 | H16-30-3 | Aが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Aは、免許を必要としない。 | × |
8 | H13-30-2 | 地主Aが、都市計画法の用途地域内の所有地を、駐車場用地2区画、資材置場1区画、園芸用地3区画に分割したうえで、これらを別々に売却する場合、Aは免許を必要としない。 | × |
9 | H11-30-1 | Aが、用途地域内の自己所有の宅地を駐車場として整備し、その賃貸を業として行おうとする場合で、当該賃貸の契約を宅地建物取引業者の媒介により締結するとき、Aは免許を受ける必要はない。 | ◯ |
10 | H11-30-2 | Aが、用途地域内の自己所有の農地について、道路を設けて区画割をし、その売却を業として行おうとする場合、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
11 | H01-35-3 | 地主Aが、用途地域内の所有地を駐車場用地として、反覆継続して売却する場合、Aは、宅地建物取引業の免許を必要としない。 | × |
2 誤り
(肢1の表参照。)
「住宅用地」は、「宅地」に該当します。「宅地」を分譲することは、「宅建業」に該当します(宅建業法2条2号)。したがって、B社には、免許が必要です(同法3条1項)。
※「土地区画整理事業の換地処分により取得した換地」であることは、結論と何の関係もありません。「競売により取得した宅地」という言い回しが頻出ですが、これも同じこと。「何だか特別扱いがありそう」と受験生をヒッカケようとしているだけで、記述に意味はありません。冷静に無視!
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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(1)全国基準 | |||
1 | R03s-34-1 | 宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地には当たらない。 | ◯ |
2 | R03s-34-4 | 宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地をいい、その地目、現況によって宅地に当たるか否かを判断する。 | × |
3 | R03-32-1 | A社が、都市計画法に規定する用途地域外の土地であって、ソーラーパネルを設置するための土地の売買を媒介しようとする場合、免許は必要ない。 | ◯ |
4 | R03-32-2 | A社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。 | × |
5 | R02s-44-ア | 宅地には、現に建物の敷地に供されている土地に限らず、将来的に建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地も含まれる。 | ◯ |
6 | R02s-44-ウ | 建物の敷地に供せられる土地であれば、都市計画法に規定する用途地域外に存するものであっても、宅地に該当する。 | ◯ |
7 | R01-42-1 | 建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。 | × |
8 | R01-42-2 | 宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。 | ◯ |
9 | R01-42-3 | 都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。 | ◯ |
10 | H27-26-ウ | 都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、宅地建物取引業法第2条第1号に規定する宅地に該当しない。 | × |
11 | H05-35-2 | Aが都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合、Aは宅地建物取引業の免許を要しないが、Bが原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要する。 | ◯ |
(2)用途地域内基準 | |||
1 | R03s-34-1 | 宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地には当たらない。 | ◯ |
2 | R02s-44-イ | 農地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであっても、宅地には該当しない。 | × |
3 | R02s-44-エ | 道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであれば宅地に該当する。 | × |
4 | R01-42-1 | 建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。 | × |
5 | R01-42-4 | 都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。 | ◯ |
6 | H27-26-ア | 都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。 | ◯ |
7 | H16-30-3 | Aが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Aは、免許を必要としない。 | × |
8 | H13-30-2 | 地主Aが、都市計画法の用途地域内の所有地を、駐車場用地2区画、資材置場1区画、園芸用地3区画に分割したうえで、これらを別々に売却する場合、Aは免許を必要としない。 | × |
9 | H11-30-1 | Aが、用途地域内の自己所有の宅地を駐車場として整備し、その賃貸を業として行おうとする場合で、当該賃貸の契約を宅地建物取引業者の媒介により締結するとき、Aは免許を受ける必要はない。 | ◯ |
10 | H11-30-2 | Aが、用途地域内の自己所有の農地について、道路を設けて区画割をし、その売却を業として行おうとする場合、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
11 | H01-35-3 | 地主Aが、用途地域内の所有地を駐車場用地として、反覆継続して売却する場合、Aは、宅地建物取引業の免許を必要としない。 | × |
年-問-肢 | 内容 | 正誤 |
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競売により取得した宅地・建物 |
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1 | R02-26-3 | 個人Aが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Bに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。 | ◯ |
2 | H19-32-1 | Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
3 | H14-30-1 | Aが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。 | × |
4 | H09-31-4 | Aが、1棟のマンション(10戸)を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Aは、免許を必要とする。 | × |
