賃貸人Ａ（個人）と賃借人Ｂ（個人）との間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. Ｂが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは、Ａは、その裁判が確定するまでの期間は、Ａが相当と認める金額の家賃を支払うようにＢに請求できる。
2. Ｂが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは、その請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。
3. 家賃が、近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは、契約の条件にかかわらず、Ｂは、将来に向かって家賃の減額を請求することができる。
4. ＡＢ間で、３年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合、その特約は効力を有しない。

正解：２

1 正しい

家賃減額請求について当事者に協議が整わないときは、減額請求を受けた者（賃貸人）は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を請求することができる（借地借家法32条３項本文）。

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2 誤り

家賃増減請求の意思表示が相手方に到達したときに家賃は増減し、裁判は増減の範囲を確認するに過ぎない。したがって、増減請求の意思表示以降分の家賃が増減される（最判昭32.09.03）。
「判決確定以降分」ではない。

※借地借家法32条３項ただし書きが過払額の返還につき規定していることも、この理屈を前提にしている。

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3 正しい

建物の借賃が、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる（借地借家法32条１項本文）。

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4 正しい

一定の期間建物の借賃を増額しないという特約は認められている（借地借家法32条１項ただし書き）。
しかし、その反対解釈として、「借賃を減額しない」という特約は無効とされる。

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