建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 期間を１年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を１年とするものとみなされる。
2. 当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。
3. 賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
4. 現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。

正解：3

設定の確認

建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）

本問の建物賃貸借契約は、定期建物賃貸借でもなければ、一時使用目的の建物賃貸借でもないことが分かっています。
つまり、民法に加えて借地借家法も適用されますが、定期建物賃貸借に関する特別ルールは無視してもいいわけです。

• 定期建物賃貸借契約＝契約更新のない建物賃貸借
• 一時使用目的の建物賃貸借契約＝借地借家法の規定は、適用されない→民法のみ適用

1 誤り

建物賃貸借において、契約の期間を１年未満と定めた場合、期間の定めのない賃貸借とみなされます（借地借家法29条１項）。
「期間を１年とするものとみなされる」わけではありません。

※定期建物賃貸借には、借地借家法29条１項は、適用されません（同法38条１項後段）。したがって、１年未満の契約期間を設定した場合でも、その定めは、有効です。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

建物の借賃を増額しないという特約（不増額特約）は、有効です（借地借家法32条１項ただし書き）。しかし、建物の借賃を減額しないという特約（不減額特約）は、たとえ定めたとしても無効です。
本肢では、「一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約」を定めています。しかし、「減額しない」という特約をしても、それは無効です。
したがって、特約にかかわらず、Ｂは、地代の減額を請求することができます。

【参考】定期建物賃貸借の場合

定期建物賃貸借に関しては、借賃の不減額特約をすることが可能です（借地借家法38条９項）。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

「賃借人が建物の引渡しを受けている」のですから、賃借人は、この建物の賃借権について、対抗要件を備えているわけです（借地借家法31条）。
この場合、この建物が譲渡されると、この建物の賃貸人たる地位も、原則として、譲受人に移転します（民法605条の２第１項）。

ただし、建物の譲渡人と譲受人との間に、以下２つの合意があれば、話は別です。

1. 賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨の合意
2. その不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意

この場合、賃貸人たる地位は、譲渡人の元に留保されます（同条２項）。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

経済事情の変動により建物の賃料が不相当となった場合、当事者は、建物の借賃の額の増減を請求することができます（借賃増減請求権。借地借家法32条１項本文）。
「現行賃料が定められた時から一定の期間が経過」するまで待つ必要はありません。

※賃料改定に関する特約がある場合については、肢2を確認してください。

■参照項目&類似過去問

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