5 | H05-35-4 | Aが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Aは宅地建物取引業の免許を要しないが、Bが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要する。 | ◯ |
換地処分によって取得した宅地 | |||
1 | R03-32-2 | A社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。 | × |
2 | H09-31-1 | Aが、土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。 | × |
農地法・都市計画法等の許可を得た宅地 |
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1 | H08-41-3 | Aが、自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき、Aは、免許を受ける必要はない。 | × |
3 誤り
宅地の「売却」を「代理」することは、「取引」に該当します(「はじめに」の表参照)。そのため、農業協同組合Cの行為は、「宅建業」にするわけです(宅建業法2条2号)。農業協同組合Cには、免許が必要です(同法3条1項)。
※農協だからといって、特別な扱いはありません。
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R03-32-3 | 農業協同組合Aが、組合員が所有する宅地の売却の代理をする場合、免許は必要ない。 | × |
2 | H27-26-イ | 社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。 | × |
3 | H22-26-1 | 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。 | × |
4 | H15-30-2 | 農業協同組合Aが、所有宅地を10区画に分割し、倉庫の用に供する目的で、不特定多数に継続して販売する場合、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
5 | H04-35-4 | 学校法人Aがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Aは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、宗教法人Bがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Bは、宅地建物取引業の免許を必要としない。 | × |
4 誤り
■設定の確認
■「宅地」とは
(肢1の表参照。)
住宅を建築するための土地は、「宅地」に該当します(宅建業法2条1号)。
■国や地方公共団体の扱い
国や地方公共団体が宅建業を営む場合には、免許は不要です。これらの者には、そもそも宅建業法が適用されないからです(宅建業法78条1項)。
しかし、D社は、地方公共団体と定住希望者との「売買契約」を「媒介」しているだけです。D社が地方公共団体と扱われるわけではありません。
「売買」の「媒介」は「取引」の一種です(「はじめに」の表参照)。D社の行為は宅建業にあたるため(同法2条2号)、免許が必要です(同法3条1項)。
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R03-32-4 | A社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。 | × |
2 | H26-26-ウ | Aが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
3 | H16-30-4 | Aが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。 | × |
4 | H15-30-3 | 甲県住宅供給公社Aが、住宅を不特定多数に継続して販売する場合、Aは免許を受ける必要はない。 | ◯ |
5 | H14-30-2 | Aが、土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。 | × |
6 | H11-30-3 | Aが、甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、その媒介を業として行おうとする場合、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
7 | H09-31-3 | Aが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を10区画に区画割りして、多数の公益法人に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。 | × |
8 | H07-35-2 | 都市再生機構が行う宅地分譲については宅地建物取引業法の適用はないので、同機構の委託を受けて住宅分譲の代理を事業として行おうとするAは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。 | × |
9 | H07-35-3 | Aが反復継続して、自己所有の宅地を売却する場合で、売却の相手方が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Aは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。 | × |
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
国・地方公共団体 | |||
1 | R03-32-4 | A社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。 | × |
2 | H16-30-4 | Aが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。 | × |
3 | H14-30-2 | Aが、土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。 | × |
4 | H11-30-3 | Aが、甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、その媒介を業として行おうとする場合、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
5 | H09-31-3 | Aが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を10区画に区画割りして、多数の公益法人に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。 | × |
6 | H07-35-2 | 都市再生機構が行う宅地分譲については宅地建物取引業法の適用はないので、同機構の委託を受けて住宅分譲の代理を事業として行おうとするAは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。 | × |
破産管財人 | |||
1 | H22-26-3 | 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。 | × |
2 | H19-32-3 | 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をAに依頼する場合、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
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