宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 建物の貸借の媒介において、当該貸借が借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借である場合は、貸主がその内容を書面で説明したときでも、定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。
- 建物の売買の媒介において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を売主が負わない旨の定めをするときは、その内容について買主に説明しなければならない。
- 建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、当該金銭の授受の時期についても借主に説明しなければならない。
- 建物の売買の媒介において、買主が天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。
正解：１
1 正しい
建物の貸借の媒介において、貸借契約が定期建物賃貸借である場合には、その旨を重要事項として説明しなければならない（宅建業法35条１項14号、同法規則16条の４の３第８号）。
また、借地借家法でも、定期建物貸借の場合、賃貸人はあらかじめ書面を交付して説明する義務があると定めている（借地借家法38条２項・３項）。
これらの２つの義務、つまり宅建業法の重要事項としての説明義務と借地借家法上の説明義務は別個のものである（宅建業法の解釈・運用の考え方<第35条第１項第14号関係８））。
したがって、貸主が定期建物賃貸借について書面で説明した場合でも、宅建業者が重要事項として説明する義務が免除されるわけではない。
■参照項目&類似過去問
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貸借の重要事項（③更新のない賃貸借契約をしようとするときは、その旨）（宅建業法[11]2(5)③）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H27-32-2 | 宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。 | ◯ |
| 2 | H21-33-3 | 建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第１項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、その旨を説明しなければならない。 | ◯ |
| 3 | H17-37-4 | 宅地の貸借の媒介において、借地借家法第22条で定める定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。 | ◯ |
| 4 | H15-36-3 | 賃貸借契約の対象となる建物について、高齢者の居住の安定確保に関する法律第56条で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、その旨を説明しなければならない。 | ◯ |
| 5 | H13-34-イ | 定期建物賃貸借を媒介する場合に、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明において、期間の定めがない旨の説明を行うことは、宅地建物取引業法に違反しない。 | × |
| 6 | H12-39-1 | 建物の貸借の媒介において、当該貸借が借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借である場合は、貸主がその内容を書面で説明したときでも、定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。 | ◯ |
2 誤り
契約不適合担保責任を負わない旨の定めは、重要事項説明の内容に入っていない（宅建業法35条参照）。したがって、重要事項として説明する義務はない。
※契約書面（37条書面）では、任意的記載事項である（宅建業法37条１項11号）。
※「契約不適合担保責任保険契約等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合にはその概要」は重要事項として説明しなければならない（宅建業法35条１項13号）。
■参照項目&類似過去問
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37条書面特有の事項（契約不適合担保責任に関する定め）（宅建業法[12]3(2)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H16-38-3 | 売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わないことについては説明しなければならない。 | × |
| 2 | H12-39-2 | 建物の売買の媒介において、売主が当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。 | × |
| 3 | H03-45-2 | 当該宅地若しくは建物が種類若しくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任についての定めがある場合において、その内容を重要事項として説明しなければならない。 | × |
3 誤り
建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがある場合、その額・目的は重要事項説明の内容に入る（宅建業法35条１項7号）。
しかし、金銭授受の時期については重要事項に含まれない。
■参照項目&類似過去問
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取引条件に関する重要事項（①代金・借賃以外に授受される金銭の額・授受の目的）（宅建業法[11]2(3)①）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-26-2 | 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂに対し建物の売却を行う。Ａは、Ｂに対し、代金以外に授受される金銭の額だけでなく、当該金銭の授受の目的についても説明しなければならない。 | ◯ |
| 2 | R01-41-4 | 重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。 | × |
| 3 | H28-36-ウ | 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。 | ◯ |
| 4 | H25-33-4 | 宅地建物取引業者は、マンションの１戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。 | × |
| 5 | H23-32-1 | 建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。 | × |
| 6 | H22-34-1 | 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記載しているのであれば、同法第37条の規定により交付すべき書面に記載する必要はない。 | × |
| 7 | H17-38-4 | 宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。 | × |
| 8 | H12-39-3 | 建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、当該金銭の授受の時期についても借主に説明しなければならない。 | × |
| 9 | H10-41-2 | 建物の貸借の媒介を行う場合、敷金の授受の定めがあるときは、当該建物の借賃の額のほか、敷金の額及び授受の目的についても説明しなければならない。 | × |
| 10 | H09-37-2 | 宅地建物取引業者が宅地（代金1,000万円）を販売する。50万円未満の額の手付金を授受する場合の当該手付金の額を法第35条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならない。 | ◯ |
| 11 | H06-41-2 | 宅地建物取引業者がマンションの一室の賃貸借契約を媒介するに際し、敷金の額については、説明したが、その保管方法については、借主に関係がないので、説明しなかった。 | ◯ |
4 誤り
天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは、重要事項説明の内容ではない（宅建業法35条参照）。
※契約書面（37条書面）では、任意的記載事項である（宅建業法37条１項10号）。
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37条書面特有の事項（天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め）（宅建業法[12]3(3)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R02s-35-ウ | 宅地建物取引業者が媒介により建物の売買契約を成立させた場合において、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、重要事項説明書にその旨記載していたとしても、その内容を37条書面に記載しなければならない。 | ◯ |
| 2 | 29-33-4 | 宅地建物取引業者が建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。 | × |
| 3 | 17-37-3 | 宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力による損害の負担を定めようとする場合は、その内容を説明しなければならない。 | × |
| 4 | 12-39-4 | 建物の売買の媒介において、買主が天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。 | × |
| 5 | 03-45-4 | 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがある場合において、その内容を重要事項として説明しなければならない。 | × |
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